（2016）闽01民终2550号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2018-02-27
案件名称
陈文、江文静商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈文,江文静,福建省连江县恒利房地产开发有限公司,福建连江县兰庭房地产有限公司,福州天福集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终2550号上诉人（原审原告）：陈文，女，1955年12月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。上诉人（原审原告）：江文静，女，1984年6月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：衷孙连、曾福新，福建合立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福建省连江县恒利房地产开发有限公司，住所地福建省连江县筱埕镇筱埕村民委员会内。法定代表人：王秋英，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛增，福建大佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福建连江县兰庭房地产有限公司，住所地福建省连江县筱埕镇官坞村老人会第四层。法定代表人：林雅华，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：福州天福集团有限公司，住所地福建省福州市五一北路171号新都会花园广场19层。法定代表人：何振，该公司董事长。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘雄，福建闽天律师事务所律师。上诉人陈文、江文静因与被上诉人福建省连江县恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）、福建连江县兰庭房地产有限公司（以下简称兰庭公司）、福州天福集团有限公司（以下简称天福公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2015）连民初字第1956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈文、江文静上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持陈文、江文静的一审全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由恒利公司等三公司承担。事实和理由：一、一审遗漏认定事实，对基本事实认定不清。首先，一审对与涉案楼盘交房、办证相关的基本事实未予认定。其次，一审陈文、江文静提交相关证据证明2010年1月天福公司重组了恒利公司，并与兰庭公司一起实际开发了假日听海项目，恒利公司等三公司及好邦公司等均系关联公司，存在高管人员、宣传模式、宣传信息、销售电话、销售地址、售楼沙盘、奖项荣誉等多项混同，上述证据已可以证明恒利公司等三公司存在人员、业务、财务、管理方面交叉或混同的客观事实，并已构成完整的证据链，一审对上述事实认定不清。再次，陈文、江文静提供的证据证明恒利公司与兰庭公司对外使用同样的合同版本，一审对此不予采信错误。另外，陈文、江文静与恒利公司签订的是格式合同条款，一审认定为一般性合同条款系认定事实错误。二、一审适用法律错误。首先，工商登记股东是否重合并非关联公司人格否认之诉中的实质或唯一认定标准，关联公司人员、业务、财务是否混同应根据双方举证及庭审情况进行实质判断。其次，一审未采信寄送律师函的EMS快递回单，反而要求陈文、江文静进一步证明收件人“刘斌”系恒利公司的员工，显属适用法律错误。三、一审未调取陈文、江文静因客观原因无法调取的与本案相关联的重要证据，也未予答复，系程序违法。陈文、江文静向一审法院申请调取恒利公司等三公司的报税信息、银行交易流水及陈美恩等人的社保缴纳信息，一审未予以调取，也未依法责令恒利公司等三公司提交管理人员及员工花名册、工资发放记录等证据，也未认定恒利公司等三公司承担举证不利后果，属适用法律错误，程序违法。恒利公司辩称，恒利公司、兰庭公司、天福公司都有自己的独立人格，各方没有形成总公司与分公司的结构。一审后，恒利公司已经在连江县房产管理交易所办理了商品房初始预登记手续，且缴纳了相关税费，涉案楼盘的业主已经可以办理产权证了，恒利公司已经在积极地履行合同义务，虽然履行进度无法满足所有业主预期，但本案没有证据证明恒利公司没有能力履行义务，进而产生与别的公司人格混同之情形，陈文、江文静主张的人格混同不能成立。另外，陈文、江文静认为与恒利公司签订的《商品房买卖合同》是格式合同有误，该合同系官方指导版本，且经双方协商签订。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，陈文、江文静的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回陈文、江文静的上诉请求，维持一审判决。