（2016）苏09民终3175号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-10
案件名称
东台市教育局与东台市通源大酒店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东台市通源大酒店,东台市教育局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终3175号上诉人（原审被告）：东台市通源大酒店，住所地东台市范公中路***号。法定代表人：周玉平，该酒店经理。委托诉讼代理人：刘晓君，江苏天全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东台市教育局，住所地东台市东亭中路万寿宫巷内。法定代表人：王劲松，该局局长。委托诉讼代理人：杜珉珉，江苏峰路律师事务所律师。上诉人东台市通源大酒店（以下简称通源酒店）因与被上诉人东台市教育局房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通源酒店上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由东台市教育局承担。事实和理由：1.东台市教育局将案涉房屋所在的东台教育大厦其他承租人逼走，严重影响了通源酒店的正常经营，致通源酒店无法实现合同目的，东台市教育局应当予以赔偿；2.东台市教育局因案涉房屋被拆迁遂要求收回房屋，应给予通源酒店相应的拆迁补偿。东台市教育局答辩称，1.通源酒店经营状况下降系因案涉房屋附近的东台市长途汽车客运站搬迁，客流量下降，致通源酒店入住人数骤减，并非因同一幢楼的其他租户搬迁；2.案涉两份租赁合同的租期均已届满，东台市教育局现要求通源酒店迁让房屋，符合合同的约定和法律的规定；3.案涉房屋并未拆迁，也无拆迁计划，东台市教育局接到的上级通知是收回房屋整体开发，且通源酒店也不属于拆迁管理条例规定的被拆迁人。综上，通源酒店的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。东台市教育局向一审法院起诉请求：1.判令通源酒店返还位于东台市二女桥南教育大厦南楼3层、5层房屋，并支付3层房屋使用费（从2015年10月1日起至实际交房之日止，按118元/日标准计算）、5层房屋使用费（从2014年11月11日起至实际交房之日止，按36元/日标准计算）；2.本案诉讼费用由通源酒店承担。一审法院认定事实：2009年11月10日，东台市教育局勤工俭学办公室（甲方）与通源酒店（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，其中约定：“一、租用房址：东台市二女桥南教育大厦南楼5层。二、……合同期从2009年11月10日至2014年11月10日止。三、……房屋租金第一年为人民币9000元整，今后每年的11月10日前交纳第二年租金，租金每年自然递增1000元，付款方式为现金。……六、租赁期内，乙方不得改变房屋结构。如确需装饰、装璜需要，须经甲方同意后方可实施。合同期满，无偿归甲方所有。……十一、租赁期满或合同终止，乙方必须无条件地将房屋完整、完好交付给甲方，并自行清除属其所有的财物。……十二、若因国家政策性调整和创建、城改、整体出售（出租）等因素需要调整或终止本合同的，甲乙双方不负违约责任，并无条件服从。……本合同自双方签字后即生效。”2010年10月22日，东台市教育局勤工俭学办公室（甲方）与通源酒店（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，其中约定：“一、租用房址：东台市二女桥南教育大厦南楼3层。二、……合同期从2010年10月1日至2015年9月30日止。三、房屋租金及付款方式：房屋年租金为43000元整，在签订合同时乙方一次性向甲方交纳第一年租金人民币43000元整，付款方式为现金，在合同期内每年的9月15日前，乙方必须交纳下一年房租，否则甲方可单方面解除该房屋的租赁合同，以此类推到本期合同结束。……六、租赁期内，乙方不得改变房屋结构。如确需装饰、装璜需要，须经甲方同意后方可实施。合同期满，无偿归甲方所有。……十一、租赁期满或合同终止，乙方必须无条件地将房屋完整、完好交付给甲方。……十二、若因国家政策性调整和创建、城改、整体出售（出租）等因素需要调整或终止本合同的，甲乙双方不负违约责任，并无条件服从。……本合同自双方签字后即生效。”