（2015）元民初字第4467号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-29
案件名称
原告广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司与被告赤峰中天房地产开发有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
赤峰市元宝山区人民法院
所属地区
赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司,赤峰中天房地产开发有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第三百九十六条，第三百九十八条，第四百一十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
赤峰市元宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）元民初字第4467号原告：广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司,住所地沈阳市沈河区小西路87号甲东大智慧大厦1401室。组织机构代码：78870822-2。法定代表人：杨涛，经理。委托代理人：高宽众，北京市恒达律师事务所律师。委托代理人：黄志英，广州市泰盈置业顾问有限公司副总经理。被告：赤峰中天房地产开发有限公司，住所地赤峰市松山区木兰街西段怡和家园小区内。组织机构代码：67693965-9。法定代表人：赵振起，经理。委托代理人：王文强，内蒙古信华律师事务所律师。委托代理人：宋怀录，赤峰中天房地产开发有限公司员工。原告广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司(以下简称沈阳分公司)与被告赤峰中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年5月26日作出（2014）元民初字第3458号民事判决。被告不服,上诉于赤峰市中级人民法院。中院于2015年11月13日作出（2015）赤商终字第157号民事裁定书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳分公司的委托代理人高宽众、黄志英，被告中天公司的委托代理人王文强、宋怀录到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年2月1日，原、被告签署了《内蒙古赤峰市“中天﹒御龙湾”项目之营销顾问及销售代理委托合同》和《内蒙古赤峰市“中天﹒金御华府”、“金御华城（暂定名）”项目之营销代理委托合同》（以下简称“项目合同”），约定由原告为被告开发的金御华府、金御华城、御龙湾三个项目提供整体策划、营销顾问、销售之独家代理工作，被告应根据原告的销售业绩，按不同等级的代理佣金结算标准，逐月向原告支付代理佣金，如有逾期支付行为，被告应按照应付款项的0.1%向原告支付违约金。2013年4月，双方签署合同补充协议一份，对上述三个项目2013年度的销售任务进行了明确。2014年初，双方又签署了合同补充协议一份，对上述三个项目2014年度的销售任务进行了明确。合同签订后，原告积极开展销售工作，认真履行合同，取得良好的业绩，被告在合同履行过程中支付了原告一部分代理佣金。2014年6月23日，被告致函原告，单方要求解除上述合同，并要求原告6月30日前完成交接工作。截止2014年11月1日，根据被告及原告共同盖章确认的“签单业绩表”，被告拖欠应支付的“御龙湾”、“金御华府”、“金御华城”三个项目之代理佣金达人民币6909392元，其中“御龙湾”项目拖欠541051元。