（2016）浙04民终1633号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-11-10

案件名称

海盐县澉浦镇澉浦股份经济合作社与海盐县澉浦瓷厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

海盐县澉浦瓷厂,海盐县澉浦镇澉浦股份经济合作社

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2016）浙04民终1633号上诉人（原审被告）：海盐县澉浦瓷厂。住所地：海盐县澉浦镇澉浦村孙湾**号。代表人：朱伟明，该厂厂长。委托诉讼代理人：朱峰，浙江海威特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海盐县澉浦镇澉浦股份经济合作社。住所地：海盐县澉浦镇北大街***号。法定代表人：张涛，该社董事长。委托诉讼代理人：周勇，海盐县海圣法律服务所法律工作者。上诉人海盐县澉浦瓷厂（以下简称澉浦瓷厂）因与被上诉人海盐县澉浦镇澉浦股份经济合作社（以下简称澉浦经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2016）浙0424民初1428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，经过阅卷、询问当事人，因双方没有提交新的证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。澉浦瓷厂上诉请求：撤销一审判决，改判驳回澉浦经济合作社诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：澉浦瓷厂租赁涉案厂房后，在场地内搭建彩钢棚和石棉瓦棚各一间。涉案厂房被征收时，澉浦经济合作社在澉浦瓷厂不知情的情况下与海盐县南北湖旅游投资集团签订《土地征收协议》，将本属于澉浦瓷厂的建筑物予以征收，侵害了澉浦瓷厂的合法权益。该部分建筑物征收所得款项应当与澉浦经济合作社主张的租金抵销，但一审法院却以澉浦瓷厂未提起反诉而不予处理，违反了合同法关于抵销权的规定。一审法院未查明澉浦瓷厂搭建的房屋的评估、补偿等资料的情况下作出的认定是错误的。澉浦经济合作社辩称：澉浦瓷厂主张的搭建房屋的征收、补偿问题与本案房屋租赁合同纠纷无关，澉浦瓷厂未提交相应证据证明其主张，一审中也未提起反诉。澉浦瓷厂拖欠租金事实清楚，澉浦经济合作社有权要求解除合同，腾退房屋，支付租金。澉浦经济合作社向一审法院起诉请求：一、解除双方租赁关系，澉浦瓷厂腾退涉案房屋；二、澉浦瓷厂支付自2012年11月15日至2016年1月14日止的租金47500元，后续租金从2016年1月15日起算至实际腾退之日止按每月1250元计算。一审法院认定事实：2006年11月15日，澉浦经济合作社（作为甲方，即出租方）与澉浦瓷厂（作为乙方，即承租方）签订厂房租赁协议一份，约定：乙方向甲方续租厂房，厂房地根据2001年11月15日签订的协议不作变动（附图）；租赁期限为一年，自2006年11月15日至2007年11月14日，如需租房重签租房协议；租金为22000元，按照先付款后使用的原则，付清全年的房租金；在租赁期内，乙方如向第三方转租或变动房屋建造结构，必须事先征得甲方同意后方可进行，如发现擅自租给他人或变动房屋建造结构而造成损失的，甲方有权收回房屋；在租赁期内，如遇上级政府、风景区及村里规划需要征用该土地的，本协议自然终止，乙方在甲方规定期限内将所有产品、设备、设施无条件搬离并退房；本协议到期，乙方如续租，在同等条件下，乙方优先，但最高租金不超过原有租金的50%。澉浦经济合作社于2009年6月26日向澉浦瓷厂支付了厂房搬迁补偿款10000元。2009年6月27日，澉浦瓷厂（作为乙方，即承租方）在澉浦经济合作社（作为甲方，即出租方）提供的厂房租赁协议上盖章并签字，该协议约定：乙方向甲方续租厂房，由于村里规划需要拆除窑房房屋，其余房场地根据上期签订的协议不作变动（附图），租赁期限为三年，自2007年11月15日至2010年11月14日，如需租房重签租房协议；每年租金15000元，三年合计房租金45000元，按照先付款后使用的原则，每年11月15日前一次性付清下年的房租金15000元；其余条款与2006年11月15日签订的厂房租赁协议一致。澉浦瓷厂支付2009年11月15日至2010年11月14日期间的租金5000元，支付2010年11月15日至2011年11月14日期间的租金10000元，支付2010年11月15日至2011年11月14日期间的租金5000元，支付2011年11月15日至2012年11月14日期间的租金15000元。澉浦瓷厂于2013年9月13日支付了房租10000元。澉浦经济合作社曾于2014年8月13日向澉浦瓷厂发出通知一份，该通知载明：“你厂房屋租赁合同已到期，请于2014年8月25日前自行完成厂房搬迁工作，完成办公室及生产设备搬空及钥匙上缴等手续，逾期未搬的，后果自负。”一审另认定，海盐县澉浦镇澉浦村经济合作社于2014年6月27日变更为海盐县澉浦镇澉浦股份经济合作社。