（2016）川19民终652号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-28
案件名称
周福群与陈红、马文生确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
四川省巴中市中级人民法院
所属地区
四川省巴中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周福群,陈红,马文生
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川19民终652号上诉人(原审被告)：周福群，男，1964年1月10日出生，汉族，城镇居民，住四川省巴中市通江县。委托诉讼代理人：周福鸿，通江县金华法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：陈红，女，1980年1月28日出生，汉族，农村居民，住四川省巴中市通江县。委托诉讼代理人：何斌远，通江县宕江法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：马文生，男，1974年7月15日出生，汉族，农村居民，住四川省巴中市通江县。委托诉讼代理人：程渊文，男，1978年9月23日出生，汉族，农村居民，住四川省巴中市通江县，系被上诉人马文生妹夫。上诉人周福群因与被上诉人陈红、马文生确认合同无效纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2016）川1921民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周福群上诉请求：请求撤销(2016)川1921民初1057号民事判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实错误：被上诉人陈红的房屋买卖关系建立在被上诉人陈红与马文生之间，上诉人与其签订买卖合同是为了陈红将来节省办理产权证等费用；被上诉人马文生将房屋转卖给被上诉人陈红获取了利益，被上诉人马文生与上诉人之间的买卖关系不能直接转化为上诉人与被上诉人陈红的买卖关系；被上诉人马文生购得房屋后，长达七、八年之久未进行装修，长期在房屋客厅位置堆放装修用沙，致使房屋毁损。陈红辩称：房屋买卖合同是上诉人本人与其签订，价款也是上诉人收取；同时，上诉人认为房屋质量问题是由于堆放沙子造成，与被上诉人无关。故上诉人的理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马文生辩称：房屋质量问题与马文生没有任何关系；被上诉人陈红与上诉人周福群签订的房屋买卖协议，马文生应与本案无关。请求二审法院维持原判。陈红向一审法院起诉请求：1.依法确认其与周福群签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令返还其购房所支付的款项72100元。一审法院认定事实：周福群以其名义在通江县沙溪街道自拟名为“白马山庄”从事房地产开发并出售，2011年马文生在周福群修建的“白马山庄”购买了601一单元住房一套，商议价款为67100元，马文生向周福群给付购房款55000元，周福群将房屋交与马文生，马文生安装了防盗门，并拉了细沙堆放在房屋内，约定由周福群办理好房屋产权证后支付余款，马文生购得房屋后也未实际进行过装修，周福群尚未给马文生办理房屋产权证，马文生也未向周福群支付下余房屋欠款。2016年3月6日，马文生与周福群自愿解除了合同，陈红、周福群、马文生三方商议，由陈红直接与周福群发生买卖合同关系，马文生将与周福群签订的房屋买卖合同的权利和义务转与陈红，陈红以同样的价格购买“白马山庄”601号一单元房屋，周福群收回与马文生所签的房屋买卖合同。2016年3月6日，陈红与周福群签订了房屋买卖合同，陈红购房总价款为67100元，当日周福群收取购房款7100元，窗子和栏杆费2000元，马文生与周福群自愿解除合同后，周福群应退马文生的购房款55000元，陈红在2016年3月6日给马文生之妻转款63000元，通过转帐，周福群不退被告马文生，由陈红直接给马文生55000元。2016年3月6日周福群向陈红书立了62100元和2000元的两张收据。马文生收取陈红63000元是通过转帐，有转帐单在卷佐证。陈红在庭审中陈述其转给马文生的现金63000元是马文生要求其代为给付给周福群的购房款，经核实，马文生只抵减了周福群退款55000元，马文生手中还有款8000元未交给周福群，马文生应返还，马文生称是卖给陈红的门和沙款，但马文生未提交证明其买卖关系的证据。周福群在庭审中陈述其在自拟的“白马山庄”进行商品房修建并出售，未办理建设工程规划许可证，施工许可证等建修手续。陈红在庭审中表示自愿放弃对自己损失的主张。一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第八条规定，从事商品房修建和开发，必须办理建筑工程用地批准手续，建筑工程规划许可，建筑工程施工许可等手续，自然人无资格从事房地产开发。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，无产权的房地产严禁进入市场交易，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，从事商品房销售应办理商品房预售许可，未办理该许可，应认定买卖合同无效，起诉前取得该许可的认定有效。周福群未办理必备的建设手续和预售许可就将修建的房屋进入市场交易，违背了法律、法规的禁止性规定，故陈红与周福群签订的房屋买卖合同自始无效。合同无效的法律后果为相互返还，并承担信赖利益损失，周福群应返还陈红支付的购房款及门窗栏杆款64100元，陈红应返还周福群出售的房屋，在庭审中陈红自愿放弃对因购房产生的损失主张，是对自己民事权益的自由处分，不违背法律规定，予以确认。马文生与周福群通过协商解除了房屋买卖合同，陈红与周福群另签订了房屋买卖合同，陈红与马文生不存在房屋买卖合同关系，马文生无返还购房款的责任和义务。马文生辩称其收取的陈红8000元为陈红买防盗门和沙子的价款，马文生就其抗辩主张未提供买卖关系成立的相关证据，对其不予返还的主张不予采纳，无法律依据，导致马文生收入增多，陈红收入减少，马文生收取的8000元属于不当得利，依法应予以返还，为了维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第四十四条二款，第五十八条《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十二条、第一百三十四条（四）项规定，判决确认陈红与周福群签订的房屋买卖合同无效，周福群在本判决生效后十日内返还陈红购房等款项64100元；马文生在本判决生效后十日内返还陈红不当得利8000元。本院经审理查明：上诉人周福群之妻杨国香、杨铭德、周福军、杨林、李心树、李德昌、杨军贤、周复仲在通江县沙溪街道进行联合建房，2007-2008年期间，8人分别向通江县规划和建设局提出建房申请，2008年7、8月通江县规划和建设局分别给其颁发了建设用地规划许可证，至今未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关建设手续。其余与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。本案上诉人在未办理完备的建设审批手续时，将修建中的房屋卖与他人，并且案涉房屋至今未取得完整的建设手续，违反了法律的强制性规定，故上诉人周福群与被上诉人陈红签订的房屋买卖合同无效。关于上诉人周福群提出的该房屋是上诉人将房屋卖给被上诉人马文生，马文生再将房屋卖给被上诉人陈红，马文生与陈红之间买卖关系不能直接转化为上诉人与陈红的买卖关系的问题，本案是上诉人周福群与被上诉人马文生签订房屋买卖合同，后上诉人周福群又与被上诉人马文生解除了原房屋买卖合同，上诉人周福群再与被上诉人陈红达成房屋买卖协议，房屋买卖协议的当事人应当认定为上诉人周福群与被上诉人陈红。故上诉人周福群的该条上诉理由不能成立。关于上诉人周福群提出的被上诉人马文生购得房屋后，长期在房屋内堆放装修用沙，致使房屋毁损的问题，因一审审理过程中，上诉人周福群未向一审法院提出该项请求，二审中也未向本院提交相关证据予以证实，故上诉人周福群的该上诉理由不能成立。综上所述，周福群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840元，由上诉人周福群负担。本判决为终审判决。审判长 马 瑛审判员 杜继良审判员 李 巍二〇一六年十月二十六日书记员 王丽珍 搜索“”