（2016）苏05民终6107号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-12-31

案件名称

6107周道德与昆山市花桥镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事裁定书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

昆山市花桥镇人民政府,周道德

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

全文

江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏05民终6107号上诉人（原审被告）：昆山市花桥镇人民政府，住所地江苏省昆山市花桥镇花溪路358号。法定代表人：冯善明，该镇镇长。委托诉讼代理人：许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周道德。委托诉讼代理人：黄国华，江苏同丰律师事务所律师。上诉人昆山市花桥镇人民政府（以下简称花桥镇政府）因与被上诉人周道德房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初3660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。花桥镇政府上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回周道德一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由周道德负担。事实和理由：一审认定事实不清，判决错误。一、双方2004年12月11日签订的房屋拆迁协议书系双方意思表示，内容并不违反法律，应为合法有效。且我方已经按照该协议对周道德安置了两套房屋，周道德也已经接收，双方签订的拆迁协议书已经履行完毕。二、周道德接收房屋后发现房屋存在质量问题，为此，经协商，我方已经按照周道德的要求对其中一套安置房屋进行了调换。但在调换时周道德仍将原来一间自行车库占有未退还；对另一套安置房屋，则一次性补偿25000元。对此，周道德也认为因交付房屋存在的质量问题已经全部解决。综上，我方已经为周道德安置了两套房屋，总面积237.87平方米，已经超过周道德的安置指标229.57平方米。三、一审法院就《关于花政发（2003）字第18号文件的补充实施意见-花桥镇农民动迁安置实施办法》中“楼层的搭配以一层搭三层，二层搭四层为原则”、“对要拿二套房的农户，且其中一套选择在五楼（楼中楼）的，则另一套可在指定的区域内任意选层次”、“对于拿三套安置房的农户……第三套房必须在五楼”的理解以及“楼中楼按40平方米这算分房指标”的理解错误。按照上述补充意见，周道德在选择了一套5楼的房屋后（实际不是安置，是调换），还有一套可在指定区域任意选层次，如周道德安置指标减去其已安置的二套房屋面积等于或大于40平方米，则周道德还可以安置一套5楼的房屋。但实际周道德的安置面积已经超过其安置指标，不能再另外予以安置。周道德辩称，1、我方一开始确实收到了拆迁安置的两套房屋，但由于这两套房屋存在裸露钢筋的严重质量问题，花桥镇政府的安置义务履行不适当，对此，双方对重新安置符合质量要求的房屋已经达成了合意，只是如何安置和安置的套数以及面积存在争议，花桥镇政府认为拆迁合同已经履行完毕与事实不符。2、我方返还有质量问题的安置房时，已经对该房屋进行了装修，存在一定的装潢损失，双方2014年4月9日达成的协议是为了解决装潢损失补偿问题，而非对房屋质量问题的补偿，另外这份协议现在也没有实际履行。3、花桥镇政府所说的安置房面积237.87平方米中包含存在严重质量问题、需要返还的安置房的面积，也就是125.28平方米，这个面积不是我方认可的有效安置房屋面积，我方要求返还并重新安置的，扣除这个面积，剩余的面积对照相关拆迁安置政策，我方有权获得中户型安置房、小户型安置房，以及楼中楼安置房各一套，鉴于楼中楼安置房已经交付，因此一审判决花桥镇政府再向我方交付中户型、小户型安置房各一套完全符合安置政策，有法律依据。综上，我方认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，花桥镇政府的相关上诉理由没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。周道德向一审法院起诉请求：花桥镇政府依照房屋拆迁协议书及2004年4月20日做出的《花桥镇农民动迁房安置实施办法》第八条对周道德安置并交付小户型、中户型及楼中楼户型（该户型已交付）动迁安置房各一套；本案诉讼费由花桥镇政府承担。一审法院认定事实：周道德系昆山市花桥镇原古南村村民。