（2016）渝0232民初2443号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-31
案件名称
罗尚均与重庆盛赢房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
武隆县人民法院
所属地区
武隆县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗尚均,重庆盛赢房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款
全文
重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初2443号原告：罗尚均，女，1972年7月26日出生，住重庆市武隆县。委托诉讼代理人左永胜，重庆市武隆县火炉法律服务所法律工作者。被告重庆盛赢房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建新北路131号2-C号，经营地重庆市武隆县XX镇XXXX售房部。组织机构代码28493520-2。法定代表人张吉利，该公司董事长。原告罗尚均诉被告重庆盛赢房地产开发有限公司（以下简称盛赢房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，依法由代理审判员刘倩适用简易程序，于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告罗尚均及其委托诉讼代理左永胜到庭参加诉讼，被告重庆盛赢房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭，本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告罗尚均向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告退还所缴纳的购房款174025元（并承担2013年12月1日起至返还购房款付清时止按银行同期同类贷款利率计算）。并承担原告所缴纳的大修基金、契税、印花税8561元和违约金1740元；由被告赔偿原告装修损失费81320元并由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告罗尚均因计算错误，将违约金变更为1825.86元。庭审后，原告罗尚均自愿放弃要求被告支付违约金1825.86元的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2013年7月签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的位于重庆市武隆县XX镇XXXX路X-X-X号房屋，价值为174025元。原告签订合同时向被告支付了87085元，2013年12月1日付清余下的房款86940元。原告将房款付清后便由被告对该房进行装修，原告又支付装修款81320元，之后被告又将该套房屋以酒店式公寓租赁给重庆唐宫商业管理有限公司经营，每季度支付租金4875元给原告，实际该租金是由被告支付，该租赁公司已拖欠原告两季度租金未付。被告并未依照双方约定为原告购买的房屋到房管部门进行合同备案登记，根本无法办理产权手续，按照合同约定，已超过180日，被告已构成严重违约，原告有权解除合同，合同解除后由被告无条件返还原告所缴纳的购房款并承担资金利息，以及原告所缴纳的契税、印花税、大修基金、装修费用也应该由被告全部承担。被告盛赢房地产公司于2014年4月1日开始支付租金，2014年和2015年是全部支付完毕了的，2016年只支付了一个季度的租金，双方租金是按照19151元为每年，每年按四个季度计算。被告重庆盛赢房地产开发有限公司书面答辩称，首先，同意解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；其次，请求原告返还被告给付的租金43089.48元；再次，被告对解除《商品房买卖合同》及返还购房款、大修基金、契税、印花税及装修费无异议；最后，原告与重庆唐宫酒店管理公司签订租赁合同，约定将其购买的房屋租给酒店公司，由于被告没有交房给原告，唐宫酒店公司租赁的房屋也未得到实际使用，所以租金一直由被告支付给原告，被告认为员工一直收取租金且未提出异议，视为原告实际接房，被告同意按合同计算购房款部分违约金，但原告需返还并未事实出租的房屋租金43089.48元，此款可在房款中分段抵扣。本院经审理认定事实如下：原告罗尚均为乙方与被告盛赢房产公司为甲方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：“第三条乙方所购商品房的基本情况。本商品房坐落于重庆市武隆县XX路XX……第四条购房价款。本商品房为清水房，总成交金额为174025元……第十二条关于办理合同登记备案的约定。1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由[甲方][甲乙双方]向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……3.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理……逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）……第十三条关于办理产权登记的约定……如因甲方的责任……逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）……”2013年7月5日，原告罗尚均向被告盛赢房地产公司支付了大修基金3253元、契税5221元、印花税87元，共计8561元。