（2016）青22民终94号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-30
案件名称
上诉人胡芳艳与被上诉人何建明因房屋租赁合同纠纷二审判决书
法院
青海省海北藏族自治州中级人民法院
所属地区
青海省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡芳艳,何建明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
青海省海北藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）青22民终94号上诉人（原审原告）胡芳艳，甘肃省秦安县村民，现住青海省门源县，公民身份号码：×××。委托代理人李晓信（系上诉人丈夫），甘肃省秦安县村民，现住青海省门源县，公民身份号码：×××.被上诉人(原审被告)何建明，四川省南部县村民，现住青海省门源县，公民身份号码：×××。上诉人胡芳艳与被上诉人何建明因房屋租赁合同纠纷一案，门源县人民法院于2016年7月18日，作出（2016）青2221民初390号民事判决，判决解除双方签订的《租房合同》；被告何建明退还原告胡芳艳房屋租金12000元，押金10000元。宣判后原告胡芳艳不服，于2016年8月8日提出上诉，请求二审法院改判被上诉人何建明退还房屋租金72000元、承担各项经济损失47800元并负担本案诉讼费。本院于2016年8月23日受理后依法组成合议庭，书面审理了本案，现已审理终结。一审法院查明，原、被告于2014年8月25日签订了《租房合同》，约定被告将位于门源县浩门镇步行街佳苑小区27号商铺一间出租给原告，一年租金为36000元，租期四年，即自2014年9月1日至2018年8月30日止。合同签订后原告向被告交付当年的租金36000元，押金10000元，2015年9月又向被告交付租金36000元，但因被告不提供给原告房屋产权证明，导致原告无法办理工商营业执照，无法正常营业，原告遂提起诉讼。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方协商一致的结果，是双方真实意思表示，未违反有关法律规定，该租赁合同有效，应受法律保护。房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。根据《青海省市场主体住所（经营场所）登记管理办法的通知》第十条“申请人申请住所（经营场所）登记时，应当提交房屋租赁合同以及房屋产权证、许可证明、审批文件或者有关单位出具的证明文件等场所合法使用证明，并对其真实性、合法性负责”的规定，房屋租赁合同签订后被告作为出租人应当提供房屋产权证明，协助原告办理《营业执照》，被告应当积极履行房屋租赁合同的附随义务。因被告不提供相关房屋产权证明，导致原告不能办理营业执照而无法正常营业和收益，原告租赁房屋的目的没有实现，利益受到严重影响，被告因承担相应责任。现原告要求解除合同退还房屋租金、押金的诉求合法、合理，予以支持。但原告自合同签订后明知无法实现合同目的，有理由与被告协调解决，原告怠于行使自已的权利，使损失进一步扩大，对此亦应承担相应的责任，且原告已实际占用租赁房屋达二十个月，故应给付实际占用期间的租金每月3000元，共计60000元，被告应退还原告租金12000元及押金10000元。根据原、被告签订的《租房合同》第五条“乙方（原告）如装修房屋，费用自理”，故原告要求被告赔偿装修损失及购买设备费用，不予支持。关于被告认为原告有转租房屋的行为，其所提供的证据不足以证明原告有转租的事实和行为存在，故被告的抗辩理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、原告胡芳艳与被告何建明签订的《租房合同》于本判决生效之日起解除；二、被告何建明于本判决生效之日起十日内退还原告胡芳艳房屋租金12000元、押金10000元；三、驳回原告胡芳艳的其他诉讼请求。案件受理费2896元，减半收取1448元，原告胡芳艳负担724元，被告何建明承担724元。宣判后，原审原告胡芳艳不服提出上诉认为，由于被上诉人不是该房屋的产权人，无权出租房屋，也无法提供房屋产权手续，是被上诉人违约在先，导致上诉人无法实现租赁房屋的目的，理应承担上诉人的各项经济损失，故请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判由被上诉人退还上诉人房屋租金72000元押金10000元，承担各项经济损失47800元。被上诉人何建明答辩认为，上诉人将租赁的房屋进行转租，违背合同约定。在租赁期间被上诉人发现上诉人张贴广告转租该房屋，到2016年5月上诉人才提出要求提供房产证；该房屋购房合同登记在妻子名下，是夫妻双方共同财产，上诉人的转租目的不能实现提出解除合同、赔偿损失，将损失转嫁给被上诉人，是一种恶意诉讼，该行为不应得到法律支持。二审经审查，上诉人与被上诉人于2014年8月25日签订了《租房合同》，约定被告将位于门源县浩门镇步行街佳苑小区27号商铺一间出租给原告，一年租金为36000元，租期四年，即自2014年9月1日至2018年8月30日止。一审法院认定双方签订租房合同和支付租金的事实清楚，双方亦无异议。对于上诉人认为被上诉人不是该房屋的产权人，无权出租房屋，且不能提供房屋产权手续，导致上诉人无法实现租赁房屋目的事实，从何建明提供的购房合同显示，该房屋的买受人是雍素华，而雍素华与何建明为夫妻，按照法律规定该房屋是夫妻双方的共同财产，何建明与胡芳艳签订租房合同并无不当，签订合同时上诉人对该事实未提出异议；合同中双方也没有约定提供房屋产权手续。上诉人在不能租房时应及时提出解决，但一直未决，且上诉人已实际占用、使用房屋达二十个月，理应承担占用期间的租金；另双方在合同中明确约定装修费用自理。上诉人的上诉理由不成立，不予支持。被上诉人认为上诉人有转租行为，但没有提供证据证明有转租事实存在，对该辩解理由也不予采信。综上，本院认为，双方当事人依法自愿签订的《租房合同》，是当事人的真实意思表示，亦未违反法律规定，是合法有效的。但因双方不能合理协商解决产生的纠纷，致使合同目的无法实现，理应解除。双方签订合同后上诉人就使用占有了被上诉人房屋，当得知没有房产证不能办理相关手续时，应及时与被上诉人协商解决，但上诉人一直没能解决，造成的损失应由其自行承担，实际占有、使用房屋期间的租赁费理应承担，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费2896元由上诉人胡芳艳承担。本判决为终审判决。审 判 长 张青武审 判 员 魏金莲代理审判员 杨明明二〇一六年十月二十六日书 记 员 宋吉青