原告多次向被告催要无果，原告对上述项目已投入大量资源，并依照约定为被告提供了大量服务，但被告严重违约，极大地损害了原告的合法权益，上述《内蒙古赤峰市“中天﹒御龙湾”项目之营销顾问及销售代理委托合同》第九条第三款规定：“本合同在履行过程中发生纠纷，双方应及时协商解决，协商不成时，双方同意由项目物业所在地之法院管辖。”据此，原告诉至法院，请求判令被告向原告支付销售商品房的代理佣金共计541051元，诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。双方在履行合同过程中原告并没有依约履行合同内容的项目指标及每季度的营销指标，依据合同约定连续三个月达不到营销指标的，被告可以单方解除合同。在2014年6月30日，被告与原告解除了合同。双方解除合同后对于如何结算佣金的问题，未能达成一致意见。合同第六条约定了对于一次性付款、银行按揭、其他项目（分期付款）如何结算佣金。在委托期间，原告总共销售491户，根据双方签订的合同，经双方结算，没有差距的是154户，剩下其余337户都有差额，这里面包含有退房的、有重复计算的，有没有交齐首付款的、没有签订按揭合同的、有按揭贷款没有到位的，上述情况，应按照双方签订的合同的约定支付佣金。原告为支持自己的诉讼请求成立，提供如下证据：第一组证据：1、2013年2月1日双方签订的《赤峰市“中天·御龙湾”项目之营销顾问及销售代理委托合同》。2、2013年4月，双方签订的《合同补充协议》。3、2014年双方签订的《合同补充协议》。三份证据证明原告与被告签订了合法有效的委托合同。被告对合同的真实性无异议。认为双方主要争议的是第五条，这条规定了在什么条件下按照什么标准进行计提佣金及完不成销售任务指标的惩罚措施，实际结算是第六条，这条是双方争议最大的焦点，这里面涉及回款的问题、一次性付款的问题、银行按揭的问题、合同终止时是怎么约定的。第五条也约定了分期付款是怎么回事。这是双方应遵守的结算方式，所以原告提出盖章的结算表不是结算的标准和结算的依据。2013年签订的《补充协议》是双方对销售任务的确定，这也是我们扣原告30万元保证金的依据，因原告连续三个月没有达到销售指标。2014年签订的《补充协议》是对第一份协议的补充，这个补充主要是对第一份合同的细化，同时取消了溢价奖励的约定。上述证据具备真实性、合法性及与本案的关联性，能够证实原、被告间系委托合同关系及合同约定了双方的权利义务等事实，对该证据本院予以采信。4、2014年6月23日被告致原告关于解除《营销顾问及销售代理委托合同》的函一份，欲证明被告方存在违约的事实。被告质证认为，对真实性没有异议，这也是我们根据双方签订的第一份补充协议约定的销售指标进行测算，发现原告在履行合同过程中，2014年1至5月份均未完成销售指标，合同约定连续3个月未完成销售指标的，甲方有权单方面解除合同，这也是我们扣除原告30万保证金的依据，对解除合同原告也是认可的。本院认证，对该证据的真实性本院予以采信，结合证据6、7仅能够证实双方签订的委托合同于2014年6月30日终止，。5、御龙湾项目清算表，欲证明被告方违约。被告质证，该表是原告单方依据其销售的数额作出的，实际上双方应按照合同约定，以销售完成指标进行结算，所以说结算方法不正确，原告该扣除的没有扣除，我方不认可。因该证据系原告单方作出，无双方签章确认，被告有异议，故对该证据本院不予采信。6、2014年9月17日，原告致被告的催款函，欲证明被告违约的事实。7、2014年9月19日，原告律师致被告《律师函》，欲证明被告违约的事实。被告质证认为，无法确认其真实性。从律师函看，双方对于解除合同是没有争议的，另外内容也不对。上述两份证据结合本组证据4，能够证实双方合同于2014年6月30日终止，故本院对其真实性予以采信。第二组证据：1、中天玉龙湾2013年3月至2014年5月签单明细。证明双方佣金计算标准和被告应付佣金数额。被告质证认为，对真实性没有异议，但该表只是原告的销售业绩，并不是双方结算依据，结算是按照合同约定方式计算。2、佣金结算表（系2013年3月-2014年5月双方结算明细）一份。欲证明双方已结算金额。被告质证，对真实性无异议，该证据相当于预付款，不是最终结算，双方应按照合同进行结算。