（2016）吉0103民初1172号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-12-05

案件名称

孙树才与被告长春果品中心批发市场、第三人长春地利农副产品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长春市宽城区人民法院

所属地区

长春市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孙树才,长春果品中心批发市场,长春地利农副产品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十七条；《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第一百一十三条第一款，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

长春市宽城区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0103民初1172号原告：孙树才，现住长春市宽城区。委托诉讼代理人：郭润青，吉林诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：浦志荣（系孙树才妻子），现住长春市宽城区。被告：长春果品中心批发市场，住所地长春市宽城区凯旋路**号。法定代表人：张学礼，总经理。委托诉讼代理人：金东梅，吉林中证律师事务所律师。第三人：长春地利农副产品有限公司，住所地长春市宽城区凯旋路3525号1号楼。法定代表人：孙志奇，总经理。委托诉讼代理人：鞠咸春。原告孙树才与被告长春果品中心批发市场（以下简称显果品批发市场）、第三人长春地利农副产品有限公司（以下简称地利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2016年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告孙树才的委托诉讼代理人郭润青、浦志荣，被告长春果品中心批发市场委托诉讼代理人金东梅，第三人长春地利农副产品有限公司的委托诉讼代理人鞠咸春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙树才向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿因其违约给原告造成的直接经济损失239333.34元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：孙树才先后以114，938元的价格承租了果品批发市场五厅9号库房，取得了该库房3年的经营使用权（期限自2013年7月1日至2016年6月30日），以105，225元的价格承租了被告市场一厅14号库房，取得该库房3年的经营使用权（期限自2014年7月1日至2016年6月30日），孙树才将租金共计220，163元以银行汇款方式支付给了果品中心市场，果品批发市场为孙树才出具了五厅9号库房和一厅14号库房的《经营使用权凭证》。孙树才经营期间，五厅9号库房每年收益是15.8万元，一厅14号库房每年收益是14万元。但果品批发市场在孙树才3年的使用期尚未届满的情况下，却违约于2016年2月末强行收回原孙树才租用的一厅14号库房（还有16个月的经营使用期）并以每年14万元的价格另租他人。又于2016年3月1日强行收回原告租用的五厅9号库房（还有4个月经营使用期）并以每年15.8万的价格另租他人。孙树才认为，根据我国《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应该相当于因违约所造成的损失。”之规定，果品批发市场将其市场五厅9号库房和一厅14号库房租给孙树才经营使用，孙树才将3年经营使用期间的租金全部支付果品批发市场，履行了自己的合同义务，但果果品批发市场在孙树才经营使用期内，另行外租以牟利，给原告造成的直接经济损失近24万元之多，其行为严重违反双方合同约定，被告依法应承担协商解决此事，但被告对原告都置之不理，故起诉至法院。果品中心市场辩称：孙树才主张的实际损失既无事实依据也无法律依据，请求法院判决驳回孙树才的诉讼请求。一、果品批发市场不是本案适格被告，原因如下：果品批发市场是隶属于长春果品批发市场有限公司及长春市供销合作社（以下简称长春供销社）的集体所有制企业，2015年12月长春供销社决定对果品批发市场进行改制，并于2015年12月30日由地利农场品投资控股有限公司、长春果品批发市场有限公司及吉林新疆特色农林产品物流配送交易中心签订《合作协议书》，协议中约定，三方共同出资成立“长春地利农产品物流园有限公司”，后经公司登记机关核准，正式名称为“长春地利农副产品有限公司”（以下简称公司）。协议中约定“自本协议签订之日起，承包人与市场业户所签订的各种协议，由新公司承接，如出现纠纷，由新公司协同丙方（即吉林新疆特色农林产品物流配诵交易中心）协同解决。”协议签订后，新公司于2016年初正式进行进驻市场，接管市场主要资产及一切运营管理事宜。二、在果品中心市场管理市场的时间段中，不存在违约行为，相反，在果品批发市场与新公司交接排查的过程中，发现孙树才存在严重的违约行为，即将库房分别转租给多人，拒不退换转租费用，极大的破坏了市场秩序。果品批发市场业户出具的是《经营使用权凭证》，也就是只允许业户个人经营使用，是绝对不允许转租的。三、孙树才本人未进行经营，不存在诉状中说的“年收益”，所以“直接经济损失”更是无从谈起。综上，请求法院判决驳回孙树才诉讼请求。地利公司诉称：孙树才转租没有经过我们同意，其转租不合法。孙树才围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.证明两份，证明将1厅14号库房和5厅9号库房租给孙树才经营使用，两份经营使用权凭证因笔误将原告孙树才的名字误写成为孙淑才，孙树才主体适格。2.经营使用权凭证两份，证明果品批发市场将1厅14号库房租给孙树才经营使用期为2014年7月1日至2017年6月30日，将5厅9号库房租给孙树才，经营使用期为2013年7月1日至2016年6月30日，当时负责人孙业华，现经营使用期尚未届满，果品批发市场将库房收回，存在违约。3.季金凤、沈桂茹书面证言，证明孙树才1厅14号库房每年收益14万元，果品中心市场在孙树才经营使用期未满的情况下于2016年2月末收回，存在违约，果品批发市场应赔偿剩余16个月租期的经济损失186666.67元。