（2016）湘03民终1044号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2017-11-08

案件名称

上诉人周晓慧与被上诉人杨秋娥房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

湖南省湘潭市中级人民法院

所属地区

湖南省湘潭市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周晓慧,杨秋娥

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省湘潭市中级人民法院民事判决书（2016）湘03民终1044号上诉人（原审被告、反诉原告）周晓慧。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨秋娥。委托诉讼代理人许建林，湖南潭州律师事务所律师。委托诉讼代理人尹智高，湖南潭州律师事务所律师。上诉人周晓慧因与被上诉人杨秋娥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人周晓慧、被上诉人杨秋娥的委托代理人许建林、尹智高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周晓慧上诉请求：1、请求撤销（2016）湘0302民初853号民事判决，依法重审；2、对判决书第一条有异议，没有明确时间及原因；3、对判决书第二条的租金金额没有事实依据；4、对判决书第三条违约金不服，没有法律依据，请求按双方合同第十条约定判决被上诉人违约金20000元，并退还上诉人押金20000元，被上诉人承担违约责任赔偿；5、诉讼费用分摊不合理，上诉人于2016年5月17日交付反诉费4635元，判决书中没有任何体现，要求予以退还；6、请求判决被上诉人承担全部诉讼费用及因诉讼产生的交通费、通讯费、误餐费等经济赔偿。事实和理由：1、一审法院开庭过程草率，庭审答辩及质证时间仓促，法庭辩论无，证据没有全面核对，庭审时长不足两个小时。本案双方当事人均同意调解，但没有组织任何一次调解，2016年6月14日下午开庭后就于6月24日作出了判决，只有一周工作日；2、本案租赁合同到2018年7月20日为终止日，故合同在有效期间内。双方约定于2015年11月开始对外招租，于2015年12月31日约定在门面加贴了被上诉人的广告贴，被上诉人要求帮忙招租后结清之前垫付的修缮和广告费用1.8万元，承诺租金降到几千元都租，只要不让门面空置，并且还要求加建厕所，被上诉人至今未与上诉人结清账务，上诉人也没有从租金扣除，恳请法院按照合同法的租赁相关条例和庭审笔录记录要求被上诉人付清费用；3、被上诉人在双方招租期间已于2016年2月5日电话告知，和现租户杨姓老板签订合同为期6年，租金每月一万元，请法院责令其提供相关合同和账单为证；4、本案因房租付款时间和方式产生重大分歧而导致，请法院对被上诉人的银行收款账单核对，返还上诉人多付的1.4万元租金；5、上诉人在合同期内多次修缮门面、增添设施，还增建了近20平方米的门面面积，花费近30万元，有建设局处罚单和相关合同、票据为证，门面增值巨大，收益至今，被上诉人应给予上诉人补偿，办好交接。被上诉人杨秋娥辩称：一、上诉人拖欠租金的违约行为事实清楚，证据充分，被上诉人有权依照合同书的约定解除合同，根据合同约定，上诉人拖欠租金应承担责任，且被上诉人无需退还2万元的押金；二、上诉人在上诉状中所述对门面的扩建和修缮损失，不应由被上诉人承担，上诉人在一审中出示的所谓房屋修缮费用不能证实确是用于修缮房屋所产生，即便上诉人对房屋进行了扩建修缮，所产生的费用也应由上诉人承担。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉。