（2016）鲁民再223号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-12
案件名称
山东潍坊烟草有限公司昌乐分公司与宋燕租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
宋燕,山东潍坊烟草有限公司昌乐分公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁民再223号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：宋燕，女，1968年5月24日出生，汉族，住潍坊市昌乐县。委托诉讼代理人：李文田（宋燕之夫），男，1966年3月9日出生，汉族，住山东省昌乐县。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：山东潍坊烟草有限公司昌乐分公司。住所地潍坊市昌乐县城东潍昌路西首昌乐中治煤炭公司院内。负责人：袁东，经理。委托诉讼代理人：王国正，山东诚公律师事务所律师。再审申请人宋燕因与被申请人山东潍坊烟草有限公司昌乐分公司（以下简称烟草昌乐分公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市中级人民法院（2013）潍民终字第1148号民事判决，本院于2016看4月25日作出（2016）鲁民再字第223号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案，再审申请人宋燕的委托诉讼代理人李文田，被申请人烟草昌乐分公司的委托诉讼代理人王国正到庭参加了诉讼，本案现已审查终结。宋燕申请再审称，宋燕与烟草昌乐分公司在2013年6月30日达成的协议不具有约束力，该协议并未实际履行，原审判决对于宋燕主张的装修损失的请求未处理，属遗漏诉讼请求。被申请人烟草昌乐分公司未作书面答辩，庭审中辩称，宋燕所主张的装修补偿款问题，双方在合同中明确约定，并且当事人之间的租赁合同已经实际执行完毕。烟草昌乐分公司向一审法院起诉请求：解除双方的租赁关系；宋燕支付烟草昌乐分公司欠缴至2010年12月31日的租赁费、水电费共计44051.80元，支付自2011年1月1日起至搬出房屋止的房屋租赁费（按2009年7月1日至2010年6月30日的标准计算）；被告宋燕负担诉讼费用。事实与理由：当事人双方于2007年6月29日签订租赁合同，原告烟草昌乐分公司将坐落于昌乐县城新昌路330号房屋出租给被告宋燕使用。双方约定：租赁期为三年，自2007年7月1日至2010年6月30日。2007年7月1日至2008年6月30日的房屋租赁费75000元；2008年7月1日至2009年6月30日的房屋租赁费80000元；2009年7月1日至2010年6月30日的房屋租赁费为85000元。合同期满后10天内被告宋燕交还房屋。合同签订后，烟草昌乐分公司按约交付房屋，被告宋燕交纳了三年的租赁费。现房屋租赁期限已届满6个月之久，虽经多次催促，被告宋燕拒不交还房屋。另截止至2010年10月31日，被告宋燕累计欠缴水电费1551.8元。一审法院认定事实：烟草昌乐分公司在昌乐县城新昌路330号有沿街房一处。2006年6月29日，烟草昌乐分公司与刘长德签订房屋租赁合同，刘长德承租该房屋用于餐饮，期限三年，自2006年7月1日至2009年6月30日，刘长德支付保证金5000元。合同签订后（该合同约定：租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设它物的处理：完全归刘长德所有，在不破坏原有建筑结构的条件下有权拆除。刘长德如不拆除，原告烟草昌乐分公司不支付任何费用），刘长德将该房屋整理和装修，支付相应费用。因经营收益不佳，刘长德、烟草昌乐分公司、宋燕三方协商，终止刘长德与烟草昌乐分公司的租赁合同，该房屋由被告宋燕承租。2007年6月30日，刘长德与原告宋燕在签订的租赁合同书中注明：经双方协商同意，自2007年6月30日终止本合同，保证金原数退回。在刘长德与烟草昌乐分公司协议终止合同过程中，宋燕支付刘长德部分装修投资款。宋燕与烟草昌乐分公司签订租赁合同前，宋燕提出租期为5年，烟草昌乐分公司承诺先定3年，如继续租用，双方另行协商。2007年6月29日，烟草昌乐分公司与宋燕，以烟草昌乐分公司与刘长德签订的租赁合同为蓝本，签订《房屋租赁合同》一份约定：1、宋燕承租烟草昌乐分公司新昌路330号房产一处用于餐饮，期限三年，自2007年7月1日至2010年6月30日。2、租赁费支付方式：2007年7月1日至2008年6月30日支付75000元；2008年7月1日至2009年6月30日支付80000元；2009年7月1日至2010年6月30日支付85000元。3、租金及保证金支付方式及时间：合同签订后，宋燕第一个度的租金75000元及保证金5000元交付烟草昌乐分公司，后两年度租赁费于每年的6月15日前按合同金额交付。4、宋燕交付的保证金，合同期满后如数退还。5、宋燕负责支付所租房屋的水费、电费以及地方有关部门收取的相关费用。烟草昌乐分公司在保证自己的用水、用电情况下，确保出租房屋的水电供应（特殊情况除外），不能影响宋燕的经营。水电费由烟草昌乐分公司代收，执行水、电部门价格。6、承租期间，租赁房屋的维修及相关费用，均由宋燕负担。7、租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设它物的处理：完全归宋燕所有，在不破坏原有建筑结构的条件下有权拆除。宋燕如不拆除，烟草昌乐分公司不支付任何费用。8、如遇政府拆迁等特殊情况，租赁房屋的装修及增设它物参照第7条约定执行。