以上两份《房屋租赁合同书》签订后，双方当事人均履行了合同约定义务；合同期满后，东台市教育局多次要求通源酒店返还房屋，通源酒店拒不返还，东台市教育局遂诉至一审法院。两份《房屋租赁合同书》约定：东台市二女桥南教育大厦南楼5层房屋从2013年11月10日至2014年11月10日期间的年租金为13000元，平均日租金为13000元/365日=35.62元/日；东台市二女桥南教育大厦南楼3层房屋从2014年10月1日至2015年9月30日期间的年租金为43000元，平均日租金为117.81元/日。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。东台市教育局与通源酒店签订《房屋租赁合同书》两份，不违反法律禁止性规定，系合法有效的合同。该两份合同对双方具有约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，现案涉两份《房屋租赁合同书》履行期限已届满，东台市教育局主张返还房屋的诉讼请求，应予支持。关于东台市教育局要求通源酒店支付房屋使用费的诉讼请求，经审查，案涉两份《房屋租赁合同书》到期后，通源酒店未与东台市教育局续订租赁合同，亦未将案涉房屋返还给东台市教育局，其继续使用该房屋，东台市教育局有权参照原合同约定的租金标准要求通源酒店支付房屋占有使用费。东台市教育局主张按照合同约定的租期最后一年的租金标准计算房屋占用使用费，应予支持。关于通源酒店提出的其在装潢中投资较大，双方签订《房屋租赁合同书》时曾预期10年以上收回成本，如果现在归还租赁房屋将造成其损失巨大，导致合同目的不能实现的辩解意见，经审查，该两份合同均已履行完毕，且两份《房屋租赁合同书》约定乙方必须无条件地将房屋完整、完好交付给甲方，故通源酒店的辩解无事实和合同依据，依法不予采纳。关于通源酒店提出的东台市教育局应当依照法律规定给予补偿以及通源酒店作为承租人有权获得拆迁补偿的辩解意见，经审查，《房屋租赁合同书》约定：“租赁期内，乙方不得改变房屋结构。如确需装饰、装璜需要，须经甲方同意后方可实施。合同期满，无偿归甲方所有”，故通源酒店的辩解无合同与法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、通源酒店于判决生效之日起20日内，将位于东台市二女桥南教育大厦南楼3层、5层房屋中属于自己的物品迁出，腾空房屋并返还东台市教育局；二、通源酒店于判决生效之日起20日内，给付东台市教育局东台市二女桥南教育大厦南楼3层房屋使用费（从2015年10月1日起至判决确定之日止，按117.81元/日标准计算）、5层房屋使用费（从2014年11月11日起至判决确定之日止，按35.62元/日标准计算）。案件受理费130元，由通源酒店负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：通源酒店与东台市教育局签订的两份房屋租赁合同均为双方真实的意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，关于案涉5层房屋，合同约定的租期至2014年11月10日届满，租期届满后，通源酒店继续使用案涉5层房屋，东台市教育局未提出异议，双方之间存在不定期租赁合同关系，东台市教育局可以随时解除合同，东台市教育局起诉要求通源酒店返还房屋实质即为要求解除不定期租赁合同，其主张符合法律的规定，通源酒店应返还案涉5层房屋。关于案涉3层房屋，合同约定的租期至2015年9月30日止，租期届满后，东台市教育局通过诉讼的方式表明不再续租，通源酒店亦应返还房屋。关于通源酒店提出东台市教育局逼走案涉教育大厦的其他承租人，影响通源酒店正常经营，致合同目的不能实现的上诉理由，经查，通源酒店并未举证证明东台市教育局存在影响其经营的情形存在，且东台市教育局与其他承租人之间的租赁合同关系如何处理与通源酒店无关，故通源酒店的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于通源酒店提出东台市教育局因拆迁要求收回房屋，应给予通源酒店相应的拆迁补偿的上诉理由。经查，案涉房屋并未被拆迁，通源酒店亦无证据证明案涉房屋在拆迁范围内，且通源酒店原审并未对此提起反诉，故本院对此不予理涉。综上所述，通源酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人东台市通源大酒店负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁益钧代理审判员 樊丽萍代理审判员 周 陇二〇一六年十月二十六日书 记 员 成 云 关注公众号“”