（2016）桂11民终1002号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-31
案件名称
廖章化与贺州市香井宜家房地产投资咨询服务有限公司、贺州市广裕房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贺州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贺州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖章化,贺州市香井宜家房地产投资咨询服务有限公司,贺州市广裕房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂11民终1002号上诉人（一审原告）：廖章化，男，1986年8月30日出生，汉族，现住广西贺州市八步区。被上诉人（一审被告）：贺州市香井宜家房地产投资咨询服务有限公司，住所地：广西贺州市灵峰南路8号远东国际城文华苑首层南101号。法定代表人：周春兰，该公司总经理。被上诉人（一审被告）：贺州市广裕房地产开发有限公司，住所地：广西贺州市江北路208号广裕·帝景湾第7座楼。法定代表人：肖永康，该公司总经理。共同委托代理人：金树志，广东真利律师事务所律师。共同委托代理人：黄丽斌，广东真利律师事务所律师。上诉人廖章化因与被上诉人贺州市香井宜家房地产投资咨询服务有限公司（以下简称“宜家公司”）、贺州市广裕房地产开发有限公司（以下简称“广裕公司”）合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2016）桂1102民初782号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人廖章化、被上诉人宜家公司和被上诉人广裕公司的共同委托代理人金树志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖章化上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、两被上诉人分别与上诉人签订合同并分别收取车位费和代理费是为了规避国家税收，损害了国家利益，该合同实属无效合同。二、两被上诉人签订的包销协议只对合同双方有效，而不能以该合同约束上诉人，上诉人并未与被上诉人宜家公司发生任何关系。三、上诉人签订的是格式合同，该合同并非上诉人的真实意思表示，协议条款未告知上诉人，不应发生法律效力。四、被上诉人的行为涉嫌欺诈。综上，请求二审法院依法查明事实，纠正一审不公判决，维护上诉人的合法权益。广裕公司、宜家公司共同辩称，一、被上诉人广裕公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，但合同中约定的价款并非车位的总价款，也不是双方的真实意思表示，为此广裕公司已多次通知上诉人按一合同一发票原则予以更正。一审时广裕公司再次通知上诉人配合完善相关手续、支付余款，广裕公司将出具统一的车位发票。二、宜家公司因包销协议取得广裕公司的授权，与上诉人签订了车位购买协议并在协议中约定了车位的总价款，总价款包括基价款和溢价款，上诉人请求返还溢价款没有事实和法律依据。三、上诉人与两被上诉人对于车位总价款的约定清楚明确，没有歧义，两被上诉人在交易过程中没有欺诈行为。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。廖章化向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告贺州市广裕房地产开发有限公司于2015年8月21日签订的商品房买卖合同有效，并确认合同的200号车位买卖总价款为140000元；2.被告贺州市香井宜家房地产投资咨询服务有限公司归还原告所交的43000元车位代理费；3.两被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告廖章化系广裕帝景湾小区的业主。广裕公司销售的车位于2015年12月25日取得了房产证，证号：贺房权证八步字第××号，房屋所有权人为广裕公司，规划用途为车位、其他用房。2015年2月8日，被告宜家公司（乙方）与被告广裕公司（甲方）签订《商品房包销合同》，合同第一条约定甲方指定乙方为广裕.帝景湾项目地下停车位的包销商，本协议约定之包销，是指包销商与开发商签订包销协议，在约定的期限内承包销售地下停车位，在基价之外的溢价房款归包销商所有。包销商未在约定期限销售完所有地下停车位的，应当自己购买全部地下停车位。第二条约定包销期限自2015年2月8日至2016年6月7日止。第四条约定包销基价详见合同附件《包销车位清单及价格表》。第五条约定包销服务费及房价款的收取：房价款超过包销基价的部分（及溢价部分）归乙方所有，作为包销服务费；经双方协商同意，也可以由甲方收取基价部分，乙方直接收取溢价部分（包销服务费）。合同附件《包销车位清单及价格表》约定涉案200号车位的基价是140000元。当日，广裕公司向宜家公司出具《委托书》，委托宜家公司作为广裕.帝景湾项目地下停车位的包销商，代理广裕公司销售地下停车位，授权范围包括代理广裕公司与购房客户沟通、谈判、签署意向书或相关购房合同，收取购房款，包括基价部分和溢价部分（服务费或代理费）。委托期限从2015年2月8日起至广裕公司通知终止委托之日止。2015年8月21日，原告（乙方）与被告宜家公司（甲方）签订《广裕帝景湾车位购买协议》，约定甲方受广裕公司（以下简称地产商）委托代理销售“帝景湾”地下车库车位。第一条约定乙方自愿认购广裕·帝景湾第18座200号停车位。第二条约定该停车位乙方需支付的总价为每套183000元，即乙方与地产商商品房买卖合同价140000元和代理商佣金（溢价）43000元。第三条约定乙方选择以按揭付款方式付款（只能按照买卖合同价140000元来申请贷款），首付款为代理商佣金价和买卖合同首付金额之和85000元。第四条约定本协议签订之日起当日内，乙方必须按买卖合同价与开发商签订《商品房买卖合同》，逾期未签，没收已交定金，本协议终止，所认购车位甲方可另行出售。第五条约定乙方和地产商签订的《商品房买卖合同》约定的仅是本协议价款的一部分即买卖合同价，需支付的总价仍以本协议为准。乙方自愿支付给甲方代理商佣金（溢价）。