（2016）豫0102民初2442号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-31
案件名称
河南益通物业服务有限公司与梅伟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市中原区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南益通物业服务有限公司,梅伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初2442号原告：河南益通物业服务有限公司，住所地郑州市金水区天明路86号凯瑞大厦8层808号。法定代表人：朱晓光，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱建斌，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔伟，河南成务律师事务所实习律师。被告：梅伟，男，汉族，1987年9月3日出生，住址郑州市中原区。委托诉讼代理人：李玉丽，女，系被告梅伟之妻。原告河南益通物业服务有限公司与被告梅伟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开庭进行了审理。原告河南益通物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱建斌、乔伟，被告梅伟的委托诉讼代理人李玉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南益通物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还欠缴的物业费3938.55元，应承担违约金10381.66元（暂算至2016年3月31日），共计14320.21元，及自2016年4月1日起至实际付款日按日承担千分之五的违约金；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系郑州市中原区××东路西天悦龙庭小区2期3号楼2单元18层1803号房的业主（建筑面积77平方米，类型为住宅），2012年5月12日被告与原告签订的《天悦龙庭前期物业管理服务协议》和《承诺书》，《服务协议》约定由原告向被告提供前期物业服务，其中第四条物业服务管理费约定住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，监控设施维护费每月每平方米0.05元。第十一条第四款约定“乙方（被告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日5‰的标准收取违约金”。2012年10月30日被告接收并入住房屋，其物业费及电子监控维护费交至2013年6月30日，之后的物业费等费用一直拖欠未交。原告依约持续向被告提供了前期物业服务，但被告自2013年7月1日起开始拖欠物业费。期间原告多次催促被告缴纳，但直至起诉之日起被告仍未缴纳。被告梅伟辩称：被告于2012年5月12日与原告签订《天悦龙庭前期物业管理服务协议》，2013年6月30日前按期支付过全额物业管理费。但从入住以来发现原告管理质量越来越差，特别是安全管理更加混乱、经常损坏，各种人等均可自由出入，各种小广告随意张贴在被告和其他业主的门上，甚至出现各户门边做的记号等怪现象，曾被怀疑是盗贼所为，引起广大业主的不安和恐慌，被告家中墙体裂缝，小区路灯长期不亮，喷泉形同虚设，电动车乱停乱放等等，被告向原告反映、投诉均无任何答复且无任何改进。原告违反了小区前期物业管理服务协议的各项约定，由于原告违约在先，因此被告认为不应向原告交纳物业费，原告没有资格索要物业费、滞纳金，原告物业登记资质为三级物业，其按照一级物业登记标准来收取物业管理费，属于违法违规现象，因此原告认为不应向原告交纳物业费。经审理查明：2012年5月12日，原告与被告签订《天悦龙庭前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供前期物业管理服务，被告房屋坐落位于郑州市中原区××东路西天悦龙庭3幢2单元18层1803号房屋，建筑面积77.81平方米（实测面积77平方米），类型为住宅，服务时间自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，管理服务职责包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化养护与管理、公共秩序、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、物业档案管理等项目，物业服务费住宅建筑每月每平方米1.5元，监控设施维护费每月每平方米0.05元，每季度首月5日至20日前交纳本季度物业管理服务费用，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日千分之五的标准收取违约金。双方就其他权利义务进行了约定。2012年10月30日房屋交付。2013年6月30日后，被告未交纳物业费及电子监控维护费，原告催收无果后原告诉至本院。以上事实由原、被告提交的《前期物业管理服务协议》、承诺书、会签单、收据、住宅质量保证书、业主收楼记录、房屋所有权证存根、催费通知单照片、当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：2012年5月12日，原、被告签订的《天悦龙庭前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应共同遵守。按照约定，被告应当按照每月每平方米1.5元，监控设施维护费每月每平方米0.05元的标准支付费用，经计算，2013年7月1日至2016年3月31日的物业费（包含电子监控维护费）为3938.55元（77平方米×1.55元×33个月），原告主张的3938.55元符合法律规定，本院予以支持。协议约定的违约金标准为每日5‰，该标准过高，本院调整为月利率2%。关于被告梅伟抗辩其家中墙体有裂缝，本院认为，室内如存在墙体裂缝系开发商郑州九龙城房地产有限责任公司建造房屋是否存在质量或是否存在保修的问题，被告以此理由拒交物业管理费的本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本案中，被告提供的证据尚不足以证明原告作为物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定及相关行业规范确定的相关义务，如存在被告所述管理方面的缺失问题，也可通过其他合理渠道予以解决，物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，如个别业主无正当理由拒付物业管理费用的，长期可能导致物业服务企业无法按照约定对小区环境进行维护和修缮，必然损及到其他业主的相关利益，故被告上述拒绝交纳物业管理费用的理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梅伟自本判决生效之日起十日内向原告河南益通物业服务有限公司交纳物业费（包括电子监控维护费）3938.55元并按照月利率2%支付自2013年7月1日起至判决给付的物业费实际付清之日的违约金（违约金分季度计算，每季度首月21日为起算时间，计算基数为该季度应收及累计拖欠物业费和电子监控维护费）；二、驳回原告河南益通物业服务有限公司过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，由原告河南益通物业服务有限公司负担108元，由被告梅伟负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 郑 奇人民陪审员 甘建平人民陪审员 杨爱香二〇一六年十月二十六日书 记 员 魏亚飞 关注公众号“”