一审法院于2016年6月17日组织双方对涉案租赁房屋进行现场勘验，经双方确认涉案租赁房屋现状为：其中东南角一幢房屋原面积约为84平方米，约一半面积已经拆除；中间一幢平房原面积约270平方米（共八间），最西面一间已经拆除，靠西面屋顶已拆除一部分；北面平房面积约147平方米，部分屋顶的瓦片已经拆除，存在漏水现象；在东北角搭建了一间石棉瓦房和一间彩钢棚房，面积分别约为130平方米和220平方米；中间二层楼房面积约为320平方米，二楼阳台以下以前四周是挑空的，现阳台以下四周搭建了围墙和门，搭建的面积约67平方米；最东面一幢平房面积约57平方米；门卫室平房约13平方米。双方一致确认，拆除部分涉案租赁房屋的时间约发生在2015年5月份。澉浦经济合作社陈述，其曾向澉浦瓷厂发出通知，澉浦瓷厂逾期未搬离，故其参与了涉案租赁房屋的拆除行为。澉浦瓷厂陈述，涉案租赁房屋中的三幢房屋（面积约500平方米）被部分拆除后导致其无法正常使用该三幢房屋，现能正常使用的仅为一幢二层的楼房和其搭建的石棉瓦房和彩钢棚房，导致其无法进行正常的生产经营。一审法院认为，双方于2009年6月27日签订的厂房租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方约定的租赁期限的届满时间为2010年11月14日，涉案厂房的租赁期间届满后，澉浦瓷厂继续使用涉案房屋，亦支付了部分租金，澉浦经济合作社未提出异议，故原厂房租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。澉浦经济合作社虽于2014年8月13日向澉浦瓷厂发出通知，要求澉浦瓷厂于2014年8月25日前自行完成厂房的搬迁工作，但上述通知中仅要求澉浦瓷厂搬迁并没有明确表示解除双方租赁关系的意思表示，且该通知的搬迁期限仅为十二天，并不属于在合理期限之前通知承租人，按照日常生活经验澉浦瓷厂不可能在该十二天内重新租赁厂房并搬离机器设备、生产原料和产品等所有物品。澉浦经济合作社于2016年3月11日起诉要求解除双方的租赁关系，澉浦瓷厂收到起诉状副本的时间为2016年3月29日，故双方的房屋租赁合同的解除时间应为2016年3月29日。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故澉浦经济合作社请求澉浦瓷厂将承租的厂房及场地腾空并返还的诉讼请求，予以支持。再次，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，澉浦经济合作社作为出租人应当维持租赁物的正常使用功能。而澉浦经济合作社在未解除双方的房屋租赁合同之前，就于2015年5月份开始拆除部分房屋，导致澉浦瓷厂无法正常使用租赁物，无法正常进行生产经营；故拆除部分房屋之后，澉浦经济合作社仍请求澉浦瓷厂支付涉案租赁房屋的租金和占有使用费，缺乏法律依据，不予支持。最后，澉浦瓷厂主张涉案租赁房屋自2011年起每年租金为10000元，其已付清至2013年年底的租金，但其未提供证据予以证明，故对该抗辩不予采信。依据双方于2009年6月27日签订的厂房租赁协议，每年租金应为15000元，故澉浦瓷厂应支付2012年11月15日起至2015年4月30日止（共2年167天）的租金合计36863.01元（15000元/年÷365天×167天+15000元/年×2年）。澉浦瓷厂辩称澉浦经济合作社至起诉前从未向其主张过租金，故澉浦经济合作社诉请的租金已超诉讼时效，事实上，澉浦瓷厂自2012年11月起开始拖欠每年的租金且处于持续状态，故对澉浦瓷厂的该抗辩主张不予采信。至于澉浦瓷厂主张的澉浦经济合作社应赔偿其搭建的石棉瓦房、彩钢棚房等房屋的损失，以及赔偿拆除涉案租赁房屋而遭受的相关损失，因澉浦瓷厂未提出反诉，故不予处理，澉浦瓷厂可另行主张相关的权利。综上，澉浦经济合作社的诉讼请求，部分予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认澉浦经济合作社与澉浦瓷厂于2009年6月27日签订的厂房租赁协议于2016年3月29日解除；二、澉浦瓷厂向澉浦经济合作社腾退位于海盐县澉浦镇澉浦村（原凤凰山村民委员会旁）的厂房及场地，由澉浦瓷厂于该判决生效之日起十日内履行完毕；三、澉浦瓷厂支付澉浦经济合作社房屋租金36863.01元，于该判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元，由澉浦经济合作社负担221元，澉浦瓷厂负担767元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实和一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为澉浦瓷厂主张的征收补偿与其所欠租金能否抵销的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案中，尽管澉浦经济合作社在起诉状中以及澉浦瓷厂提交的照片中对涉案厂房被征收均有涉及，但据澉浦瓷厂陈述，其搭建的石棉瓦房、彩钢棚等建筑物目前仍未拆除。这些建筑物是否被纳入征收补偿范围，如纳入，补偿主体、补偿金额等目前均无相应证据证明，也就是说，澉浦经济合作社对澉浦瓷厂是否负有债务目前不能确定。因此，澉浦瓷厂主张抵销不符合上述法律规定的要件，一审法院作出的相应认定并无不当。澉浦瓷厂可待收集相应证据后另行主张相关权利。综上，澉浦瓷厂上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费722元，由上诉人海盐县澉浦瓷厂负担。本判决为终审判决。审　判　长　　金富祥审　判　员　　陈　远代理审判员　　章玉萍二〇一六年十月二十六日书　记　员　　赵婉沁百度搜索“”