9、合同期满，宋燕有优先继续承租的权力，租金由双方根据市场行情另行商定。10、租赁合同期满，宋燕交付房屋的时间为合同终止日后10天。合同签订后，烟草昌乐分公司按约交付房屋，宋燕按约交付租金及保证金，将所租房屋起名宝来大酒店进行餐饮经营。2010年5月20日，昌乐县拆迁安置办公室向社会发出拆迁公告：自2010年5月20日起至2011年5月19日止，有关部门在拆迁范围内暂停办理房屋土地使用权买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产等手续。因本案涉及房屋在拆迁地块范围之内，合同到期前，宋燕提出按合同签订前的意向继续签订书面合同，烟草昌乐分公司负责人口头向宋燕承诺，由宋燕按合同约定的租金价格继续租用该房屋至该房实际拆迁。（现该房屋因其它原因尚未拆迁）。后双方协商解除租赁关系未果。2010年12月10日，烟草昌乐分公司给宋燕发出律师函，明确告知宋燕与烟草昌乐分公司结清租赁费，水电费，将房屋交付烟草昌乐分公司。双方可协商解决争议，否则，诉之法律。2010年10月，烟草昌乐分公司停止对昌乐县宝来大酒店供水、供电。后烟草昌乐分公司工作人员与宋燕协商，宋燕提出烟草昌乐分公司承担部分签订合同前支付给刘长德房屋装饰投资款，烟草昌乐分公司考虑以留用宋燕部分物品的方式给其适当补偿，但最终双方未达成一致意见。宋燕尚欠烟草昌乐分公司2010年8月、9月份水电费共计1551.8元。本案诉讼中，宋燕单方委托山东世纪鸢飞会计师事务所有限公司对昌乐宝来大酒店室内装修价值进行了评估，价值额为420000元。经一审法院主持，双方于2012年10月23日达成如下调解协议：1、双方解除事实租赁关系；2、烟草昌乐分公司放弃对宋燕的房屋租金主张，返还宋燕保证金5000元；3、烟草昌乐分公司不承担宋燕反诉主张的房屋租赁期间的装修物补偿费用；4、宋燕在合理时间内将承租房屋交付烟草昌乐分公司。对此协议第4项约定的“合理时间”，烟草昌乐分公司主张交房时间不能超过二个月，而宋燕坚持主张于2013年6月30日前交付房屋。一审法院认为，当事人因事实租赁房屋发生争议，该院根据本案的实际案情进行调解，双方于2012年10月23日前达成的协议，是当事人真实的意思表示，系双方对自己的实体权利所作的处分，法院予以照准，应当作为处理本案的依据。对此协议，双方的争议仅在宋燕返还房屋的时间上发生分歧。考虑所租房屋已停止经营时间较长等因素，返还时间以二个月为宜。宋燕辩称于2013年6月30日前返还房屋，烟草昌乐分公司不同意；对宋燕的辩解意见，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告山东潍坊烟草有限公司昌乐分公司与被告宋燕之间的房屋租赁关系；二、被告宋燕于本判决生效后六十日内返还原告山东潍坊烟草有限公司昌乐分公司所出租房屋；三、原告山东潍坊烟草有限公司昌乐分公司返还被告宋燕租赁保证金5000元，于判决生效后五日内过付。如未按本判决确定期限履行支付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费901元，原告烟草昌乐分公司负担；反诉费1800元，减半收取900元，由被告宋燕负担。烟草昌乐分公司不服一审判决，上诉请求：依法改判，诉讼费用由宋燕承担。宋燕不服一审判决，上诉请求：宋燕租赁烟草昌乐分公司房屋的租赁期限应到实际拆迁为止，一审法院认定在判决生效后60日内返还错误，宋燕在经营中对房屋进行了装修，经评估价值42万元，一审法院未支持是错误的。请求依法撤销一审判决并予以改判，全部诉讼费用由烟草昌乐分公司承担。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，本案在一审过程中，烟草昌乐分公司与宋燕达成协议，系双方当事人对自己实体权利的处分，是其真实意思表示，故一审法院予以照准应属适当。宋燕在租赁烟草昌乐分公司房屋期间未交纳的租赁费及水电费，烟草昌乐分公司在本案一审中已表示放弃，故一审法院未予支持并无不当。宋燕在一审反诉中虽未主张返还保证金，但双方在一审庭审中，已就返还保证金问题达成一致，原一审法院判决烟草昌乐分公司返还保证金亦无不当。宋燕在房屋租赁合同期限届满后继续使用租赁房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，烟草昌乐分公司已在合理期限内通知宋燕解除房屋租赁合同，双方的房屋租赁合同解除，故宋燕主张房屋的租赁期限应到实际拆迁为止于法无据，二审法院不予支持。宋燕在经营中对房屋进行了装修，因双方的租赁合同已履行完毕，宋燕在双方调解中已放弃，故一审法院未判决烟草昌乐分公司补偿并无不当。综上，两上诉人的上诉理由不能成立，该院不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。再审庭审中，（一）宋燕主张关于装修赔偿款是要求拆迁人赔偿，不是要求烟草昌乐分公司承担。（二）双方当事人认可，现在房屋尚未实际拆迁。本院再审认为，宋燕的再审主张是要求未来实际拆迁的拆迁人对装修的款项进行赔偿，并未要求烟草昌乐分公司承担装修赔偿责任。鉴于现在房屋并未实际拆迁，实际拆迁主体尚未确定，待拆迁的事实发生后，宋燕可以根据具体情况，主张自己的民事权利。一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:维持山东省潍坊市中级人民法院(2013)潍民终字第1148号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 李 芹代理审判员 王立泽代理审判员 法如春二〇一六年十月二十六日书 记 员 刘 莹 来源：