（2016）浙0103民初3762号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-31
案件名称
王桂香、周世平与杭州田逸之星置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王桂香,周世平,杭州田逸之星置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条���一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0103民初3762号原告：王桂香，女，1969年11月6日出生，汉族，住浙江省遂昌县。原告：周世平，男，1970年10月9日出生，汉族，住浙江省遂昌县。委托代理人：王桂香（系周世平之妻），女，1969年11月6日出生，汉族，住浙江省遂昌县。被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：杭州市下城区康宁街***号（临）。法定代表人：张伟强。委托代理人：李文莉、李丽，浙江文颂律师事务所律师。原告王桂香、周世平为与被告杭州田逸之星置业有限公司（以下简称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一��，于2016年5月26日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员姚萍独任审判，后案件由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告王桂香并作为周世平的委托代理人、被告田逸之星公司的委托代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王桂香、周世平起诉称：2013年09月16日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2013预1233090。被告为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星大厦2号楼503室，建筑面积为50.68平方米，总价款人民币515317元整。买受人2013年09月16日支付房款的54.39%，计人民币280317元。原告按照合同约定从华夏银行股份有限公司杭州解放支行处按揭贷款向被告支付购房余款人民币235000元整，至此，原告向被告付��全部房款共计515317元整。按照双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2014年6月30日前将符合法律、法规规定标准的商口房交付给原告，并于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告，但因被告单方原因未能如期交付房屋和证书，但是由于被告的原因，在约定时间内被告未如期交房，直到2016年4月20日，被告才发收房通知书定于2016年5月7日交房，根据双方签订的商品房买卖合同约定的出卖人交房逾期违约责任，交付逾期90天内按照总房款的万分之五每日支付违约金，交房逾期90天以上的按照总房款的万分之十每日支付违约金。根据产权登记的约定，出卖人承诺在2014年9月30日前取得土地、房屋权属交付买收人，逾期180天以上按日向买受人支付万分之一的违约金。根据上述约定，违约金与补偿金计算如下（算止2016年05月07日）：房屋未交付违约金515317元（已��房款）×10/10000×676（天）＝348354.29元、证书未交付违约金515317元（已付房款）×10/10000×584（天）＝30094.51元，两项共计违约金378448.8元。故诉请法院判令：1、被告一次性向原告支付逾期交房违约金和产权办理逾期违约金共计378448.80元（此金额计算到2016年5月7日，实际应算到判决之日），此后产权办理逾期违约金以月为单位于次月15日及时支付给原告；2、被告在判决生效后15天内办理土地证、房屋权属证书交付原告。3、被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告王桂香、周世平撤回第二项诉讼请求。原告王桂香、周世平为证明其主张的事实提交以下证据：1.《浙江省商品房买卖合同》1份，以证明逾期交房违约的事实。2.销售不动产统一发票1份，以证明原告已按合同支付首付款。3.延期交房致歉函1份，以证明被告延期交房。4.交房通知书1份，以证明被告于2016年5月7日交房。5.《个人房屋抵押借款合同》1份，以证明原告以贷款方式支付全部房款。被告田逸之星公司未递交书面答辩状，庭审中口头答辩称：原告无权要求被告承担违约责任，支付违约金。原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》可知，双方对于购房款的支付方式及期限是有明确约定的，原告应按约履行合同。目前，单从原告提交的证据来看，无法看出其已按照合同约定按期办理按揭贷款手续，支付购房款。根据《浙江省商品房买卖合同》第八条的约定，如原告未按期足额支付房款及违约金的，被告有权不交付房屋，并且不承担逾期交房的责任。因此，原告无权要求被告承担逾期交房的违约责任。退一步说，即使原告已按期支付全部购房款，原告主张的违约金过高与实际损失不符，���以实际损失为准。违约金属于弥补损失的性质，并不是让原告产生收益。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中违约金条款的约定过高，应予调整。如果原告认为本案中被告存在违约行为，需承担违约责任的，原告应根据实际损失的情况进行主张。对于实际损失，原告应予举证。况且，因本案所涉房屋已经交付，原告主张要求被告支付逾期交房违约金至判决之日止也是毫无依据。综上，恳请贵院依法驳回原告部分诉讼请求。被告田逸之星公司未提交证据。经庭审质证，被告田逸之星公司对原告王桂香、周世平提交的证据1-5真实性均无异议，但认为约定违约金过高应调整，且本案房屋已交付，原告亦存在逾期办理按揭贷款手续。经审核，本院对原告证据的真实性均予以确认。经审理，本院认定以下事实：位于杭州市下城区杭州杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司开发的房地产项目。2013年9月15日，原告王桂香、周世平与被告田逸之星公司签订合同编号为2013预1233090《浙江省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买田逸之星公寓2号楼503室，建筑面积50.68平方米的房屋，总价款515317元；原告于2013年9月16日前支付280317元，余款235000元办理银行按揭；被告应于2014年6月30日前将符合法律、法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应在收到解除通知书后30天内退还全部房款并按照已付房款的15%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之十的违约金；被告承诺于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；180日后仍不能交付，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；等等。合同签订后，原告王桂香、周世平已按约支付首付款280317元，余款235000元亦已办理银行按揭支付完毕。2014年6月30日被告致函原告致歉，告知无法按照原定时间交房，力争在2014年12月31日前交房。2016年5月7日被告向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房违约金等诉至本院。本院认为，原、被告间签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律��行政法规禁止性规定，应确认有效。双方均应按约定履行各自义务。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2016年5月7日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的损失为每月3000元，上浮30%计得3900元，双方约定的房屋交付时间为2014年6月30日，故违约金应自2014年7月1日起计算至2016年5月6��。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。对于未办理权属证书的违约金，合同约定被告应于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年10月1日起开始计算，现原告主张按每日万分之一计算的违约金30094.51元，本院予以支持。被告辩称其不承担逾期交房责任缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王桂香、周世平未交付房屋的违约金86580元；二、被告杭州田逸之星置业有限公��于本判决生效之日起十日内支付原告王桂香、周世平未办理权属证书的违约金30094.51元（违约金暂计算至2016年5月7日，此后至实际交付权属证书之日的违约金每日按已付购房款总额515317元的万分之一另行计算）；三、驳回原告王桂香、周世平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6977元，由原告王桂香、周世平承担4826元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担2151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 姚 萍人民陪审员 王建国人��陪审员王金莲二〇一六年十月二十六日书 记 员 钱芬红 关注公众号“”