同日，原告与广裕公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买帝景湾200号车位，车位总价140000元，出卖人应当在2015年11月21日前交付车位。当日，原告交纳85000元，广裕公司开具42000元的收据，载明“今收到廖章化交来购买帝景湾200号车位款42000元”，宜家公司开具43000元的收据，载明“今收到廖章化交来购帝景湾200号车位代理费43000元”。2015年10月29日，广裕公司向业主发出《通知》，通知已交定金、首期款和全款的业主带销售资料于2015年11月20日前到售楼部重新签署商品房买卖合同，更换发票、收据。原告未在规定的期限内重新签署商品房买卖合同及更换发票、收据。原告认为宜家公司没有提供中介服务，宜家公司收据中介费没有依据，诉至法院。一审法院认为，商品房包销合同是指开发商与包销人之间订立商品房承包销售合同，约定开发商以包销基价，将其开发建设的房屋交由包销人以开发商的名义进行销售，包销期满，对包销人未销售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买。包销人赚取的是包销基价与销售价之间的差价，包销人根据市场情况，可对房屋销售自由定价，既不受包销基价的限制，也不受国家对商品房中介、经纪佣金收费标准的限制，同时包销人也承担风险，对在包销期限内未销售的商品房有义务买入。包销人不仅享有销售差价利益，同时也承担销售风险。本案中，广裕公司取得了地下停车位的房屋产权证，该停车位具有商品房性质。广裕公司与宜家公司签订《商品房包销合同》，约定由宜家公司包销帝景湾地下停车位，并未违反法律法规的规定，合法有效，双方成立商品房包销合同关系。宜家公司作为包销人，赚取包销基价与销售价之间的差价，宜家公司高于基价销售，高出部分（溢价）即是宜家公司赚取的佣金。后原告与宜家公司签订《广裕帝景湾车位购买协议》，原告与广裕公司签订《商品房买卖合同》，均约定原告购买帝景湾车位。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。车位购买协议约定车位总价183000元（基价140000元，佣金43000元），《商品房买卖合同》约定的仅是本协议价款的一部分，原告需支付的总价以本协议为准，乙方自愿支付给甲方佣金。之后原告支付了85000元的车位款（其中包括43000元佣金），被告也将车位交付给原告使用，履行了合同义务。宜家公司销售的车位总价并未超过广裕公司给贺州市住房和城乡建设局备案的车位申报价格。43000元其实就是溢价，宜家公司用“佣金”表述不当。基价与溢价共同构成车位总价，溢价是车位总价的一部分。原告主张确认原告与广裕公司签订的《商品房买卖合同》有效，该院予以确认。但车位总价并非140000元，车位总价应该是183000元（基价140000元＋溢价43000元）。原告主张被告宜家公司返还已收取的代理费（佣金）的诉讼请求没有依据，该院不予支持，但广裕公司应按照一合同一发票原则向购房户出具正式的销售不动产统一发票。判决：一、确认原告廖章化与被告贺州市广裕房地产开发有限公司于2015年8月21日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告廖章化的其他诉讼请求。案件受理费875元（原告已预交），由原告廖章化负担。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人廖章化对一审查明被上诉人宜家公司和广裕公司之间签订的《商品房包销合同》及广裕公司向宜家公司出具的委托书有异议，认为其不知情，不认可该合同和委托书；对一审查明其未在规定时间内重新签署商品房买卖合同及更换发票、收据有异议，认为其并未收到广裕公司的《通知》。被上诉人宜家公司、广裕公司对一审查明的事实没有异议。对当事人争议的事实，本院认定如下：被上诉人宜家公司与广裕公司一审提交的《商品房包销合同》及委托书，能够证实二被上诉人之间签有包销合同及广裕公司向宜家公司出具委托书的事实，上诉人不知情并不影响该合同及委托书的效力；一审时二被上诉人已提交寄件凭证证实上诉人确已收到《通知》。综上，上诉人的异议没有依据，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人廖章化请求确认涉案车位总价款为140000元并要求被上诉人宜家公司返还43000元车位代理费是否有事实和法律依据？首先，被上诉人广裕公司与宜家公司签订的《商品房包销合同》是双方的真实意思表示，内容亦不违反相关法律法规的规定，合法有效，上诉人主张该包销合同无效没有法律依据，本院不予支持。根据该包销合同，涉案车位由被上诉人宜家公司负责包销，作为包销人的宜家公司有权自主定价并自负盈亏，包销期满未销售的房屋由包销人按照包销价购买，其赚取的是包销价与销售价之间的价差。其次，上诉人与被上诉人广裕公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容亦不违反相关法律法规的规定，合法有效，上诉人一审时请求确认该合同有效，现其上诉主张该合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。第三，上诉人与被上诉人宜家公司签订《广裕帝景湾车位购买协议》，该协议确定涉案车位的总价格为183000元（包括买卖合同价140000元和代理费43000元），同时该协议还明确《商品房买卖合同》约定的仅是买卖合同价，需支付的总价仍以该协议为准，后上诉人亦按照上述约定向被上诉人宜家公司支付了代理费43000元。由此可知，当时双方约定的车位总价款是183000元，该约定是双方的真实意思表示，并未违反相关法律法规的规定，双方均应恪守履行，现上诉人主张该协议无效并要求宜家公司返还代理费43000元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审法院确认涉案车位总价款为183000元并判决驳回上诉人要求被上诉人宜家公司返还43000元的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，廖章化的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元（上诉人已预交），由上诉人廖章化负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏少勋代理审判员 张依传代理审判员 李经连二〇一六年十月二十六日书 记 员 黄中兴 微信公众号“”