因双方签订《商品房买卖合同》时未签订合同日期，原告罗尚均于2013年7月5日缴纳契税等费用，故本院推定双方于2013年7月5日签订《商品房买卖合同》。2013年12月1日，原告罗尚均向被告盛赢房地产公司支付了购房款174025元。之后，双方又签订了《委托装修合同》，约定原告授权由被告办理房屋装修事宜，原告罗尚均又于2013年12月1日向被告盛赢房地产公司支付了装修费81320元。事后，原告罗尚均又与重庆唐宫商业管理有限公司（以下简称唐宫商业公司）签订了《酒店式公寓委托租赁经营合同》。合同约定，原告罗尚均将其所购买的位于重庆市武隆县XX镇XX栋XX号房屋出租给唐宫商业公司，租赁期限为2014年4月1日至2024年3月31日止，房屋租赁第一期自2014年4月1日至2019年3月31日，共计5年，租金标准按购合同签订的房屋总价的7.5%作为年租金，每年租金金额19151元，被告盛赢房地产公司从2014年4月1日开始按年租金19151元向原告罗尚均支付了2014年度三个季度、2015年度四个季度及2016年度第一季度租金共计38302元。本案讼争房屋现未办理合同登记备案、未办理房屋产权登记手续、该房屋也未实际装修，该讼争房屋由被告盛赢房地产公司在经营管理。上述查明的事实，有原告罗尚均的当庭陈述，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《酒店式公寓委托租赁经营合同》各一份、盛赢房地产公司出具的收据三份等证据在案为凭，并经庭审举证、质证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。原、被告双方签订《商品房买卖合同》，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”罗尚均与盛赢房地产公司在《重庆市商品房买卖合同》中明确约定，因盛赢房地产公司未能办理房屋产权登记逾期超过180日的，罗尚均有权解除合同。该约定不违反法律禁止性规定，具有法律效力。盛赢房地产公司未按上述约定协助罗尚均办理上述房屋的产权登记，且逾期时间已超过180天，故双方约定的解除上述房屋买卖合同的条件已经成就，且被告盛赢房地产公司同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，故罗尚均请求解除上述房屋买卖合同，符合法律规定，对罗尚均的该诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”盛赢房地产公司未按约定协助罗尚均办理房屋产权登记的行为构成违约，该违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，故盛赢房地产公司应按双方约定和相关法律规定承担违约责任。双方在《重庆市商品房买卖合同》中明确约定：罗尚均要求解除合同的，盛赢房地产公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及按银行同期贷款利率计算的利息。罗尚均因盛赢房地产公司违约解除合同产生的损失包括已付房价款、已付税费及其利息等。被告盛赢房地产公司也愿意返还购房款、大修基金、契税、印花税，故盛赢房地产公司在解除上述商品房买卖合同后，应向罗尚均退还已付房价款174025元、大修基金3253元、契税5221元、印花税87元。原告罗尚均要求被告退还装修款，且被告盛赢房地产公司愿意返还，虽然双方没有明确要求解除双方签订的《委托装修合同》，但双方都明确表示愿意对装修款进行退还，故双方对装修款达成了合意，故原告罗尚均要求被告盛赢房地产公司退还装修款81320元，符合法律规定，本院依法予以支持。至于原告罗尚均请求的利息损失。双方虽未明确约定已付房款的利息损失的起算时间，但上述损失从实际付款之日起至还清时均客观存在，罗尚均主张从盛赢房地产公司为其出具收款票据即2013年12月1日起以购房款174025元为基数支付利息，符合法律规定，故盛赢房地产公司应从2013年12月1日起以174025元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清时止。因本案争议房屋现并未交付给原告罗尚均，上述商品房买卖合同解除后，罗尚均不存在返还诉争房屋的问题，罗尚均庭审中确认其收到的租金有38302元，故罗尚均已收取的38302元租金应当返还给盛赢房地产公司。盛赢房地产公司认为其支付的租金是43089.48元，但盛赢房地产公司未提交证据证明其支付租金的具体数额，故对盛赢房地产公司的辩称其已支付43089.48元的租金事实不予采纳。盛赢房地产公司辩称罗尚均应对其收到的租金在房款中分段进行抵扣，但盛赢房地产公司未提交证据证明其支付租金的具体时间，且该辩称理由也不符合法律规定，故对盛赢房地产公司要求对租金分段抵扣辩称理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告罗尚均与被告重庆盛赢房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、原告罗尚均已付房价款174025元、大修基金3253元、契税5221、印花税87元、装修款81320元，合计263906元及利息损失（利息损失以174025元为基数自2013年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止），扣除被告重庆盛赢房地产开发有限公司已付的租金38302元，被告重庆盛赢房地产开发有限公司在本判决生效后三日内向原告罗尚均支付余下的款项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费5284元，减半收取2642元（罗尚均已预交），由被告重庆盛赢房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘 倩二〇一六年十月二十六日书 记 员 陆光伟 来自