上诉人周晓慧向一审法院提起反诉请求：1、责成反诉被告杨秋娥开具2008年7月至2015年12月的收据并开具发票；2、反诉被告杨秋娥返还押金20000元；3、反诉被告杨秋娥支付违约金20000元；4、反诉被告退还2010年8月18日多付的租金14000元；5、反诉被告退还周晓慧搭建、增设的营业面积和经营设施共计295820元（空调、发动机、卷闸门等）；6、反诉被告支付周晓慧垫付的门面修缮、维护费用共计18386元；7、本案诉讼费由反诉被告杨秋娥承担；8、反诉被告杨秋娥赔偿其因故意违约导致的周晓慧与其他租户合同失效，解除合同造成的损失225000元；9、搭建面积的房租收益按营业面积按比例清偿。被上诉人杨秋娥起诉请求：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同书》；2、被告周晓慧支付原告杨秋娥租金66672元；3、被告周晓慧按同期银行贷款利率向原告支付逾期付款利息813元并继续支付逾期付款利息至将租金全部支付完毕之日止；4、被告周晓慧支付原告杨秋娥违约金20000元；5、由被告周晓慧负担本案诉讼费。一审法院认定事实：原、被告从2000年起连续签订4份《房屋租赁合同书》，约定原告（反诉被告）杨秋娥将其所有的位于湘潭市雨湖区雨湖路街道建设北路89号幸福公寓6号门面租赁给被告（反诉原告）周晓慧经营，整个租赁期限从2000年7月20日起至2018年7月20日止。在租赁期间，被告（反诉原告）周晓慧于2006年将所承租门面的门前过道搭建成门面，并向湘潭市雨湖区建设局缴纳了道路占用费5000元。原、被告双方最后1份于2013年4月30日签订的《房屋租赁合同书》约定：租赁期为5年，从2013年7月21日起至2018年7月20日止，押金20000元，每月租金20000元，租金按月交纳，交纳时间为每月19日至21日交纳下一月份的租金，不得拖欠租金，若超过3天则视为违约，原告（反诉被告）杨秋娥有权取消合同另行招租，押金不予退还。门面装修由被告（反诉原告）周晓慧负责，合同期满全部装修除可移动的货架材料之外实行来修去丢的原则。承租期间任何一方拟解除合同需提前2个月以书面形式通知对方，在对方同意后不按违约处理，否则提出方承担违约责任，违约金2万元。上述合同约定的2万元押金实际由被告（反诉原告）周晓慧于2008年7月22日交纳给原告（反诉被告）杨秋娥的2万元押金转化而来，被告（反诉原告）周晓慧并未另行交纳押金，原告（反诉被告）杨秋娥也未退还2008年7月22日收取的2万元押金。2013年4月30日签订《房屋租赁合同书》的当天双方签订《补充协议》，约定在承租期间被告（反诉原告）周晓慧可以转让给其他任何第三方，并负责原合同的房租的交付。事实上从2008年起被告（反诉原告）周晓慧就未自己经营租赁门面，而是转租给他人，原、被告双方转租事宜于2008年4月18日签订了一份内容与前述《补充协议》一致的《补充协议》。2015年4月30日原、被告协商一致将月租从2015年4月21日开始调整为16668元，如违约原告（反诉被告）杨秋娥无条件收回门面招租。在合同期间被告（反诉原告）周晓慧多次向原告（反诉被告）杨秋娥丈夫关玉华的银行账户转账支付租金，已支付了2015年10月20日前的全部租金。2015年12月被告（反诉原告）周晓慧协助原告（反诉被告）杨秋娥张贴招租广告，准备将租赁门面另行招租。2016年2月5日原告（反诉被告）杨秋娥电话通知被告（反诉原告）周晓慧解除《房屋租赁合同书》，并自2016年2月20日转租方租赁期满后收回租赁门面并另行出租。双方由此发生争执，原告（反诉被告）杨秋娥通过湖南潭州律师事务所于2016年3月11日向被告（反诉原告）周晓慧邮寄送达《律师函》，提出解除租赁合同，要求被告（反诉原告）周晓慧补交所欠租金并赔偿损失。2016年3月19日双方再次发生争执并来到湘潭市公安局雨湖分局雨湖派出所处理，但仍未能妥善处理。原告（反诉被告）杨秋娥遂诉至法院。一审法院认为：原告（反诉被告）杨秋娥与被告（反诉原告）周晓慧之间签订《房屋租赁合同书》及《补充协议》，原告（反诉被告）杨秋娥将相关房屋交由被告（反诉原告）周晓慧经营，双方之间房屋租赁合同关系成立；原告（反诉被告）杨秋娥已将出租房屋出租给他人，已无法继续履行房屋租赁合同，且原、被告双方均同意解除《房屋租赁合同书》及《补充协议》，故法院对原告（反诉被告）杨秋娥要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。