因为原告有日常的开支，需要一定金额，是阶段性的预付款，并不是双方最后结算依据。本院认证：对证据1、2，能够证明原告自入场后的销售情况，本院予以确认，作为本案有效证据使用。3、御龙湾5月签单未结算统计表一份。证明被告拒付拖欠的佣金。被告质证，该表仅仅是阶段销售数额的统计，不是对双方最后结算，起不到结算的作用。4、泰盈公司代理御龙湾项目5月份佣金确认汇总表一份。欲证明被告拒付拖欠的佣金。被告质证，也是阶段性的。5、原告已经开具的第07322470号发票及向被告邮寄该发票的024507997723号快递，是2014年5月份被告应支付的佣金数额。欲证明被告拒付拖欠佣金的事实。被告质证，是原告单方制作的，不能证明欠原告款。被告欠款4万元左右，并非原告陈述的54万余元。本院认证：对证据3、4、5，被告自2014年6月30日撤场，而御龙湾5月签单未结算统计表制作于2014年5月31日，此时双方尚未解除合同，未到最终结算之际。上述证据不能证实被告是否拖欠佣金和数额，应以双方对账为准，故对上述证据，本院不予确认，不作为本案有效证据使用。6、被告台帐。证明被告拖欠佣金金额。被告质证，是复印件，真实性无法确认。本院认证，因该证据系复印件，且被告对其真实性有异议，该证据也不能证实被告拖欠佣金金额的事实，故本院不予采信。被告为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：1、2014年1至5月御龙湾销售任务完成情况。证明原告3、4、5月份没有完成销售任务，此表系被告自己制作的。原告质证认为不具有真实性。2、泰盈驻御龙湾提佣汇总表一份。欲证明原告2013年未完成任务扣除保证金15万元、2014年未完成任务扣除保证金15万元，合计扣保证金30万元，已经结算佣金1300668元。被告是按照合同第六条计算佣金的。原告质证认为，该表是被告自己制作的，对真实性不予认可。3、2014年1月31日以前住宅成交统计346户，佣金计算是按照1%计算的，车库按照实际到款结算的，总计数额是1216512元。原告质证，真实性不予认可。4、2014年2月1日以后住宅成交24户。全部结清72169元，没有争议。原告质证，真实性不予认可。5、御龙湾三期成交63户。已经全部结清60745元，没有争议。原告质证，真实性不予认可。6、2014年1月31日前成交明细，19户涉及未结算的是贷款，只收了部分首付款，截止6月30日没有到帐，后期7月份已经签订合同了，双方争议的就是这部分。原告质证，真实性不认可。银行回单是否与客户有关联性不清楚，即使有名称，客户可以多户购买，该证据与本案没有关联性。7、2014年1月31日以前的王海生公积金贷款，现在还没有签订合同，所以拿不到银行的收据。原告质证，真实性和关联性均不认可。8、2014年2月1日以后的成交明细，不应计算佣金的有8户。都证明虽然交了首付款，但没有实际完成销售。我们已经扣除了。原告质证，银行借款凭证，不能证明证据上的人就是涉案范围内购买房屋的人，该证据与本案没有关联性。本院认证，被告提交的上述证据1、2、3、4、5均系被告自己制作，无原告确认，其内容也未能体现被告所要证实的事实，证据6、7、8也均不能证明被告所要证实的事实，且原告不予认可，因此对上述证据本院不予采信。9、189户实际成交价款发票（189份）。证明2013年188户佣金基数差额是1220058元，佣金差额是12201元，2014年1户佣金基数差额是9983元，佣金差额是83元，因存在着总价差，故应该按实际的提佣基数计提佣金，佣金基数差额1230041元，泰盈公司多计算的12284元应予扣除。综上，该证据证明189户实际成交价格，原告方应按实际成交价格计提佣金。原告质证认为，经我们公司的财务以及老总对帐，结果是总价差不存在。对该证据的真实性及关联性均不予认可。188户是2013年度的，有1户是2014年度的，这189户确实存在签单的房价与最终的房价发生变动的情况，但是这些变动已经在后来的佣金结算的时候纠正过来了，我们是按照实际的价格结算的，这些差额我们一分钱都没有多提。