兰庭公司、天福公司辩称，陈文、江文静主张兰庭公司、天福公司承担连带责任缺乏合同依据与法律依据，《中华人民共和国公司法》（以下简称公司法）第二十条规定并不适用本案，恒利公司的股东与兰庭公司、天福公司的股东从公司设立开始至今均无交叉。关于三家公司是否存在人员混同，因“兰庭”商标属于天福公司所有，恒利公司使用“兰庭”商标，天福公司理应派人员界入。业务方面，恒利公司与兰庭公司各有一整套的手续，且恒利公司、兰庭公司、天福公司各自有独立的财产，无法混同。另外，陈文、江文静也一直无法明确恒利公司是与天福公司混同，还是与兰庭公司混同。综上，请求驳回陈文、江文静的上诉请求，维持一审判决。陈文、江文静向一审法院起诉请求：1.判决被告恒利公司立即完成其开发的筱埕围海造地新村竣工验收登记备案手续（即向原告出具竣工验收登记备案表），将符合各项约定及法定条件的商品房交付给原告使用；2.判决被告恒利公司向原告支付逾期交房违约金35218元（按已付房价款的日万分之一点五标准计算违约金，从2013年5月23日起暂计至2015年5月23日，此后逾期交房违约金继续照此计算至被告将符合各项约定及法定条件的商品房交付给原告使用之日止）；3.被告兰庭公司、天福公司对被告恒利公司应承担的义务和债务负连带责任；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年6月30日，原告与被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的连江县筱埕围海造地新村第6幢905号商品房（位于筱埕镇筱埕村海景路1号），总金额为人民币321629元。该合同第八条约定了交付条件与期限：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总房价千分之一元违约金。……”，第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期时间超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”，第十一条约定交接：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”。原告于2011年6月24日支付购房款人民币321629元完毕，但被告至今未按合同约定履行交房义务。2015年7月8日，原告就讼争事由向原审法院起诉。一审法院认为，本案争议的焦点问题，即三被告是否构成人格混同的问题，原审法院经审核分析认定如下：根据连江县工商行政管理局的工商登记资料，被告恒利公司于2006年4月20日成立，住所地在连江县。在2007年6月27日之前，该公司股东为福建省恒利投资开发有限公司及郑志阳。在2009年6月8日，该公司股东变更为肖建平。从2010年起至2011年3月10日，与本案原告签订合同的法定代表人系肖建平，监事为王霖俤。2011年3月10日，被告恒利公司法定代表人变更为郑明云，但监事不变。2014年6月25日，被告恒利公司法定代表人变更为王秋英，监事为叶风光。被告兰庭公司于2010年9月6日成立，住所地为连江县老人会四层，股东为陈美恩与福建兰庭投资股份有限公司，法定代表人为何振，监事为陈增安，经理为陈美恩。2012年10月25日，股东之一的陈美恩变更为陈景云，公司法定代表人变更为陈景云，监事与经理不变。2013年10月10日至今，股东有福建博瀚投资有限公司及福建兰庭投资股份有限公司，法定代表人由陈景云变更为林雅华，监事与经理不变。根据福州市工商行政管理局的工商登记资料，被告天福公司成立日期为1996年7月11日，住所地在福州市，法定代表人何振。最高人民法院发布的《中国案例指导》（总第2辑）指导性案例15的裁判要点为：1.关联公司的人员、业务、财务等方面交叉或混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格的，构成要格混同。2.关联公司人格混同，严重损害债权人利益的，关联公司相互之间对外部债务承担连带责任。但是，本案中被告恒利公司现为自然人独资公司，有独立的财产，其在股东、法定代表人与监事等公司主要组成人员等方面均与兰庭公司、天福公司不同，不存在相互兼职等情况。原告所主张的三被告公司业务、财务及房屋销售宣传等存在交叉或混同情况，其证据亦不充足。虽然被告恒利公司与兰庭公司一些办事人员存在相同或相似之处，但仅以此推断三被告构成人格混同，并主张被告兰庭公司与天福公司承担连带责任，依据不足，原审法院不予支持。综上事实，原审法院认为，原告向被告恒利公司购买其建设的位于位于连江县商品房，并签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。原告在《商品房买卖合同》签订前已于2011年6月24日向被告履行了交付全部购房款人民币321629元的义务，而被告至今未能履行交付商品房的义务，其责任在于被告。现原告主张自2013年5月23日起按已付购房款的日万分之一点五计算逾期交房违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。