4.孙某甲、林开封、许艳书面证言，证明孙树才经营5厅9号库房每年收益15.8万元，果品批发市场在孙树才经营使用期未满的情况下，于2016年3月违约强行收回库房，另租他人，果品批发市场应赔偿孙树才剩余租期4个月的直接经济损失52666.67元。5.果品批发市场提供开户银行账户，证明果品批发市场将1号和5号库房出租后，提供财会账号和名字，孙树才通过银行全额转给果品批发市场。果品批发市场当庭提供的证据：1.合作协议书，证明果品中心市场已经将市场主要资产及运营管理权归地利公司，不是本案适格被告。2.情况说明，证明孙树才租赁的一厅14号库房租金105225元，剩余租金46768元；五厅九号库房租金114938元，剩余租金12772元，两项合计剩余租金59540元。并证明孙业华原系果品批发市场工作人员，现已离职。3.证人张某甲证实了其原系果品批发公司工作人员，于2015年12月末与孙树才电话联系返还租金事宜，但孙树才的电话一直联系不上。地利公司申请证人孙某甲、许某乙，证人孙某乙证实了于2015年10月份从孙树才手中租赁5厅9号果品库房，租赁费4.5万元，租期2015年10月至2016年10月。2.证人许某甲证实了于2015年10月份从孙树才妻子手中租赁5厅9号果品库房，租赁费5万元，租期2015年10月至2016年5月1日。本院进行了证据质证，果品批发市场与地利公司对孙树才提供的证据1、2、5均无异议，本院予以确认。对证据3、4证明的问题均有异议，认为是孙树才违法转租的收益，不是经营使用的合法收益。本院认为该证据不能证明待证事实，对证明的问题不予确认。孙树才对果品中心市场提供的证据1无异议，对证据2、3均有异议，认为孙树才不仅主张返还租金，还有受益款。证人张某乙是被告单位原职工，是原告直接利害关系人，陈述内容不真实。地利公司无异议，本院认为对证据1、2的真实性予以确认，对证人张某乙证言不予确认。孙树才、果品批发市场对地利公司申请的证人孙某甲、许某甲证实均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙树才于2013年、2014年分别承租了果品批发市场五厅9号库房，期限自2013年7月1日至2016年6月30日，三年租金共计114938元；一厅14号库房，期限自2014年7月1日至2016年6月30日，三年租金共计105，225元，以上租金共计220163元，孙树才以银行汇款方式支付了全部租金，果品批发市场为孙树才出具了五厅9号库房和一厅14号库房的《经营使用权凭证》。2015年12月30日果品批发市场与地利农场品投资控股有限公司、吉林新疆特色农林产品物流配送交易中心签订了《合作协议书》，三方共同出资成立了长春地利农副产品有限公司，协议中约定：“第九条合作条件和前提5.自本协议签订之日起，承包人（果品批发市场法定代表人张学礼）与市场业户签订的各种合同协议，由新公司承接，如出现纠纷由新公司协同丙方（吉林新疆特色农林产品物流配送交易中心）共同解决。”2015年2月地利公司在对果品批发市场交接排查过程中，将包括孙树才在内存在转租行为的库房于2015年2月28日全部收回，并与其他业主另行签订了租赁合同。孙树才租赁的一厅14号库房租金105225元，剩余租期4个月，租金46768元；五厅九号库房租金114938元，剩余租期16个月，租金12772元，两项合计剩余租金59540元。本院认为，果品批发公司是经工商行政管理机关核准登记的企业法人，是适格的被告，其与孙树才之间建立的租赁关系是当事人之间的真实意思表示，内容亦不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务、行使权利。1.关于孙树才转租行为是否有效及果品批发公司是否存在违约的问题。根据《合同法》及《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用〉》的相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。法律规定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，果品批发市场与地利公司不同意孙树才转租，应当自知道转租行为后在法定期限内行使解除权，但果品批发市场与地利公司在未通知孙树才解除合同的情况下，于2016年2月28日擅自终止租赁合同，并将租赁物另租他人，其行为构成违约。2.关于孙树才造成损失数额认定问题。根据《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可能获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见性到的因违反合同可能造成的损失。在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。本案中，证据证实了孙树才将库房转租并获取租金，次承租人实际占用租赁物自2015年10月至2016年2月28日的事实，此期间转租租金即是孙树才所获收益。2016年2月28日之后因租赁合同终止，孙树才已失去租赁权，果品批发市场与地利公司应将剩余租金59540元退还给孙树才。孙树才提出的其他收益损失证据不足，不予支持。3.关于果品批发公司与地利公司如何承担责任的问题。根据《合作协议书》约定果品批发市场与市场业户签订的各种合同协议由地利公司承接，地利公司应承担责任。果品批发市终止与孙树才签订的租赁合同时未尽通知义务，存在过错，且庭审查明，应退还孙树才的租金现仍在果品批发市场财务账户上，故果品批发市场与地利公司对该笔款项应承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十三条第一款、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、第三人长春地利农副产品有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙树才租金人民币59540元；二、被告长春果品中心批发市场对上述款项承担连带责任；三、驳回原告人孙树才其他诉讼请求。案件受理费4890元，由原告孙树才负担3602元，由第三人长春地利农副产品有限公司、被告长春果品中心批发市场连带负担1288元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审　判　长　　刘景波代理审判员　　于　涛人民陪审员　　李美茹二〇一六年十月二十六日书　记　员　　李　莹 来源：百度搜索“”