所有的结算表从2013年9月份开始，每一个月都有一页是对上个月的差额进行处理，大部分都是扣减，但也有少量是增加的。2013年9月在结算时就有17户因为面积差发表变动，10月份52户，11月份15户，12月有25户，2014年1月份17户，2月份10户，4月份17户，5月份有16户，这些都是因为发生面积差佣金进行了扣减，业绩额也进行了扣减。上次开庭时我们提供的证据，能够证明我们没有多提一分钱。10、2013年交款的收据、退房审批手续、退房的退款收据（共13户）。证明自2013年2月1日起至2015年1月31日止，因为是在原、被告双方约定的合同履行期内，退房是客观的，故不应结算佣金，2013年涉及佣金基数差额4181701元，佣金差额41817元不应计提。2014年涉及佣金基数差额1176972元，佣金差额9769元不应计提。原告质证认为，真实性、关联性均不予认可，这10户确实退房了我们没有异议，但这10户我们也没有提佣金。举例说明一下，第一种情况李雪丰、张有、张勇这3户确实是在我们退场之前退的，我们也提取了到款的那一部分佣金，但是在他们退房以后，这三个人所结的佣金在后面的结算中全额退减，一分钱都不少。比如张勇2013年结算了首付款138514元，在2013年12月佣金结算的时候，将138514元一分不剩全部扣减，佣金扣除。所以在我们提交的结算额和佣金额里面没有包含他们。第二种情况有7户也是在原告离开之前退房，但这些人只是交了2万元钱，没有进行过佣金结算，这些人员只有在签单名单里面有，但是在佣金结算里面找不到这些人。第三种情况有3户是在原告离开项目之后才退的房，所以原告没有必要为他们退房承担责任。11、原购房认购书、换房换户审批单、交款收据以及换房后的购房认购书、交款收据（共15户）。证明重复计算的有两种情况，一种是户、一种是人做了两次销售，只能提佣一次，但原告提了两次。故重复计算的15户不应计入提佣金基数。2013年共14户，涉及金额5300651元不应计入提拥基数，佣金差额53007元，2014年1户涉及金额450577元，佣金差额3740元，合计5751228元不应计入提佣基数，56747元不应结算佣金。原告质证认为，真实性、关联性、证明对象均不予认可，不存在重复计算的问题。被告所称2013年重复计算的14户内只有马淑敏和王萤萤的房款进行了佣金结算，但在2013年7月份、9月份的佣金结算额中已经进行了全额退款。其他的13户，有12户交了2万元钱的定金，有1户交了1万元钱的定金，这些人有11户是发生了退房，我们根本没有提佣金。有2户是换房的，所交的定金就转到换购的房子里面，换房以后就按照新买的房子结算了，所以这13户预交的定金不可能进行佣金结算。12、认购书、购房收据。证明2013年未交齐首付款、未达到约定比率，其中2013年17户、2014年3户。依据2013年2月1日双方签订的《委托合同》第六条规定，签订完毕《商品房买卖合同》且客户的首付款到帐，并签订完毕按揭合同的则视为乙方销售过程完成。因首付款未达到40%的比率，故不计入业绩、不计入提拥基数，2013年佣金基数差额5738913元，佣金差额57389元；2014年佣金基数差额1014475元，佣金差额8420元。涉及佣金基数差额金额合计为5738913元，佣金差额合计65809元不应计提。原告质证认为，对真实性、关联性均不予认可。被告称未齐交首付款，没有达到业绩比例。但首付款他们已经交了，而且首付款比例也比较高，合同中没有约定达到什么比例才给我们提佣金，这些已经够提佣金的标准了。原告提交的帐目表有自相矛盾的地方。被告称首付房款未达到40%的比率不计入业绩、不计入提拥基数没有依据。在被告提供的表内，有几户是公积金贷款，但被告记成是商业贷款了。被告称的这20户有10户我们根本没有提佣金，另外的10户我们提了佣金，既然我们提了佣金，那就说明已经达到了标准，而且我们提出的佣金是按照购房者实际交付的款项数额提的佣金。按照合同的约定，我们不是按照签单的数结算佣金，而是按照实际收到款项数结算佣金。