（2016）浙0483民初1520号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-31
案件名称
桐乡市梧桐酷狗情缘宠物用品店与浙江新厦建设有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桐乡市人民法院
所属地区
桐乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桐乡市梧桐酷狗情缘宠物用品店,浙江新厦建设有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0483民初1520号原告：桐乡市梧桐酷狗情缘宠物用品店。住所地：桐乡市梧桐街道润丰步行街西108号。经营者：何群兰，女，1981年12月13日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：王爱华，浙江兴嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：范丹丹，浙江兴嘉律师事务所律师。被告：浙江新厦建设有限公司。住所地：桐乡市濮院镇新生妙智。组织机构代码：70444648-1。法定代表人：黄锦荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐国强，浙江中锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈夏青，浙江中锐律师事务所律师。原告桐乡市梧桐酷狗情缘宠物用品店诉被告浙江新厦建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年2月24日向本院提起诉讼，本院当日受理后，依法由审判员陈娟独任审判，并于2016年4月12日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2016年8月8日、同年10月8日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告委托诉讼代理人王爱华、范丹丹以及被告委托诉讼代理人沈夏青到庭参加诉讼。第二次开庭，原告经营者何群兰及委托诉讼代理人范丹丹、被告委托诉讼代理人沈夏青到庭参加诉讼。第三次开庭，原告委托诉讼代理人范丹丹以及被告委托诉讼代理人徐国强到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告申请庭外和解两个月，本院予以准许。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告所租赁的房屋因征收而补偿的装饰装修费49913元归原告所有；2、赔偿原告停产停业损失及搬迁费用共55000元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告最终变更诉讼请求为：1、赔偿原告所租赁的房屋因征收而造成的装饰装修损失54483元；2、赔偿原告自行搭建的辅房因房屋征收而造成的损失6958元；3、赔偿原告因房屋征收而产生的停产停业损失39000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月24日，原、被告签订《房屋出租协议》，约定房屋租赁期限为2013年5月25日至2014年5月24日。合同到期后，双方虽未再签订书面的租赁合同，但是原告继续使用该租赁房屋，并支付租金至2015年12月31日。原、被告之间形成了不定期租赁合同关系。2015年3月20日，桐乡市人民政府发布了《关于杨家门旧城改造（一期）项目房屋征收范围的公告》，原告所租赁的房屋包括在这次的征收范围中，现评估单位已经完成了对涉案房屋的评估，根据物权法第一百二十一条的规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”根据“谁投入、谁取得”的原则，装饰装修费等是原告投入的，属于原告的损失，补偿款理应由原告获得。若被告因原告对房屋的装饰装修或搭建而获得额外补偿，相当于是被告不当得利。原告自行搭建的房屋虽然属于未办证房屋，但是评估机构作出了评估，补偿协议中也进行了补偿，根据“谁投入、谁取得”的原则，搭建房屋的补偿款应当属于原告所有。至于停产停业损失补偿款，从性质和用途看，该款主要是拆迁人对被拆迁房屋内合法经营主体因拆迁而无法继续经营遭受损失所给予的经济赔偿，应当属于原告所有。然原告根据评估报告所确定的补偿款多次要求被告支付装饰装修补偿费等，均未果。被告辩称：1、本案租赁合同已经实际履行完毕，不存在原告所谓的不定期租赁关系。按照司法解释的规定，合同到期之后无需补偿装饰装修费用，更无需补偿原告诉请中的停产停业损失及其他相应的费用。2、即使如原告所称存在不定期租赁合同关系，那么租赁物中的装饰装修也有一部分属于被告，且被告已经解除与原告的不定期租赁关系，也多次发通知要求原告搬离租赁物，但原告一直不搬离，至今还在经营。综上，原告无权请求补偿相应的装饰装修费用以及停产停业损失等。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告各自提交的证据以及本院出示的证据，当事人对真实性均无异议，且和本案有关，本院均予以确认并在卷佐证。根据所认定的证据，结合原、被告的陈述，本院对本案事实确认如下：2009年、2010年间，原告向被告租赁其所有的位于桐乡市润丰步行街西108号的西98、99号的2间店面（共2层），租赁面积106.34平方米，用来经营宠物店。2013年5月24日，原、被告签订《房屋出租协议》一份，约定将上述房屋出租给原告从事经营，租赁期限为2013年5月25日起至2014年5月24日止，租房期限为一年，租费为15000元/年。