2004年12月11日，周道德与昆山市花桥镇人民政府动迁办公室（以下简称动迁办）签订房屋拆迁协议书，约定，对周道德所有的宅基地房屋实施拆迁，建筑物、附属物及区位价总额为311450.19元；安置房为多层住宅，地点为巷浦小区。2004年12月28日，周道德与动迁办又签订补充协议，由动迁办支付周道德零星物遗漏补偿费540元。2005年1月5日，花桥镇建设办公室出具动迁安置房核定单，确认对周道德的安置房为：巷浦小区C7号楼206室（125.28平方米）、巷浦小区C7号楼403室（123.83平方米），周道德对该安置房予以确认。该两套安置房均附有小车库一间，该动迁安置房核定单上所涉汽车库属安置外周道德另行购买。2006年6月22日，花桥镇建设办公室出具花桥镇货币动迁第十二批分房结算清单，确认周道德的分房指标为229.57平方米。周道德接收上述房屋后，发现房屋存在质量问题，提出异议。2010年3月15日，因房屋质量问题，周道德与花桥镇建设办公室协商一致签订“动迁安置房核定单”，由花桥镇建设办公室将周道德的巷浦小区C7号楼403室调换为胜巷小区9号楼506室，该房面积为112.59平方米，系顶楼即楼中楼房型。之后，周道德将巷浦小区C7号楼403室返还，但该房所附小车库尚未返还。2014年4月9日，双方当事人签订“装潢补偿协议书”，就巷浦小区C7号楼206室房屋出现露筋等质量问题，约定对装潢给予经济补偿25000元。现双方就后续的安置房调换未能达成一致意见，引起本案纠纷。一审另查明：2003年3月26日，花桥镇政府作出《花桥镇拆迁工作实施意见》[花政发（2003）字第18号]，对区位价补偿面积确定为：“实施下保底、上封顶，即有宅基证、房产证的户保底数每户2**平方米，上封顶每户250平方米”。2004年4月20日，花桥镇政府作出《关于花政发（2003）字第18号文件的补充实施意见-花桥镇农民动迁房安置实施办法》规定“小高层的安置及价格参照《花桥镇小高层安置实施办法》”；“楼层的搭配以一层搭三层，二层搭四层为原则，具体楼层安置以各动迁户抓阄为准”；“对于只拿一套安置房的农户，可任意选层次；对要拿两套安置房的农户，且其中一套选择在五楼（楼中楼）的，则另一套可在指定的区域内任意选层次；对于拿三套安置房的农户，必须在原宅主房减去已拿两套安置房面积，还余40平方米的前提下方可拿第三套房，且第三套房必须在五楼”等。在花桥镇拆迁安置中，楼中楼面积折算按照40平方米计，该政策一直延续。2013年9月17日，花桥经济开发区规建局对龚佳葳的政府信息公开告知书确认了该折算方式。当地拆迁房分为大户型、中户型和小户型三种，其中大户型面积为120平方米以上；中户型面积为100到105平方米；小户型面积为80-85平方米。一审庭审中，经法院询问，花桥镇政府认可当地尚余可供安置中小型户型，但仅在符合政策的情况下才可以安置。一审又查明：2014年7月30日，一审法院受理了周道德起诉昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2014年10月28日作出民事裁定书，认为“签订房屋拆迁安置协议并履行后，双方又出现安置房屋调换情形，仍属于拆迁安置协商过程，不属于人民法院的民事诉讼管辖范围”，故驳回了周道德的起诉。周道德上诉后，江苏省苏州市中级人民法院民事裁定书于2015年3月9日作出（2015）苏中民终字第00901号民事裁定书，认为“上诉人周道德系与昆山市花桥镇动迁办公室签订房屋拆迁协议书，并由政府相关部门予以安置，与被上诉人昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司无涉。故上诉人周道德要求被上诉人进行安置没有依据，不符合人民法院受理的条件。原审法院认为属于拆迁安置协商过程，不属于人民法院的民事诉讼管辖范围，理由不当，本院予以纠正，但裁定结果正确，本院予以维持”，因此维持原裁定。2015年5月14日，一审法院受理了周道德诉花桥镇政府房屋拆迁行政协议一案，于2015年11月2日作出行政裁定书，认为“原告的请求事项实际包括两部分：一是要求被告对房屋拆迁协议中约定安置的巷浦小区C7号楼206室房屋进行调换，按照《花桥镇农民动迁房安置实施办法》另行安置并交付一套中户型（建筑面积约80-85平方米）房屋；二是要求被告按照《花桥镇农民动迁房安置实施办法》再另行安置交付一套小户型（建筑面积约80-85平方米）的房屋，上述内容并不属于法律规定的行政诉讼受案范围”，因此驳回周道德的起诉。该案经上诉维持。上述事实有房屋拆迁协议书、房屋拆迁补充协议书、分房结算清单、动迁安置房核定单、证明、政府信息公开告知书装潢补偿协议书、调查笔录、民事裁定书、行政裁定书及当事人陈述予以证实。一审法院认为，周道德与动迁办、花桥镇建设办公室通过房屋拆迁协议书、房屋拆迁补充协议书、分房结算清单、动迁安置房核定单建立房屋拆迁安置补偿合同关系，该合同关系系平等主体中公民和法人之间的财产关系。现周道德与动迁办、花桥镇建设办公室因履行该房屋拆迁安置补偿合同关系发生纠纷，属于民事案件受案范围。