被告是按照总销售户扣除当中的各种情况算帐，而我们是按每月结算进行滚动最终的算帐。13、认购书、买卖合同、按揭合同。证明未签订商品房买卖合同、未签订按揭合同中，涉及2013年有51户是原告走了以后我们签的，不应计入提拥基数金额为16287716元，不应提佣金额162877元，2014年金额为8828116元不计入销售业绩，不应提拥金额为73273元。原告质证认为，这些客户有50户左右购买的是御龙湾三期的房屋，三期是在原告离开项目的时候都没有取得预售许可证，而是原告离开二、三个月以后才取得，所以当时没有办法签买卖合同。被告自己违约再先造成了没有办法签订买卖合同。剩下的20多户我们没有办法进行核对。如果没有达到结算条件根本不应该结算，但是被告基本上进行了结算，这就说明被告确认他们可以达到结算的条件。14、订购协议、商品房买卖合同、按揭合同。证明未签订按揭合同的户数，2013年未签订按揭合同4户，故不应记入提拥基数1683314元，不应结算佣金，佣金额为16833元。2014年未签订按揭合同2户，提拥基数841398元，不应结算佣金，佣金额为6984元。原告质证认为，对真实性、关联性与证明对象均不予认可。客户的资料及按揭合同都不是由我们来保存的，所以我们手里没有任何这方面的材料，而且所有的款项都不经我们的手，直接打到被告的帐户上，然后我们再结算佣金。这几户签没签按揭合同我们不知道。这些户都交了30%-60%的首付，两年过去了，客户是退房还是放弃我们都不知道，当时我们是根据交了首付以后双方进行的核算。15、认购书、商品房买卖合同、收款收据。证明2013年已签订商品房买卖合同、已签订按揭合同，但贷款未到帐的情况，后来贷款到帐的工作是我们做的，所以这部分的佣金不应该给付原告。原告质证认为，对真实性、关联性与证明对象均不予认可。按照代理合同第六条第一款第四项的约定，在合同终止的时候，只要销售已经完成，即使按揭贷款没有到帐，也应该对按揭贷款的额度进行佣金结算，但是终止的时候这些已经办完按揭手续，可以不等银行的贷款就可以结算。这是合同非常明确的约定。这10户客户，被告也承认在我们离场之前买卖合同签完了，按揭合同也签完了，只是贷款未到帐，毫无疑问，在我们离场的时候，这部分也应该立即给我们结算，并且支付佣金，根本不存在虚提佣金的问题。16、认购书、收款收据、抵款协议、抵款手续。证明2013年未交清全款1户，2013年抵工程款3户。证实因未达到100%进帐，故不计提拥基数638896元，不计提佣金，佣金额6389元。同时证明抵帐房不作为原告销售房源，故抵帐房不应结算佣金，涉及佣金金额合计为1172961元，不计提佣金，佣金额为11730元。原告质证认为，未交清全款指的是原告提交的证据3签单结算表的70号，我们认为原告的销售工作已经完成，定金已经交完，双方已经核算并签字盖章，两年过去了，我们不同意被告所称未交清全款就不应结算的意见。抵工程款的3户全部都是原告销售团队所做的工作，跟其他普通房源看不出其他区别。其实这3套房屋虽然我们的工作是做了，但是原告一分钱佣金也没有提过。现在我们也没有要求被告给付这3户的佣金。该3户房源与本案无关。本院认证：对证据9-16，具有真实性、客观性及与本案的关联性，能真实的反应原告的销售情况及在销售过程中出现的各种客观情况，原告对上述证据虽不认可，但被告提交的认购书、商品房买卖合同、收款收据、按揭合同、抵款协议、抵款手续等，均系原件，原告未提交证据证实上述证据是被告伪造的，故对上述证据本院予以确认，作为本案有效证据使用。根据双方当事人的诉辩意见及已确认的证据，确认如下事实：2013年2月1日，原、被告签署了《内蒙古赤峰市“中天﹒御龙湾”项目之营销顾问及销售代理委托合同》，约定由原告为被告开发的御龙湾项目提供整体策划、营销顾问、销售之独家代理工作，被告应根据原告的销售业绩，按不同等级的代理佣金结算标准，向原告支付代理佣金。此后，双方于2013年4月签署《合同补充协议》一份，对上述项目2013年度的销售任务进行了明确。