（2016）苏06民终2722号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-17
案件名称
袁斌与闵泰源、闵锐房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
闵泰源,闵锐,袁斌号,朱建波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终2722号上诉人（原审被告）：闵泰源。上诉人（原审被告）：闵锐。被上诉人（原审原告）袁斌号。委托诉讼代理人：薛春林，如皋市郭园法律服务所法律工作者。原审第三人朱建波。上诉人闵泰源、闵锐因与被上诉人袁斌，原审第三人朱建波房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2016）苏0682民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人闵泰源、闵锐上诉请求：一、撤销原判，依法改判。二、被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。理由如下：1、上诉人是在征得被上诉人的同意后才将房屋转租给第三人朱建波的，一审法院认为上诉人违约没有依据。一审也查明朱建波曾向被上诉人要求缴纳2016年度的租金，也足以证明三方就房屋转租事宜是经过协商确认的。2、本案纠纷完全是被上诉人自身原因所致，不存在上诉人应当支付违约金的情况。双方的合同中对违约金有约定，即上诉人违约，补贴被上诉人租金三个月作为待租费用。但一审法院既判决上诉人支付9000元的待租费用，又判决上诉人承担2000元违约金，明显加重了上诉人的责任。被上诉人袁斌辩称，1、上诉人认为征得被上诉人同意才将房屋转租，没有事实依据。第三人要求缴纳2016年租金，被上诉人拒收，恰恰证明被上诉人不同意上诉人的转租行为。2、上诉人在合同期内擅自将房屋转租给他人，合同到期后又不履行合同义务，依法应当承担违约责任。一审法院确定的违约金有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人朱建波未应诉答辩。袁斌向一审法院诉称：双方于2014年6月1日签订一份房屋租赁合同，按照合同第三条，闵泰源、闵锐在2015年11月30日前缴纳2016年度的房屋租赁费用，其二人直至今天一直未能按照合同约定履行，而且在袁斌未同意的情况下，将房屋交给第三人使用，袁斌认为闵泰源、闵锐的行为已经违约。现请求：1、判令双方解除房屋租赁合同，闵泰源、闵锐将房屋恢复原样交还袁斌。2、房屋租赁费给付从2016年元月一日至交付之日止，每月3000元计算（2016年合同标的）。3、要求闵泰源、闵锐承担合同违约金2000元，解决后三个月的待租费用9000元（2016年合同标的）。4、诉讼费用由闵泰源、闵锐承担。一审法院审理查明，2014年6月1日，袁斌与闵泰源、闵锐商定，袁斌将位于××镇××路×××号商铺向北两间出租给闵泰源、闵锐，并以袁斌作为甲方与闵泰源、闵锐作为乙方签订房屋租赁合同一份，双方约定：一、甲方保证乙方所租店铺的相关文件…二、乙方租赁上述房屋开设洗车、卖轮胎、汽车美容服务，合作租赁期限2014年6月1日至2019年12月31日止。三、付款方式：1、2014年6月1日至2014年12月30日租金已一次性付清（175000元已付）。2015年1月1日至2016年12月31日每年租金为36000元整。2、2017年1月1日至2018年12月31日每年租金为43200元，2019年1月1日至2019年12月31日为51800元，上述租金不含税费开票。上述租金先交后租，每年11月30日前缴纳下一年所有房租，不得拖欠，拖欠以每天200元计算，但不得超过10天，如有再拖，甲方将取消合同，收回房屋，由此造成的一切双方损失由乙方负责。四、如乙方将该店铺转让、转租，改变经营项目需甲方同意方可办理，如未到期双方有一方毁约，甲方毁约：补贴乙方所有装修及损失。乙方毁约：补贴给甲方年租金三个月作为甲方租房待租费用。…七、合同到期前三个月，双方共同协商到期后承租问题，同等条件下乙方有优先权。协商不成，乙方除可移动设备外，其他装修不得毁坏和拆除，到期店铺任有余物视为乙方放弃所有权归甲方所有，未到期必须恢复墙面瓷砖和地面切割部分的平整美观…双方签订该合同后，闵泰源、闵锐开始承租该房屋，闵泰源、闵锐按照合同约定向袁斌缴纳了至2015年12月31日止的房租，并实际使用至2015年9月6日。2015年9月7日，闵锐作为甲方与第三人朱建波作为乙方签订店面转让协议一份，双方约定：一、甲方同意将自己位于××镇××路×××号商铺的门面转让给乙方使用…并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务。二、店面转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行并定期交纳租金及合同中约定的水电费及其他费用。