（2016）粤2071民初16185号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-05-16
案件名称
阳曼娇与中山市恒茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阳曼娇,中山市恒茂房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初16185号原告：阳曼娇，女，1978年12月2日出生，汉族，住湖南省安仁县。委托诉讼代理人：黄兰根，广东正鸿律师事务所律师。被告：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区岐关西路28号豪逸华庭三期B型一层8卡。法定代表人：郑尚容，董事副总经理。委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。原告阳曼娇与被告中山恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳曼娇委托诉讼代理人黄兰根，被告恒茂公司委托诉讼代理人林嘉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳曼娇向本院提出诉讼请求:被告自2016年1月1日起以购房款总额为基数按照每日万分之一的标准向原告支付逾期交楼违约金至实际交付房地产之日止。事实与理由：2015年1月21日，原、被告之间签订中山市商品房买卖合同，该合同约定了如下内容：1.原告以总价648648元购买中山市石岐区岐关西路68号豪逸御华庭10幢1601房；2.被告应当在2015年12月31日之前将符合约定的商品房交付给原告；3.逾期交房超过180日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。交房期限届满后，被告并未按照约定期限向原告交付房地产。原告认为，原告与被告之间的商品房买卖合同时双方自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。因此，被告理应在合同约定交楼期限内交付房地产，被告逾期交付行为已经构成违约，被告理应向被告支付逾期交楼违约金。原告阳曼娇对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.购房发票；3.中山市商品房销售登记备案表。被告恒茂公司辩称：逾期交楼违约金应自2016年1月17日起算。中山市商品房买卖合同约定，被告应在2015年12月31日前向原告交付涉讼商品房，但合同第八条规定，如遇政府规划、设计变更，施工过程中因雨天影响或遇到异常困难不能及时解决，以及原告逾期付款等原因造成逾期交房的，被告可据实予以延期且无需承担违约责任。本案具备以下情形，故交楼期限应予顺延：1.雨天影响。根据中山市气象台提供的气象资料（中山市紫马岭人工观测站数据）显示，涉讼商品房施工期间（在2011年3月至2015年5月），中山市天气为中雨或以上的天数已达200天。受雨天影响，涉讼商品房的交房日期可据实予以延期200日。2.规划设计变更。2015年1月29日，中山市规划局向被告重新出具中山市建设工程规划许可证，对涉讼商品房所在楼盘的规划做出变更决定。2015年11月10日，中山市规划局向被告出具中山市规划报建变更批复书，对涉讼楼盘的停车布置做出变更决定。由于规划变更，被告可据实顺延30日。根据以上两种情形，涉讼商品房可据实顺延230日，即被告可按约据实延期至2016年1月16日向被告交房，在此期限前未交付不构成违约。因此，逾期违约金应自2016年1月17日起算。被告恒茂公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.气象资料；2.建设工程规划许可证、建设工程规划许可证（附件）、中山市规划报建变更批复书；3.商品房买卖合同第六页及补充协议一第二、四页；4.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告。本院经审理认定事实如下：2015年1月21日，原告（买受人）与被告签订中山市商品房买卖合同以及补充协议，约定由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市石岐区岐关西路68号豪逸御华庭10幢1601房商品房（建筑面积120.12平方米，套内建筑面积98.15平方米）；总价款为648648元，付款方式为2015年1月21日以现金方式支付198648元，2015年3月21日以商业贷款支付450000元。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收，政府规划、设计变更等行政原因，造成工程延误或停工而导致逾期交房的；施工过程中因雨天影响或遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，造成逾期交房的；买受人未付清购房款以及其他应付款项的；出卖人可以据实予以延期，并无需承担上述违约责任。出卖人逾期交房（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。该合同还约定了其他事项，并由原告签字，被告盖章确认。后原告通过现金以及银行贷款的形式向被告支付全部购房款648648元，涉讼商品房于2015年1月28日办理销售登记备案。被告并未能依约在2015年12月31日将涉讼商品房交付给原告使用，原告认为被告存在违约行为，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，被告认为实际交付的日期应当予以顺延，主要体现在雨天影响、建设工程规划变更两个方面，并提供了证据予以证明。原告认为，首先，双方签订的商品房买卖合同中关于这点的约定属格式条款，应认定无效。其次，以目前的科技水平，雨天都可以作出天气预报的预测，不属于不可抗力的范畴，况且商品房买卖合同订立以后，雨天的天数相比较往年也没有明显增多。如果被告认为受到雨天影响而导致施工受影响，被告必须举证证明施工受到影响的证据。最后，规划变更是被告向规划部门申请的变更，而不是政府相关部门主动作出的变更，双方合同约定所谓的规划变更作为延期交楼的理由是指政府主动的规划变更；且被告所称的规划变更主要涉及车位问题，与涉讼商品房没有关联。又查，截至庭审结束之日，涉讼商品房并未取得合同所约定的中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告之间所签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。被告未能在合同约定的2015年12月31日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将涉讼商品房交付给原告使用，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任。由于被告未能在2015年12月31日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告使用构成违约，原告有权主张违约金。被告辩称受雨天影响以及规划设计变更等原因，交付时间应据实顺延，本院认为，大雨、暴雨等天气在广东珠三角地区普遍存在，并非不能预见，被告作为专业的房地产开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限，并且被告并未提交如现场施工日志或监理日志等证据证明确实存在由于天气原因无法施工的情况。另外，被告在本案中主张的规划变更是因被告自身设计方案调整而向相关部门申请审批的，并非因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收，政府规划、设计变更等行政原因导致，况且，退一万步来说，被告亦未履行告知义务，并未将相关的情况向业主公示、告知，故对于被告的辩解，本院不予采纳。对于违约金的计算方式，原、被告有明确的合同约定，本院对此予以确认。被告应自2016年1月1日起至实际交付之日止，按原告已交房款即648648元每日万分之一的标准计付违约金。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持；被告抗辩合理之处，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告中山市恒茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告阳曼娇支付逾期交房违约金（违约金的计算方式为：以648648元为计算基础，自2016年1月1日起按照每日万分之一的标准计算至实际交付之日止）；若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费92元，减半收取为46元（原告阳曼娇已预交），由被告中山市恒茂房地产开发有限公司负担（被告中山市恒茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告阳曼娇）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 梁丹妮二○二○一六年十月二十六日书记员 宋依蒙刘佳林 更多数据：搜索“”来源：