本案的焦点为原、被告双方是否存在违约行为：原告（反诉被告）杨秋娥主张被告（反诉原告）周晓慧自2015年9月交纳了10月份的租金后未再交纳租金，拖欠了自2015年10月21日起至2016年2月20日止的4个月租金共计66672元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，应由被告（反诉原告）周晓慧承担是否交纳租金的举证责任，而被告（反诉原告）周晓慧未提供证据证明其履行了该4个月的租金的给付义务，应承担举证不能的不利后果，故法院认定被告（反诉原告）周晓慧未支付该4个月的租金共计66672元，被告（反诉原告）周晓慧存在违约行为，应承担违约责任，原告（反诉被告）杨秋娥根据双方约定可以主张解除合同另行招租，因此原告（反诉被告）杨秋娥解除合同另行招租的行为不构成违约，无需承担违约责任，法院对被告（反诉原告）周晓慧要求原告（反诉被告）杨秋娥支付20000元违约金、赔偿损失225000元的反诉请求不予支持。原、被告双方约定被告（反诉原告）周晓慧逾期3天支付租金即视为违约，押金不予退还，乃双方对逾期支付租金违约责任的约定，20000元押金抵作违约金足以弥补原告（反诉被告）杨秋娥的损失，且双方未另行约定逾期支付租金违约责任，不宜另行计算逾期支付租金利息，故法院对原告（反诉被告）杨秋娥要求被告（反诉原告）周晓慧支付租金66672元、支付违约金20000元的诉讼请求予以支持，对原告（反诉被告）杨秋娥要求被告（反诉原告）周晓慧按同期银行贷款利率支付逾期付款利息的诉讼请求不予支持，对被告（反诉原告）周晓慧要求原告（反诉被告）杨秋娥退还该20000元押金的反诉请求不予支持；原、被告双方对被告（反诉原告）周晓慧已依约支付了自2000年7月20日起至2015年10月20日止的租金均无异议，法院对该事实也予以了确认，故原告（反诉被告）杨秋娥开具此期间的收据并不必要，而被告（反诉原告）周晓慧并未支付2015年10月21日至2015年12月期间的租金，原告（反诉被告）杨秋娥更不需开具此期间的收据，且开具税务发票不属于人民法院民事诉讼受案范围，被告（反诉原告）周晓慧可另行通过有关部门主张权利；被告（反诉原告）周晓慧主张多支付的租金14000元发生在2010年8月18日，被告（反诉原告）周晓慧支付该14000元后的5年多并未就此发生争议，并在2013年4月30日续签了《房屋租赁合同书》和《补充协议》，在该两份协议上也未提及存在多支付租金的事实，且被告（反诉原告）周晓慧并未提供在2010年8月18日支付该14000元租金前后其他支付租金的凭证予以佐证，原告（反诉被告）杨秋娥方在庭审中亦作出了系调整租金后补交差额的合理解释，故法院对被告（反诉原告）周晓慧要求原告（反诉被告）杨秋娥退还该14000元及利息的反诉请求不予支持；被告（反诉原告）周晓慧在2006年将所承租门面的门前过道搭建成门面应属于装饰装修范畴，不宜认定为扩建，此外被告（反诉原告）周晓慧在庭审中自述当时放弃了原告（反诉被告）杨秋娥方因该搭建行为提出支付30000元的方案（虽然原告杨秋娥否认曾经提出支付30000元的事实），且双方于2008年、2013年两次签订《房屋租赁合同书》不但未提及此事，反而每次均约定了对装饰装修来装去丢的原则，应视为原、被告双方事后早已对该搭建达成了一致，不存在争议，被告（反诉原告）周晓慧自身也因此受益近10年，更重要的是被告（反诉原告）周晓慧未提供证据证明其搭建时取得了原告（反诉被告）杨秋娥的同意，故法院对被告（反诉原告）周晓慧要求原告（反诉被告）杨秋娥退还搭建、增设营业面积的成本，并根据搭建面积按营业面积比例分配房租收益的反诉请求不予支持；被告（反诉原告）周晓慧未提供证据证明其添置了空调、发电机、卷闸门等经营设施且该设施已由原告（反诉被告）杨秋娥控制，而且即使存在该事实，要求原告（反诉被告）杨秋娥支付该设施的购买成本也没有法律依据，如果该设施属装饰装修范畴，根据双方约定的装饰装修来装去丢的原则，该设施现应属于原告（反诉被告）杨秋娥，如果该设施不属装饰装修范畴，被告（反诉原告）周晓慧可以另行要求返还原物，不能要求原告（反诉被告）杨秋娥支付该设施的购买成本，故法院对被