2014年初，双方又签署了《合同补充协议》一份，对上述项目2014年度的销售任务进行了明确，并且协议第九条取消原销售代理委托合同第五条第2项关于溢价奖励的约定。双方签订的《内蒙古赤峰市“中天﹒御龙湾”项目之营销顾问及销售代理委托合同》第五条1、（1）：“甲方以实际销售额考核乙方业绩指标（以客户签订认购书缴纳足额定金为准），确定佣金计提系数，乙方以达到结算标准的销售回款额进行佣金计提。”第五条1、（3）：“如乙方（本案原告）连续三个月不能完成销售任务，甲方（本案被告）有权单方面解除合同，同时扣罚乙方全部的销售代理保证金。如甲方不解除合同的，则销售代理保证金按照未完成比例扣罚。”第五条1、（4）：“乙方须向甲方交纳销售代理保证金15万元整，自甲方向乙方支付销售代理佣金的首月起的前三个月，甲方每月从乙方实际结算佣金中扣留5万元，作为销售代理保证金。如前三个月总额未达到15万元，余额在以下月份中扣留。销售代理保证金的返回时间为本合同约定的合同到期之日，即2015年1月31日。”第六条1：“代理佣金的结算标准（1）所有的销售回款，均到达甲方指定的项目销售专用账户，相应之合同文件由甲方派专人保管。（2）一次性付款：以客户全款到账为准，即视为乙方销售过程完成，并进行销售代理佣金结算。如因甲方关系客户延迟交款而导致客户不能及时交清全部房款，也视为乙方销售过程完成，并进行销售代理佣金结算。（3）银行按揭：签订完毕《商品房买卖合同》且客户的首付款到账，由按揭银行签字确认收齐客户按揭所需全部资料并获得银行审核通过，并签订完毕按揭合同后，即视为乙方销售过程完成，销售代理佣金分两次进行结算，第一次为销售过程完成后的当月，按照实际收到的首付款×本合同约定的代理费率进行结算；第二次银行按揭贷款到达甲方账户的当月，按照实际收到的银行贷款×本合同约定的代理费率进行结算。（4）本合同终止时（包括本合同到期，甲乙双方不再续约），乙方销售过程已经完成，但银行按揭贷款仍未到达甲方账户的部分，甲方按照客户银行贷款额度×本合同约定的代理费率一次性向乙方支付全部未支付的销售代理佣金。”合同签订后，原告开展代理销售工作，被告在合同履行过程中支付原告部分代理佣金。因原告未能按双方约定比例完成销售任务，被告依照合同约定向原告提出解除合同，双方合同于2014年6月30日终止。原告受委托期间，2013年度共售出房屋434户，总价款为157136894元。依合同约定按1%计提佣金，溢价奖励6587元。其中188户存在总价差，涉及的金额为70606447元；退房10户，涉及的金额为4181701元；重复计算14户，涉及的金额为5300651元；未交齐首付款、未达到约定比率、未签订商品房买卖合同、未签订按揭合同17户，涉及的金额为5738913元；未签订商品房买卖合同、未签订按揭合同51户，涉及的金额为16287716元；未签订按揭合同4户，涉及的金额为1683314元；贷款未到账6户，涉及的金额为2447040元；未交清全款1户，涉及的金额为638896元；抵工程款3户，涉及的金额为1172961元。2014年度共售出房屋57户，总价款为21272909元。依合同约定按0.83%计提佣金。其中1户存在总价差，涉及的金额为474150元；退房3户，涉及的金额为1176972元；重复计算1户，涉及的金额为450577元；未交齐首付款、未达到约定比率、未签订商品房买卖合同、未签订按揭合同3户，涉及的金额为1014475元；未签订商品房买卖合同、未签订按揭合同27户，涉及的金额为8828116元；未签订按揭合同2户，涉及的金额为841398元；贷款未到账4户，涉及的金额为1821769元。2014年度双方通过补充协议取消溢价奖励。两年度被告已经给付原告佣金款1007255元。因被告未能依约定比例完成销售任务，双方在结算时确认2013年、2014年共计扣除原告保证金数额为217500元。2013年度计算周期截至2014年1月31日，2014年度计算周期为2014年2月1日至2014年6月30日，6月30日原告撤场。