（2016）桂07民终641号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-31
案件名称
钦州市大和物业管理有限公司与陈光贤物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区钦州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区钦州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈光贤,钦州市大和物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂07民终641号上诉人（一审被告）：陈光贤，男，1983年7月2日出生，住钦州市。委托诉讼代理人：钟团明，广西横原律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正，钦州市丽景天下小区业主委员会代表。被上诉人（一审原告）：钦州市大和物业管理有限公司，住所地钦州市英华五巷74号。法定代表人张虹，公司总经理。委托诉讼代理人：李凡，广西源群律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琳，广西源群律师事务所实习律师。上诉人陈光贤因与被上诉人钦州市大和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2016）桂0702民初字687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈光贤及其委托诉讼代理人钟团明、李正，被上诉人钦州市大和物业管理有限公司的委托诉讼代理人李凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈光贤上诉请求：撤销钦州市钦南区人民法院（2016）桂0702民初字687号民事判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。一审、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。被上诉人不具备诉讼主体资格，双方当事人没有任何法律关系，法院应当驳回被上诉人起诉。被上诉人进驻丽景天下小区，违反了原建设部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的有关规定，属违规进驻，所提供的物业服务行为不合法，不具备管理丽景天下小区资格，上诉人没有义务缴纳物业管理费等费用。被上诉人进驻小区收取物业费又拒缴纳电梯年检费、维修费、水电等费用，导致电梯被停用，供电公司、自来水公司停止供电、供水。被上诉人在一审起诉提出收取的各项费用，上诉人已把相关费用交到小区的筹备组，由筹备组自行向有关部门缴纳了由钦州市合众物业有限公司拖欠的各项费用。同时物业公司在入驻小区期间，存在私自挪用小区业主缴纳的公共维修资金的违法行为。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人钦州市大和物业管理有限公司辩称，根据被上诉人与钦州万春房地产有限公司签订的前期物业服务合同约定，由被上诉人为丽景天下小区提供物业服务。上诉人作为小区业主当时没有提出任何异议，双方已经形成事实上的服务关系。即使前期物业服务合同无效，但被上诉人已经按约定提供物业管理服务，上诉人也享受到了服务，按照合同法规定，上诉人应当予以补偿。公共维修资金与本案无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。钦州市大和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判决被告陈光贤支付原告物业管理费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金共1603.3元。本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告作为钦州万春房地产有限公司开发的钦州市丽景天下小区前期物业管理公司。在前期物业管理合同中约定，该小区前期物业管理费用按建筑面积每月每平方0.55元计收。被告系丽景天下小区5栋2单元902号业主，该房产建筑面积为139.98平方米。被告自2014年8月至2015年5月尚欠物业费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金共1603.3元未付。经多次追讨未果，原告遂诉至法院要求解决。一审法院认为，原告作为丽景天下小区的前期物业管理者，其依据开发商制定的《丽景天下住宅小区业主临时规约》向小区业主提供物业服务，其物业服务合法有效，被告作为该小区的业主，应当按照规定的标准缴纳相应的物业费。现被告拖欠物业管理费等不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，故原告要求被告支付拖欠的物业费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金，合理合法，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：被告陈光贤支付从2014年8月至2015年5月物业费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金合计1603.3元给原告钦州市大和物业管理有限公司。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈光贤负担。二审中，上诉人提交了以下证据：1、广西鼎通电梯空调有限公司工作致函壹份，特种设备安全指令书壹份，证明小区20台电梯因超期未检测而停止使用。