（2016）鄂01民终5263号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-02-27
案件名称
石向阳、徐娟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石向阳,徐娟,武汉景福房地产咨询有限公司江汉北路分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终5263号上诉人（原审被告）：石向阳，男，1964年2月13日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：熊明，武汉市天工法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐娟，女，1973年9月26日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。原审第三人：武汉景福房地产咨询有限公司江汉北路分公司，住所地武汉市江汉区江汉北路71号2单元1层1室。负责人：刘寅，该公司经理。上诉人石向阳因与被上诉人徐娟、原审第三人武汉景福房地产咨询有限公司江汉北路分公司（以下简称景福分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第02120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。石向阳的上诉请求：一、撤销原判，改判驳回徐娟的全部诉讼请求；二、涉诉一、二审费用全部由徐娟承担。其上诉的主要理由为：l、我方在一审时提交的由景福分公司出具的5,000元收据证明该公司从定金20,000元中拿走了5,000元，一审判决结果未涉及该问题；2、我方提交的微信证据，原审法院将这一证据作为认定我方违约的主要证据，该认定错误，在认定的时候存在断章取义；3、我方认为景福分公司作为分公司无主体资格，无独立的法人资格，法院追加其为第三人并在判决结果上支持其中介费收益是错误的；4、徐娟举证不能排除合理怀疑的情况下，一审做此判决有失公正。具体陈述如下：此纠纷是关于通过中介买卖房屋，需要办理贷款但由于买方征信问题贷款办不下来引起的，一审一共开庭四次，第一次是2016年1月26日由江汉法院陈艳玲法官主持并组成合议庭审理，庭审过程中徐娟的主张无充分证据予以支持，法官当庭明示让徐娟三天内举证，我方当庭提交了当时收2万定金给了中介5,000元，中介开的收据，和后来法院据此断章取义认定我方存在提房价及单方改变协议的违约行为的凭据微信记录。第二次开庭是同年4月1日换了江汉法院朱法官独任审理，在徐娟出示了一份工商银行黄埔支行房贷签批书后，我方当庭就质疑了此签批书的真实性，但法庭未表示支持。后我方觉得事态严重，我方于4月11日到工商银行黄埔支行调查并录音证实银行没有出具过这份房贷签批书。4月13日和l4日两次开庭，法院追加了景福分公司为第三人，我方质疑景福分公司作为一个分公司没有责任主体资格，且其在中介过程中为达到促成交易的目的无视买卖双方的利益，数次虚假对买卖双方承诺说征信有问题他们来搞定，一直拖延时间，导致买卖双方因为信息不对称一再的激化矛盾才走到今天的地步。合同法第425条明确规定居间人故意隐瞒重大事实提供虚假情况，损害各方利益的不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。事实上,因为景福分公司的不负责任导致此次房屋买卖未达成，景福分公司在其中有严重的过错。但一审法院在判决结果中支持了景福分公司全部的中介费，这本来就是错误，且根据合同约定中介费是由徐娟承担的，我方在此次事件中无任何过错，让我方承担中介费一半更是错误。我方提交了录音证据来质疑徐娟房贷签批书的真伪性，一审法院法官也于开庭后亲自去黄埔支行进行了调查，并且在判决书中提及我方提交的录音证据属实。房贷签批书的真实性存在问题，那在此基础之上的所谓鉴定费、中介费都根本不成立，更不存在我方分摊一说，判决结果各打五十大板，我方表示强烈的不认同，这明显的违背了民诉法的谁主张谁举证原则，负有举证责任一方对举证不能应该承担不利后果。这一年为此事纠缠直至打官司让我方身心俱疲，且此事从去年7月6日至今我的房屋一直闲置，未有任何收益，至于房屋自然升值一说，更是谈不上，本打算把这套房子卖了，换一套后湖大一点的房屋，现在后湖的房屋均价比去年上涨40%左右了，而江汉北路的老房子基本没有怎么涨价。2015年9月，徐娟向一审法院提起诉讼，请求判令：1、石向阳支付违约赔偿及相关费用241,200元；2、本案诉讼费由石向阳承担。一审法院查明，武汉市江汉区江汉北路83号东方时空8层908室房屋（建筑面积55.27平方米）属石向阳所有。2015年7月6日，石向阳、徐娟、景福分公司分别以甲、乙、丙三方名义签订“存量房居间（买卖）合同”，该合同约定，石向阳将其所有的上述房屋卖给徐娟，交易价格660,000元，签约当日支付定金20,000元，商业贷款380,000元，过户当天见收件单（特指交易中的形式要件）支付首付款260,000元，徐娟承担过户费、贷款费，徐娟按标准需向景福分公司支付经纪代理费13,200元，如因单方违约导致合同无法履行，由违约方支付上述经纪代理费。