（2016）皖1702民初1369号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-11-22

案件名称

池州市碧桂园房地产开发有限公司与施秀花、吴振东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

池州市贵池区人民法院

所属地区

池州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

池州市碧桂园房地产开发有限公司,施秀花,吴振东

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条

全文

安徽省池州市贵池区人民法院民事判决书(2016)皖1702民初1369号原告：池州市碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市站前区。统一社会信用代码9134170066422842X3(1-1)法定代表人：杨文杰，公司总经理。委托诉讼代理人：谢长军，该公司职员。被告：施秀花，女，汉族，1969年10月18日生，住安徽省池州市青阳县。被告：吴振东，男，汉族，1963年11月13日生，住安徽省池州市青阳县。两被告委托诉讼代理人：石金喜，安徽��华律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：刘健，安徽青华律师事务所律师。原告池州市碧桂园房地产开发有限公司与被告施秀花、吴振东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告池州市碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢长军、被告吴振东及两被告委托诉讼代理人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告所签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即向原告支付解除合同违约金513839.70元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，根据该合同的约定，原告把自己所开发的碧桂园天湖盛景SP-5#101室商品房出售给被告，总房价款为3425598元，双方约定由被告通过银行按揭分期方式支付房款，付款的时间节点分别为1、买受人必须在签订本合同时付该商品房价款的30%给出卖人，即1035598元整；2、买受人必须在2011年2月9日前支付总房款的70%，即2390000元。如逾期付款超过90日，原告有权解除合同，并要求被告承担合同总价款15%的违约金。截止起诉之日，被告共交购房款2235598元，但剩余购房款，原告多次以各种方式进行追讨，被告至今也没有支付，且逾期已超过90日，依据约定，原告有权要求解除合同。综上，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告不按照双方的约定履行支付购房款的义务，已经构成了违约，依法应承担相应的违约责任。被告辩称：1、被告吴振东在原告公司购买四幢别墅，资金周转困难，原告公司经办人员口头同意该套别墅购房款被告什么时候有钱什么时候付。��被告分批向原告支付部分房款，原告也接受了，双方以实际行为变更了合同约定的支付期限，视为双方认可了新的房款支付方式，因此，被告不存在逾期支付房款的说法。2、即使如原告所说，被告未按合同约定付款，但合同于2011年签订，原告2016年才起诉要求解除合同，既超过除斥期间也超过诉讼时效；3、原告主张违约金不能成立，合同约定的违约金是基于解除合同的基础上，本案原告已经丧失了解除合同的权利，因此被告无需承担违约金。故请求法院依法驳回原告的诉求。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据一、《商品房买卖合同》，证明合同已经成立、生效，双方约定了付款时间点及违约责任；证据二、违约金明细，证明对违约金的计算方式、数额。被告质证认为，对证据一真实性、合法性、关联性没有异议。该合同双方约定原告享有解除权的法定期限为一年，起算时间是从解除权发生之日起，根据合同约定，原告无权享有该合同解除权。对证据二，三性无异议，被告已经付款2235598元，且最后一笔付款日期在2014年4月16日，原告方均接受了款项并同意，可以看出双方以实际行为对合同约定的房款支付时间作了变更。被告为支持其诉讼请求向本院提交的证据：证据一、国务院文件通知，证明被告没有通过按揭原因在于国家政策。证据二、增值税发票及收款收据，证明截止2014年4月16日被告共付款为2235598元。证据三、被告名下房屋房产证，证明被告本身已有两套住宅，导致第三套房屋按揭办不下来。原告质证认为，证据一、真实性没有异议，但对其证明目的有异议，被告没有通过按揭在于其自身原因导致，不能构成其不承担违约责任的理由。证据二、原告是收到被告��付房款2235598元，但不能证明对合同约定的房款支付时间作了变更。证据三、与本案无关联性。经审查本院认为，原告提交的证据一、二具备合法性、关联性、真实性，本院予以采纳。经审理查明：2011年1月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，被告以总房款3425598元的价格购买原告所开发的碧桂园天湖盛景SP-5#101室商品房，双方约定：被告通过银行按揭分期方式支付房款，付款的时间节点分别为1、买受人必须在签订本合同时付该商品房价款的30%给出卖人，即1035598元整；2、买受人必须在2011年2月9日前支付总房款的70%，即2390000元。如逾期付款超过90日，原告有权解除合同，并要求被告承担合同总价款15%的违约金。被告分别于2010年10月3日支付3万元、2011年1月5日支付1005598元、2012年11月9日支付20万元、2012年11月23日支付20万元、2013��6月30日支付30万元、2014年4月16日支付50万元，余款119万元未付。本院认为:本案中，双方于2011年1月15日签订合同，之后被告分批支付了部分房款，最后一笔付款日期为2014年4月16日。之后截至本案起诉，期间两年多时间，原告既未提供证据证明其曾继续向被告追讨余款，也未提出解除合同或者采取其他方法主张权利。故本院对被告提出超过诉讼时效的抗辩理由予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：驳回原告池州市碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费8938元，由原告池州市碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审　判　长　　周建设人民陪审员　　吴义学人民陪审员　　陈　昕二〇一六年十月二十六日书　记　员　　葛树荣附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。由特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。来源：百度搜索“”