本院认为，原告与被告之间所签订的合同和补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定来履行各自的义务。原告所售出的房屋，被告应按照上述合同及协议的约定给付佣金。双方签订的《内蒙古赤峰市“中天﹒御龙湾”项目之营销顾问及销售代理委托合同》第五条1、（1）：“甲方以实际销售额考核乙方业绩指标（以客户签订认购书缴纳足额定金为准），确定佣金计提系数，乙方以达到结算标准的销售回款额进行佣金计提。”故对2013年度存在总价差的188户，应按实际销售款项70606447元计提佣金，金额为706064.47元。2014年度存在总价差的1户，按实际销售款项474150元计提佣金，金额为3935.45元。对2013年度、2014年度退房和重复计算的户数，原告予以认可，对退房户，因没有实际销售款项，不能提取佣金。对重复计算的户数，应将重复计算的佣金在总佣金中扣除。2013年度退房10户，提佣基数为4181701元，应在总佣金中扣除佣金41817.01元；2014年度退房3户，提佣基数为1176972元，应在总佣金中扣除佣金9768.87元。2013年度重复计算14户，提佣基数为5300651元，应在总佣金中扣除佣金53006.51元；2014年度重复计算1户，提佣基数为450577元，应在总佣金中扣除佣金3739.79元。双方签订的《内蒙古赤峰市“中天﹒御龙湾”项目之营销顾问及销售代理委托合同》第六条1：“代理佣金的结算标准（3）银行按揭：签订完毕《商品房买卖合同》且客户的首付款到账，由按揭银行签字确认收齐客户按揭所需全部资料并获得银行审核通过，并签订完毕按揭合同后，即视为乙方销售过程完成，销售代理佣金分两次进行结算，第一次为销售过程完成后的当月，按照实际收到的首付款×本合同约定的代理费率进行结算；第二次银行按揭贷款到达甲方账户的当月，按照实际收到的银行贷款×本合同约定的代理费率进行结算。2014年1月31日签订的《合同补充协议》第5条5.4销售代理佣金结算包含一次性付款客户收齐购房全款。按揭贷款客户收齐首付房款（首付房款≥购房全款的40%或根据贷款银行的要求）。根据合同,商业贷款首付款的比例为40%,按揭贷款首付款的比例为30%,分期付款按签订合同的约定计算出首付款的比例。2013年度有17户未达到上述首付款比例，未达到代理佣金的结算标准，提佣基数为5738913元，计提佣金57389.13元应予扣除。2014年度有3户未达到上述首付款比例，未达到代理佣金的结算标准，提佣基数为1014475元，计提佣金8420.14元应予扣除。2013年度未签订商品房买卖合同、未签订按揭合同有51户，其中有22户系御龙湾三期房屋，此房屋预售时，尚未取得商品房预销售许可证，不能签订商品房买卖合同和按揭合同，此责任不在原告，故此22户房屋应按实际回款额3103841元给原告提取佣金，其余户数未达到提佣标准，佣金应予扣除。故应扣除的佣金基数为13183875元，佣金为131838.75元；2014年度未签订商品房买卖合同、未签订按揭合同有27户，其中有18户系御龙湾三期房屋，此房屋预售时，尚未取得商品房预销售许可证，不能签订商品房买卖合同和按揭合同，此责任不在原告，故此18户房屋应按实际回款额2168121元给原告提取佣金，其余户数未达到提佣标准，佣金应予扣除。故应扣除的佣金基数为6659995元，佣金为55277.96元；2013年度未签订按揭合同有4户，未达到代理佣金的结算标准，提佣基数为1683314元，应扣除佣金16833.14元。2014年度未签订按揭合同有2户，未达到代理佣金的结算标准，提佣基数为841398元，应扣除佣金6983.60元。被告辩称2013年度贷款未到账6户，2014年贷款未到账4户，上述户数不符合提佣标准，根据合同第六条1款4项的约定：本合同终止时，乙方销售过程已经完成，但银行按揭贷款仍未到达甲方账户的部分，甲方按照客户银行贷款额度×本合同约定的代理费率一次性向乙方支付全部未支付的销售代理佣金。