因动迁办、花桥镇建设办公室系花桥镇政府的内设机构，不具有独立法人资格，其与周道德建立房屋拆迁安置补偿合同关系所涉权利义务应由花桥镇政府承担。周道德与动迁办、花桥镇建设办公室因履行房屋拆迁安置补偿合同关系发生纠纷而向花桥镇政府提起诉讼，主体适格。双方在安置房出现漏筋情况后，就变更安置房达成一致意见，现双方就变更后的安置房套数、楼层、面积未能达成一致，属合同约定不明，当事人就该部分内容可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现双方无法达成补充协议，且合同中有关条款对此也未作约定，故应按照交易习惯确定。从周道德与动迁办、花桥镇建设办公室签订的一系列协议、核定单等的内容来看，双方就房屋拆迁安置补偿合同中的主要条款系分阶段逐步达成一致，双方确认合同内容的依据为当地政策及文件，故法院参照当地政策、文件，并结合当事人的意思表示确定该约定不明事项。周道德分房指标共计229.57平方米，在选择中户型一套小户型一套的情况下，可用指标180-190平方米，剩余指标在39.57-49.57平方米，即周道德可以根据《关于花政发（2003）字第18号文件的补充实施意见-花桥镇农民动迁房安置实施办法》的规定及楼中楼按40平方米折算的方式，通过合理安排选择三套安置房。根据《关于花政发（2003）字第18号文件的补充实施意见-花桥镇农民动迁房安置实施办法》的文字表述，“对于只拿一套安置房的农户、对要拿两套安置房的农户、对于拿三套安置房的农户”可以认定在符合分房指标及存有相应房源的情况下，被拆迁人具有选择权。综上，周道德在双方就变更安置房达成一致意见后，在分房指标范围内选择中户型一套、小户型一套及楼中楼一套符合交易习惯。根据《关于花政发（2003）字第18号文件的补充实施意见-花桥镇农民动迁房安置实施办法》中“楼层的搭配以一层搭三层，二层搭四层为原则”、“对要拿两套安置房的农户，且其中一套选择在五楼（楼中楼）的，则另一套可在指定的区域内任意选层次”、“对于拿三套安置房的农户…第三套房必须在五楼”的表述，结合楼中楼按40平方米折算分房指标的情况，可以确认“顶楼的楼中楼户型”不为被拆迁人喜好。周道德最初选择安置房为二楼、四楼的大户型两套，如调换其中一套为顶楼的楼中楼户型，则存在明显的不利，也不具有一般的理性，故周道德主张的安置房变更方式更为可信。周道德选取顶楼楼中楼的事实亦可与当地的交易习惯相互印证。综上，一审法院对周道德要求交付中户型、小户型房屋各一套的诉讼请求予以支持，所涉顶楼楼中楼户型房屋已实际交付，故不再理涉。房屋拆迁安置补偿合同的订立、履行所涉内容较多，也极为复杂、繁琐，本案所涉房屋拆迁安置补偿合同因涉及安置房更换，更是如此。基于此，双方当事人之间纠纷的彻底解决，亦非一案判决所能全部涵盖，需要当事人在案件之外诚信配合。判决生效后，双方在后续的合同履行中，应根据判决的内容，结合交易习惯，通过协商确定安置房的位置、楼层、面积、附属物、价款结算、原安置房的交接、装修补偿等内容，以实现双方签订房屋拆迁安置补偿合同的目的。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，一审法院判决：昆山市花桥镇人民政府于判决生效后十日内对周道德安置并交付80-85平方米的小户型住房一套、100-105平方米的中户型住房一套。案件受理费5972元，减半收取2986元，由昆山市花桥镇人民政府负担，于判决生效后十日内支付给周道德。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，周道德与花桥镇政府的内设机构签订有房屋拆迁协议书、房屋拆迁补充协议书，并通过分房结算清单、动迁安置房核定单确定安置房屋，双方已经按约履行。后因安置房屋出现质量问题，双方协商对房屋进行调换，即双方推翻了之前的安置协议内容，根据拆迁安置政策对房屋安置重新进行协商。双方最终未能就房屋安置达成一致意见，引发拆迁安置争议。根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。本案拆迁人与被拆迁人就拆迁安置重新进行协商，未能协商一致，被拆迁人诉至法院要求对拆迁安置方案进行确认，不属于人民法院的受理范围，周道德可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定，向房屋拆迁管理部门申请裁决。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初3660号民事判决；二、驳回周道德的起诉。一审案件受理费5972元，减半收取2986元，退还周道德；上诉人昆山市花桥镇人民政府预交的二审案件受理费5972元予以退还。本裁定为终审裁定。审　判　长　　王稚群审　判　员　　叶　刚代理审判员　　郭　锐二〇一六年十月二十六日书　记　员　　张维雯 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