2013年8月7日，原告交纳了该年度租金。上述租赁合同到期后，原告继续使用租赁物，至今未曾搬出，也未办理停业手续，但双方再未签订书面合同。2014年10月30日，原告缴纳了上述合同下一年度的租金。2016年1月7日，原告向被告支付了15463元，被告给原告出具发票，载明系“房租费”，交至2015年12月31日。同日，原告还向被告缴纳了2014年10月11日至2015年4月10日的水电费4256元。另，原告使用租赁物期间，自行搭建了辅房。又查明，2015年3月20日，桐乡市人民政府发布了《关于杨家门旧城改造（一期）项目房屋征收范围的公告》。2015年7月3日，桐乡市人民政府依法发布公告，决定对杨家门旧城改造（一期）项目范围内国有土地上的房屋进行征收，涉案房屋坐落于征收范围内。2015年12月30日，桐乡市中正房地产评估事务所（普通合伙）出具《房地产估价报告书》，载明序号8的辅房评估总价为6958元；涉案房屋装修附属物评估金额合计54483元。审理过程中，被告认可该序号8的辅房即原告搭建的辅房，同意将该辅房的6958元款项支付给原告。2015年12月31日，被告（乙方）和桐乡市住房和城乡规划建设局（甲方）签订了《桐乡市国有土地上房屋征收补偿协议书》，约定甲方对乙方所有的包括涉案房屋在内的被征收房屋予以补偿奖励，补偿项目包括装饰装修及附属物补偿、未办证房屋价值补偿、停产停业损失补偿等。甲方应在本协议生效后的5个工作日内，将补偿奖励金额的50%计13556313.50元支付给乙方，余款待乙方按本协议规定搬迁腾空被征收房屋后5个工作日内，由甲方一次性支付给乙方。被告自述已收到上述协议50%的补偿奖励款项。关于本案所涉停产停业损失，原、被告均认可征收方系按照300元/m2的标准补偿。2016年1月，原告送达被告一份《告知》，称被告将相应的装修、设备、设施的拆迁补偿款支付原告后，即按旧城办要求的期限搬迁腾空。2016年1月27日，被告向原告邮寄一份《限期腾房通知书》，载明：原、被告在2014年5月24日签订的《房屋出租协议》已经于2015年5月24日到期，因原告未向被告提出续租申请，故《房屋出租协议》已自然终止，要求原告收到或应当收到本通知书之日起七日内搬离涉案房屋并腾空完毕，以及结清水电费用及房屋占有使用费用等。原告于次日收到该通知书。本院认为，原、被告2013年5月24日签订的《房屋出租协议》，内容合法有效，对双方均具有约束力。该合同到期后，原告继续使用租赁物，但未再签订书面合同，双方形成了不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。首先，关于征收补偿利益的归属问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，被征收人为房屋所有权人即被告。原告仅系房屋承租人，并非被征收人。案涉征收补偿协议及估价报告仅在桐乡市住房和城乡规划建设局与被告之间发生效力，与原告并无直接关联。相关的征收补偿利益应当归被征收人即被告所有，原告并非征收补偿对象，无权利要求按照征收补偿协议分配被告的拆迁利益。至于原告主张依照《中华人民共和国物权法》第一百二十一条，其有权获得相应的拆迁补偿，本院认为，原告仅系承租人，享有的是合同权利，并非用益物权，该条款在本案中并不适用。其次，关于合同解除对原告的损失救济问题。因原、被告之间的法律关系为房屋租赁合同关系，应遵照租赁合同相关法律规则进行处理。1、关于装饰装修损失。原、被告合同中对此未作约定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，因政府拆迁，导致双方的租赁合同不能继续履行，然原、被告之间本就系不定期租赁关系，被告有权随时解除合同，合同解除时并不存在剩余租赁期，当然也无需双方分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失。至于原告主张“谁投入、谁取得”，本院认为，按照法律规定，除非双方另有约定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。也即意味着，在没有约定的情况下，承租人应当考虑运用一定限度的成本进行附合装饰装修，以使其装修利益在房屋使用权到期时行使完毕，装修利益的实现内含于房屋使用权的行使之中，房屋使用期间届满，装修利益便告穷竭。综上，本院认为，原告要求被告赔偿装饰装修损失的诉请，缺乏法律依据，不予支持。2、关于搭建部分的损失。审理过程中，被告认可系原告搭建，也表示同意将该辅房的6958元拆迁款项支付给原告。故本院对原告该项诉讼请求，予以支持。3、关于停产停业损失。本院认为，原、被告之间系不定期租赁关系，双方均可以随时解除合同。被告于2016年1月27日向原告邮寄《限期腾房通知书》，要求原告搬离，也即意味着被告明确要求解除租赁关系，原告于次日收到该通知书，双方的租赁关系依法解除，并不存在合同提前解除的情况。原告并未因涉案房屋被拆迁而在租赁期限内停产停业，甚至合同解除后至今仍未办理停业手续，没有证据证明原告存在停产停业损失。故原告要求被告赔偿停产停业损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告浙江新厦建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告桐乡市梧桐酷狗情缘宠物用品店辅房拆迁款项6958元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2309元，由原告负担2149元，被告负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长 陈 娟代理审判员 朱谷玥人民陪审员 谢晓音二〇一六年十月二十六日书 记 员 陈嫒萍 关注公众号“”