原告已将所有工作完成，直待银行发放贷款，且贷款最后均已到账，故对被告的上述辩解理由，本院不予采信。上述户数的佣金被告应予支付。2013年度有1户未交清全款，按照双方的约定，一次性付款客户收齐购房全款方可结算佣金，故此户不符合结算佣金的条件，提佣基数为638896元，计提佣金6388.96元应予扣除。2013年度有抵工程款3户，原告庭审中称此3户不主张权利，此3户的提佣基数为1172961元，计提佣金11729.61元应予扣除。原告主张按双方共同盖章确认的“签单业绩表”进行结算，双方于2014年5月31日共同制作了一份《御龙湾5月签单未结算统计表》。首先，从时间上看，2014年6月23日被告向原告发函通知解除合同，2014年6月30日原告撤场，而该签单形成于2014年5月31日，此时双方尚未解除合同，未到最终结算之际。其次，从该表标注的内容来看，表上注明的未结算原因包括等待银行放款、等待银行资料审核、三期未办理贷款、三期未办理贷款20%首付、首付达到结算条件等待开发结算、可跟进客户（包括资金紧张、申请缓缴，分期付款、找领导要优惠、车库办理了分期付款、6月份交首付）等情况，庭审中，双方均认可确认销售过程是否完成的判断标准是合同第六条的约定。原告未能提交证据证实此部分已经达到了双方合同约定的提取佣金的条件，故原告佣金的提取，应以双方对账为准。即以原告总计销售的户数应提取的佣金加上溢价奖励6587元减去各种不符合提取条件的户数应提取的佣金，等于原告应得的佣金数。双方签订的《内蒙古赤峰市“中天﹒御龙湾”项目之营销顾问及销售代理委托合同》第五条规定:如乙方连续三个月不能完成销售任务指标，甲方有权单方面解除合同，同时扣罚乙方全部的销售代理保证金。如甲方不解除合同的，则销售代理保证金按照未完成比例扣罚。2013年度乙方未完成销售任务指标，但双方未解除合同，销售代理保证金应按照未完成比例扣罚，2014年度乙方未完成销售任务指标，双方解除了合同，乙方须向甲方交纳销售代理保证金15万元整。故原告称被告共计扣除原告保证金数额为217500元，符合合同的约定，本院予以支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告赤峰中天房地产开发有限公司给付原告广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司佣金款126572.62元（计算方法见附表）。此款于本判决生效后立即给付。二、驳回原告广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、案件受理费9211元，由原告广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司负担6211元，由被告赤峰中天房地产开发有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 赵明林审 判 员 赵晓兰人民陪审员 唐 莹二〇一六年十月二十六日书 记 员 李 冰被告赤峰中天房地产开发有限公司给付原告广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司佣金款126572.62元的计算公式如下:原告受委托期间,总计涉及销售的房屋为491户,如果上述491户全符合提佣条件,被告应给付佣金1747934.09元,2013年度溢价奖励6587元,合计1754521.09元。减去各种不符合提取佣金条件的户数应提取的佣金，等于原告应得的佣金数。即：1754521.09元-51585.88元（退房13户）-56746.30元（重复计算15户）-65809.27元（未达到首付款比例20户）-187116.71元（未签订商品房买卖合同、未签订按揭合同38户）-23816.74元（未签订按揭合同6户）-6388.96元（未交清全款）-11729.61元（抵工程款3户）-217500元（未完成销售任务扣除的保证金）-1007255元（已支付的佣金）=126572.62元。 来源：百度“”