（2016）川05民终421号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-28
案件名称
付文华与刘红房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省泸州市中级人民法院
所属地区
四川省泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
付文华,刘红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川05民终421号上诉人（原审被告）付文华，男，生于1969年9月17日，汉族，四川省泸州市人，住泸州市江阳区。被上诉人（原审原告）刘红，女，生于1966年11月28日，汉族，四川省泸州市人，住泸州市江阳区。上诉人付文华因与被上诉人刘红房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2016）川0522民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，听证审理了本案。上诉人付文华，被上诉人刘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人付文华提起上诉称，由于上诉人经营不善才要求解除合同并自愿承担5000元的违约责任，但刘红不同意解除合同，人为扩大损失。故上诉人不应该承担2016年6月10日以后的租金。故请求二审法院依法改判。被上诉人刘红答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一审法院经审理查明，2015年9月10日，刘红与付文华签订《门市租赁合同》，约定：“甲方（刘红）将其自有位于合江县城少岷路开发公司联建房一号楼十五号门面（底楼、二楼）出租给乙方（付文华），租期为五年，即2015年9月10日至2020年9月9日止；出租期间，甲方不得提前收回，乙方不得提前退租，合同期满，若乙方不再租赁需提前一个月通知甲方，否则视为违约；租金每月4200元，付款方式：以先付款后经营为原则，签合同时先交2015年9月10日至2015年12月9日房租，以后每半年（六个月）付一次，并提前15天支付，不得拖欠，若拖欠视为违约；违约金为20000元；押金5000元由乙方一次性支付给甲方，合同期满由甲方一次性全额退还给乙方，不支付利息。”同时合同载明经双方签字并在乙方缴纳押金和第一批租金后生效。当即双方在该合同上签名捺印。在合同签订的前几日，应付文华要求，刘红已将该房屋交付给付文华，合同签订后，付文华按合同约定向刘红支付了押金5000元和2015年9月10日至2016年6月9日期间的房屋租赁费。2016年5月25日，刘红向付文华催收2016年下半年房租费25200元时，付文华因欲终止合同与刘红协商未果至今未予支付，故刘红以付文华不按约定履行《门市租赁合同》由此造成其相应经济损失为由，于2016年5月27日向本院提起诉讼，请求付文华支付违约金20000元及支付2016年下半年实际占用房屋期间的房租费，并解除所签订的《门市租赁合同》。上述事实，有刘红提交的《房屋所有权证》合房字第054**号；双方签订的《门市租赁合同》以及刘红庭审中的陈述为证，予以确认。一审法院认为，刘红与付文华自愿签订的《门市出租合同》，是双方真实意思的表示其内容并不违反相关法律的规定，且合同已实际履行，该合同受法律保护。依照合同约定，付文华在5年租赁期内不得提前退租，并应在2016年5月24日（即提前15天）支付刘红后六个月房租后再继续使用其租赁房屋，但付文华未按约定期限向刘红支付2016年6月至12月房租，至今仍借故拖欠，付文华用实际行为表明不再继续履行合同，刘红诉请解除合同，法院予以支持。付文华的行为违背了双方合同约定，同时亦违反了诚实信用原则，致刘红既得利益不能实现，故依约应支付刘红违约金20000元，刘红的该项请求依法予以支持。对于付文华实际占用房屋，尚未支付房租部分，付文华应据实向刘红支付，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除2015年9月10日刘红与付文华所签订的《门市租赁合同》的履行。二、付文华在本判决生效之日起5日内向刘红支付违约金20000元并将租赁房屋退还刘红，租金从2016年6月10日起按约定金额占用月日实际计算；刘红收取的付文华押金5000元，在履行本判决义务时折抵计算。案件受理费300元，减半收取150元。此款刘红已垫付，付文华在履行上述给付义务时一并向刘红支付。二审中，付文华向本院出示了2016年6月2日发给刘红的手机短信，其内容是：“刘老板你好，我是租赁你少珉路门市的租客付文华，因经营不善，现我门店已倒闭，我们不能继续租赁，我们已将卫生进行清理请收到信息后到隔壁药房拿钥匙，如因你未拿钥匙造成房屋方面损失的，我们一概不承担责任。”证明刘红不同意退房，人为扩大损失。刘红质证认为，对该短信真实性无异议，但付文华只愿意放弃保证金5000元，不愿意承担20000元的违约金，双方因违约责任无法达成一致意见，被上诉人才没有收房。上诉人违约在先，而不愿按合同约定承担违约责任，造成门面空置的损失是上诉人的责任。本院认为，被上诉人对该证据的真实性无异议，且该证据能反映本案的基本事实，本院依法予以采信。本院经审理补充查明：2016年6月2日上诉人付文华通过其手机给刘红发短信，其内容是：“刘老板你好，我是租赁你少珉路门市的租客付文华，因经营不善，现我门店已倒闭，我们不能继续租赁，我们已将卫生进行清理请收到信息后到隔壁药房拿钥匙，如因你未拿钥匙造成房屋方面损失的，我们一概不承担责任。”。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，付文华因自身经营原因提前请求解除合同，其行为违反合同的约定，应按合同约定承担违约责任。一审法院判决解除双方《门市租赁合同》并判决付文华按合同约定支付20000元违约金给刘红并无不当。对于2016年6月2日付文华短信通知刘红要求解除合同，双方因违约金协商不一致，导致门市至今闲置的租金损失如何处理。本院认为，按照合同诚实信用原则，付文华在明知自己违约的情况下，应该按照合同约定承担20000元违约金，但付文华只同意放弃自己已交的5000元押金，双方未对合同解除达成一致意见，进而引发本案争议，因此付文华对门市闲置造成租金损失存在过错，应当承担一定的责任。刘红在明知付文华要求解除双方租赁合同的情况下，应该先收回门市，然后按合同的约定主张自己的权利，但刘红拒收门市，应该对造成门市闲置租金损失承担主要责任。到二审开庭时，已经造成四个月的租金损失（约17000元），本院依据双方的过错程度，酌情确定由付文华承担5000元，其余损失由刘红自己承担。合同解除后，刘红应退还付文华5000元押金。两者品迭后，付文华应支付刘红20000元违约金。据此，原判认定事实清楚、适用法律错误，依法应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省合江县人民法院（2016）川0522民初1916判决第一项；二、撤销四川省合江县人民法院（2016）川0522民初1916判决第二项；三、上诉人付文华于本判决生效之日起十日内向被上诉人刘红支付违约金20000元。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，共计450元，由上诉人付文华承担300元，被上诉人刘红承担150元。本判决为终审判决。审判长 刘剑审判员 李野审判员 李平二〇一六年十月二十六日书记员 聂灵 关注微信公众号“”