告（反诉原告）周晓慧的该项反诉请求不予支持；被告（反诉原告）周晓慧提供的票据未能体现出系房屋维修费用，反而根据票据项目多张属于装饰装修费用，且仅有广告射灯收据日期为2013年8月18日在最后一份《房屋租赁合同书》的合同期限内，故法院对被告（反诉原告）周晓慧要求原告（反诉被告）杨秋娥支付门面修缮、维护费18386元的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决：一、原告（反诉被告）杨秋娥与被告（反诉原告）周晓慧之间的房屋租赁关系解除；二、被告（反诉原告）周晓慧在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杨秋娥租金66672元；三、被告（反诉原告）周晓慧支付原告（反诉被告）杨秋娥违约金20000元（该款项由被告周晓慧已支付给原告杨秋娥的20000元押金抵扣，不再另行给付）；四、驳回原告（反诉被告）杨秋娥的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周晓慧的其他反诉请求。如当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费1990元，减半收取995元，由原告（反诉被告）杨秋娥负担9元，被告（反诉原告）周晓慧负担986元；反诉案件受理费230元，由被告（反诉原告）周晓慧负担。二审诉讼期间，上诉人周晓慧向本院提交了案涉门面的照片二十张，拟证明上诉人在经营期间对门面进行了扩建的事实。被上诉人杨秋娥经当庭质证后认为，从照片上看，看不出哪些部分属于扩建的，但是上诉人在经营期间对房屋进行了装修我方是认可的。本院认证认为，一审判决对于上诉人在租赁房屋期间将承租门面门前过道搭建成门面的事实已作出了认定，被上诉人就此未提出上诉，上诉人无需再行提交证据证实，本院对其二审期间提交的上述照片不再进行认证。经审理查明，原审判决查明的基本事实清楚，证据确实充分，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，上诉人周晓慧拖欠被上诉人2015年10月21日至2016年2月20日的租金未付，根据双方租赁合同约定，被上诉人有权解除合同另行招租，不予退还上诉人所交押金。双方当事人在2015年4月30日协商一致，将门面租金调整为16668元，原审判决确定上诉人拖欠被上诉人四个月租金66672元无误。上诉人所称被上诉人承诺在招租完毕后结清之前垫付的修缮和广告费用1.8万元以及上诉人多支付了1.4万元租金的事实没有证据证实，本院不予采信。被上诉人现将门面对外出租的事实与本案处理没有关联性，上诉人要求法院责令被上诉人提供相关合同及账单的上诉请求，本院不予支持。在合同履行过程中，上诉人将门面门前过道搭建成门面的行为没有改变门面的基本结构和用途，在本质上属于装饰装修行为，应按双方合同约定的“来修去丢”原则处理，同时上诉人周晓慧在诉讼中也没有提交相关证据证明该搭建行为在当时已经征得被上诉人的同意，故其要求被上诉人对此进行补偿的上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人关于原审法院开庭时间仓促、没有组织调解，因而程序违法的上诉理由，经本院审查，不能成立，本院亦不予采纳。上诉人在一审诉讼过程中，缴纳反诉费4865元，一审法院仅对其中230元的分担作出决定，本院对此予以纠正。综上所述，原审判决审理程序合法、适用法律准确，处理恰当，对于其遗漏的案件受理费的负担，本院予以决定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1990元，由上诉人周晓慧负担。一审反诉费4635元，由上诉人周晓慧负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审　判　长　　罗　亮代理审判员　　周成锋代理审判员　　刘娇琳二〇一六年十月二十六日代理书记员　　刘　欣附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；微信公众号“”