原告主张三被告构成人格混同，被告兰庭公司、天福公司应对被告恒利公司应承担的义务和债务负连带责任，但其提供的证据不足以证明其主张，原审法院不予支持。被告恒利公司主张大部分业主如期交房，只有少数业主因为自身原因拒绝接收房产，但未能举证证明已经通知原告办理讼争房屋交付手续，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司应在本判决生效之日起30日内就其开发的连江县围海造地新村第6幢905号商品房向原告陈文、江文静出具竣工验收备案登记手续，并将符合合同约定上述房屋交付给原告陈文、江文静使用；二、被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司应在本判决生效之日起30日内向原告陈文、江文静支付逾期交房违约金（时间从2013年5月23日起，以原告所支付的购房款金额人民币321629元的每日0.015%计算至被告向原告交付房屋之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币680元，由被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：关于陈文、江文静提交的以下证据：证据1.新闻媒体记者调查节目视频，因该视频内容体现的信息多为传来证据,且不足以反映恒利公司与天福公司之间存在关联关系，故不予采信；证据2.《东南快报》；证据3.《大海一家亲感谢有您》促销函件，因证据2与证据3均不属于二审程序中的新证据,故不予采信。关于恒利公司提交的证据：证据一.《连江县房地产管理交易所受理单》、《福建省政府非税收入票据》、《福建省政府非税收入缴款通知书》，因该组证据与连江县房产管理交易所向本院的复函相互印证，故予以采信。二审审理期间，本院致函连江县住房和城乡建设局询问与涉案楼盘竣工验收备案、初始预登记等相关的问题，2016年10月10日，连江县房产管理交易所向本院复函《关于假日听海一期项目办理房权证的情况说明》，天福公司对该复函的真实性无异议。恒利公司质证称，对该复函真实性无异议，恒利公司在办理初始预登记后有向业主口头通知及在业主微信群中通知。陈文、江文静质证称并未收到相关通知，虽然其对该复函真实性无异议，且商品房通过竣工验收已经达到合同约定的交付条件，但是开发商恒利公司未尽到通知义务，仍然应承担逾期交房的责任。本院对《关于假日听海一期项目办理房权证的情况说明》的真实性予以确认，另外，虽然恒利公司主张已通知业主办理收房手续，但未提供证据予以佐证，故恒利公司的主张本院不予采信，陈文、江文静的反驳有理，逾期交房违约金仍应计算至恒利公司将符合合同约定的房屋交付给陈文、江文静使用为止。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认，并补充查明以下事实，连江县房产管理交易所开具的《关于假日听海一期项目办理房权证的情况说明》体现，连江筱埕假日听海一期已于2016年4月8日通过项目竣工验收备案，2016年5月17日办结商品房初始登记，已具备办理个人房屋所有权证条件，有部分购房户已办理个人房屋所有权证。本院认为，本案的争议焦点为：一、恒利公司等三公司是否构成人格混同，兰庭公司、天福公司是否应对恒利公司的债务承担连带责任；二、一审未予调取陈文、江文静申请调取的证据是否存在依据。关于第一个争议焦点，本院认为，首先，构成公司人格混同应具备人员混同、业务混同、财务混同三个行为要件。人员方面，工商登记资料显示，兰庭公司、天福公司的股东、法定代表人、董事、监事、经理等公司主要组成人员与恒利公司不同，也不存在交叉任职或兼职之情形，陈文、江文静主张恒利公司等三公司人员混同缺乏事实依据，不予采信。业务与财务方面，恒利公司、兰庭公司、天福公司均为有限责任公司，各自有独立的法人财产，营业场所各不相同，陈文、江文静主张三个公司之间存在业务及财务混同，因未提供充分证据予以佐证，亦不予采信。因此，本案不具备公司人格混同的行为要件。其次，根据公司法第二十条第3款规定，构成公司人格混同的结果要件应为“逃避债务，严重损害债权人利益”。二审审理期间，涉案楼盘已经完成竣工验收备案，并办理了初始预登记，虽然恒利公司系逾期办理手续且未尽通知义务，应承担相应的违约责任，但其客观上已履行了主要义务，陈文、江文静也未能提供充分证据证明恒利公司存在履行不能或完全丧失债务清偿能力之情形，本案尚未具备公司人格混同的结果要件。陈文、江文静主张兰庭公司、天福公司应承担连带责任缺乏事实与法律依据，不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”，陈文、江文静申请调取的恒利公司等三公司报税信息等资料对证明待证事实无意义，一审不予调取有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，陈文、江文静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由上诉人陈文、江文静负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁文伟代理审判员 陈 嘉代理审判员 雷 敏二〇一六年十月二十六日书 记 员 王 惠 来源：百度搜索“”