被上诉人从2014年8月开始就放弃对电梯检修与管理。2、广西鼎通电梯空调有限公司工作致函附件壹份，证明小区1-14号电梯的维修费和配件费共40050元，是业主共同出钱维修的。3、《特种设备检验收费通知书》、《电梯定期检验报告》，证明被上诉人没有修理电梯也没有交过维修费。4、钦州市丽景天下小区筹备组开具的《收入专用收据》共19961元和19936元，证明业主自行缴费，电梯安检通过才能正常使用。5、电梯维修单位出具的《收据》证明业主已经自行把费用交给电梯维护单位维修电梯。6、公共设施设备的图片材料。证明被上诉人从来没有对公共设备做过维修和保护。7、万春公司开具的《证明》壹份，自来水公司和供电局开具的发票、收据各壹份，证明业主已经自行把水电费交付了。8、《欠费停电通知书》，证明被上诉人拖欠电费并拒交电费。9、上诉人与瑞泰公司签订的前期物业管理服务协议。该公司是丽景小区合法的物业公司，被上诉人是违法进驻小区的。被上诉人对上述证据质证认为：对证据1、2的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。电梯无法使用的原因是上诉人没有按规定支付电梯服务费。对证据3的真实性、合法性没有异议，但通知是否交给被上诉人没有证据证明，上诉人主张被上诉人没有做过电梯养护不符合事实，被上诉人交过养护费。对证据4、5的真实性没有异议，但这是2015年5月的维保费用。对证据6的拍摄时间及真实性无法确定，不能证明上诉人的主张。证据7与本案无关，一审法院已经将2015年4月以后的水电费剔除了。证据8与本案无关。被上诉人已在2015年6月撤出小区。证据9与本案无关，因为上诉人和瑞泰公司终止协议后，被上诉人才和万春公司签订协议，为小区提供服务。没有证据证明上诉人履行了业主义务。二审中，被上诉人没有提交新证据。本院对上诉人二审提交的证据1、2、3、4、5、7的真实性、合法性、关联性予以确认。证据6的拍摄时间因无法确认，本院对其真实性不予确认。证据8、9与本案无关。本院二审另查明，2014年8月13日，被上诉人与广西鼎通电梯空调有限公司签订《电梯维修保养合同书》，约定电梯保养服务期限为自2014年8月1日起一年。合约总价为228000元，分四期付款，每期费用为57000元，每三个月付一次款。被上诉人已支付前三期费用。被上诉人进驻小区后，为该小区代缴水费至2015年3月，代缴电费至2015年4月。上诉人自2014年8月起没有向被上诉人缴纳物业费、电梯维护费、公摊水电费等。一审法院认定的事实除了认定“被告自2014年8月至2015年5月尚欠物业费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金共1603.3元未付”外，其他事实属实，本院予以确认。根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：1、钦州市大和物业管理有限公司与钦州万春房地产有限公司签订的前期物业服务合同是否合法有效；2、上诉人是否需要支付物业管理费、电梯维护费、公共维修基金、公摊水电费、水费等费用给被上诉人。本院认为，被上诉人与钦州万春房地产有限公司签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规，合同合法有效。钦州万春房地产有限公司虽不是通过招标投标的方式或者经过物业所在地的县、区人民政府房地产行政主管部门批准与被上诉人签订物业服务合同，但《物业管理条例》第二十四条的规定只是管理性规定，而不是效力性强制性规定。因而，双方签订的前期物业服务合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当依法认定有效。上诉人应当依约向被上诉人缴纳物业费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金。关于上述费用交纳的起止时间问题。根据双方当事人所提供的证据，被上诉人代缴水费至2015年3月，代缴电费至2015年4月，上诉人应当支付2014年8月至2015年3月期间的公摊水电费及水费。关于被上诉人主张的物业费、电梯维护费、公共维修资金等费用问题，因被上诉人没有证据证明其在2015年5月份（包含5月）以后还为该小区提供物业管理服务，因此本院仅支持2014年8月1日至2015年4月30日期间的费用请求。综上所述，上诉人实际欠付被上诉人：2014年8月1日至2015年4月30日期间的物业管理费693元、公共维修基金126元、电梯维护费270元，2014年8月1日至2015年3月31日期间的公摊水电106.8元、水费210.9元，合计1406.7元。关于上诉人主张的被上诉人侵占公共维修基金的问题，上诉人所在小区的业主委员会可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定解决纠纷。综上所述，上诉人的上诉请求部分有理，本院予以部分支持。一审判决认定事实部分不清，判决结果部分有误，但适用法律正确，本院根据二审审理情况对原判做作出变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：变更钦州市钦南区人民法院（2016）桂0702民初687号民事判决为：上诉人陈光贤支付2014年8月1日至2015年4月30日期间的物业管理费693元、公共维修基金126元、电梯维护费270元，2014年8月1日至2015年3月31日期间的公摊水电106.8元、水费210.9元，合计1406.7元给被上诉人钦州市大和物业管理有限公司。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共75元，由上诉人陈光贤负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 陆 斌审 判 员 文其谦代理审判员 李秋华二〇一六年十月二十六日书 记 员 班智晓appoint 更多数据：搜索“”来源：