石向阳不交付房屋给徐娟，徐娟不解除合同的，逾期一日按已付房款的1%向徐娟支付违约金，解除合同的，石向阳退还所付房款并按全部房款的30%向徐娟支付违约金。徐娟逾期不交付房款给石向阳，石向阳不解除合同的逾期一日按未付房款的1%向石向阳支付违约金，解除合同的按全部房款的30%向石向阳支付违约金。同年8月30日，上述三方签订“补充协议”，该协议约定，因徐娟贷款导致石向阳不能在同年9月30日前收到银行贷款380,000元，由此导致的损失由徐娟承担，景福分公司承担担保责任。徐娟向石向阳支付定金20,000元，向景福分公司支付中介费13,200元同时还支付了有关评估费5,450元。一审庭审中，徐娟提交了中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行2015年9月14日批准同意贷款给徐娟的书面证据，石向阳对此证据不予认可，并提交了上述银行有关人员录音证据，证明从批准贷款至放款最快也需要1个月时间，并对徐娟证据真实性提出质疑。石向阳提交了有关手机短信记录，该记录反映出合同签订后，三方在贷款问题和房价上涨问题上有不同意见，石向阳催促房贷款办理的同时反映房价在上涨，要求一次性付款，否则不同意原价格交易，徐娟对此证据证明目的不认可。现徐娟认为2015年8月31日始，徐娟与景福分公司多次催促石向阳履行合同，但石向阳拒绝。故徐娟提起诉讼。一审法院认为，武汉市江汉区江汉北路83号东方时空8层908室房屋产权属石向阳所有属实。2015年7月6日，徐娟与石向阳、景福分公司签订的“存量房居间（买卖）合同”是当事人真实、自愿的意思表示，该合同合法有效。但是，上述三方当事人在约定买卖房屋合同中对380,000元商业贷款办理的最后日期未进行约定，造成了本次纠纷的发生。同年8月30日，三方当事人补充协议，约定同年9月30日石向阳不能收到380,000元贷款，因此导致损失由徐娟承担，景福分公司同时承担担保责任。从本案查明的证据看出，徐娟提交的书面证据反映银行同意贷款是2015年9月14日，该证据并不能反映同年9月30日石向阳就能收到380,000元卖房款，徐娟有违约的事实存在。石向阳提交的短信反映出，2015年8月30日石向阳要求徐娟一次性付款可以接受原价格，从此证据看出石向阳在没有协商一致情况下单方改变原协议也是违约行为。因此，徐娟与石向阳对合同的履行都不符合合同的规定，上述合同不能实际履行，双方应各自承担相应的责任。因双方均承担相应民事责任，使合同不能履行，故石向阳应将20,000元定金返还给徐娟。徐娟与石向阳接受景福分公司居间服务，促成了合同的成立，徐娟与石向阳应按规定向景福分公司支付中介费13,200元，从本案事实和三方约定内容可以确定，中介费应由徐娟与石向阳各负担1/2，徐娟已垫付中介费，石向阳应支付6,600元给徐娟。鉴定费5,450元也因上述因素应由徐娟与石向阳各负担1/2，徐娟已垫付鉴定费，石向阳应支付2,725元给徐娟。徐娟其他诉讼请求因与本案证据相悖，不予支持。据此，依照《中人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条，第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决:一、解除徐娟与石向阳及武汉景福房地产咨询有限公司江汉北路分公司2015年7月6日、同年8月30日签订的“存量房居间（买卖）合同”、“补充协议”；二、石向阳于本判决生效之日起10日内返还定金20,000元、支付中介费6,600元、鉴定费2,725元（共计29,325元）给徐娟；三、徐娟、石向阳于本判决生效之日起10日内各1/2份额向武汉景福房地产咨询有限公司江汉北路分公司支付中介费13,200元（徐娟已垫付）；四、武汉景福房地产咨询有限公司江汉北路分公司于本判决生效之日起3日内返还石向阳所有的“江汉区江汉北路83号东方时空8层908室”房屋的产权证、土地证给石向阳；五、驳回徐娟其他诉讼请求；如果石向阳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,450元、邮寄送达费40元，共计2,490元，由徐娟负担1,490元，石向阳负担1,000元。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2015年7月、同年8月，石向阳、徐娟、景福分公司签订的“存量房居间（买卖）合同”及“补充协议”，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性的规定，应认定为合法、有效。在该合同履行的过程中，由于徐娟与石向阳均存在一定的过失，导致上述合同目的无法实现，双方应各自承担相应的责任和损失，故一审判决石向阳返还定金，支付部分中介费、鉴定费并由景福分公司向其返还房屋“两证”并无不当。因此，石向阳的上诉理由及请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,450元，由石向阳负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 申 斌审判员 丰 伟二〇一六年十月二十六日书记员 胡婧琳