三、转让后店面所有的装修、装饰全部归乙方所有，工具设备等全部归乙方所有，甲方不得从店铺内转出拿出任何物品。四、乙方在合同签订之日内向甲方支付转让费60000。甲方交接时交清甲方租赁期所欠水电费等，腾让店面交付钥匙乙方完全交接后，支付甲方18000元，此外，甲方不得再向乙方索取任何费用…审理中，闵泰源对于闵锐、朱建波签订的该协议表示认可。闵锐与第三人朱建波签订该协议后，本案所涉房屋由第三人朱建波使用至今。2015年11月30日左右，第三人朱建波向袁斌缴纳2016年度租金，因袁斌认为其应当以闵泰源、闵锐名义出具收条，第三人朱建波表示不同意，致房租至今未能缴纳。后双方发生纠纷，协商未果后，袁斌遂于2016年1月4日诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方于2014年6月1日订立的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且该合同未违反法律的强制性规定，袁斌已将房屋交付闵泰源、闵锐使用，二人亦已缴纳部分房租，故应当认定该合同成立并生效，双方均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。现袁斌主张闵泰源、闵锐未经其同意将涉案房屋转租给第三人、二人未按期缴纳房租，并据此主张解除合同，闵泰源、闵锐则认为2015年9月7日由闵锐、袁斌、朱建波三人在石庄镇国富饭店谈好转租，袁斌同意转让并且约定好其与朱建波重新签订协议。2015年10月份，转租给朱建波之后，朱建波要求缴纳租金36000元给袁斌，袁斌拒收租金，朱建波缴纳水费给袁斌，袁斌明知已经转租给了朱建波。故闵泰源、闵锐不同意解除合同。对此法院认为，对于袁斌要求解除租赁合同的主张，应当着重审查闵泰源、闵锐的转租行为是否经过袁斌的同意，本案中，闵泰源、闵锐认为其转租给第三人朱建波征得袁斌同意，但袁斌对此不予认可，且闵泰源、闵锐亦未提供其他相应证据予以佐证，故对于闵泰源、闵锐关于其转租的行为征得袁斌的同意的辩称，法院不予采信。关于闵泰源、闵锐辩称的朱建波缴纳水费给袁斌，故应当认定袁斌明知闵泰源、闵锐转租给第三人，对此袁斌解释为：闵泰源、闵锐的水电费一直是闵泰源、闵锐自己交的。水的水管是连在袁斌家，水费是水厂跟袁斌收的，所以是交给袁斌的。对此法院认为，第一、租赁合同的主要权利义务为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，租金是租赁合同的主要构成要件，缴纳水费的行为系该合同的附随义务，故在袁斌拒绝接受第三人缴纳的房租且闵泰源、闵锐未及时缴纳房租的前提下，袁斌收取第三人缴纳的水费的行为并不当然推定袁斌对于闵泰源、闵锐的转租行为的认可或默示。第二、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据该条规定，出租人在知道或者应当知道承租人转租的，其有六个月的异议期，如果在此期间提出异议的，可以解除合同，如果超过六个月未提出的，则出租人要求解除合同的请求，人民法院不予支持。本案中，闵泰源、闵锐于2015年9月6日转租，第三人于2015年10月份缴纳水费、11月份欲缴纳房租，即使从2015年9月6日起计算，袁斌于2016年1月4日即诉至法院，明确请求解除合同，并未超过六个月期间，故应当认定袁斌对于闵泰源、闵锐的转租行为并未同意。综上，闵泰源、闵锐将案涉房屋转租给第三人，未经得袁斌同意，应当认定为闵泰源、闵锐违约，袁斌据此要求解除双方之间订立的房屋租赁合同，于法有据，法院予以支持。关于袁斌要求闵泰源、闵锐恢复原状的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救性措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条规定，租赁期间届满的，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，袁斌与闵泰源、闵锐签订的租赁合同依法应当解除，且本案所涉房屋实际使用人人为第三人朱建波，因其占有无法律依据，故袁斌有权要求次承租人即本案第三人朱建波返还租赁物，闵泰源、闵锐承担连带责任。双方的房屋租赁合同第七条约定“未到期必须恢复墙面瓷砖和地面切割部分的平整美观”，该约定系双方真实意思表示，双方均应当按约履行，故袁斌要求闵泰源、闵锐将房屋恢复原状的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。恢复原状的标准，应当按照双方的约定，即恢复墙面瓷砖和地面切割部分的平整美观。关于袁斌要求闵泰源、闵锐承担合同违约金2000元的诉讼请求，对此法院认为，关于违约金，双方在租赁合同中明确约定为：“租金先交后租，每年11月30日前缴纳下一年所有房租，不得拖欠，拖欠以每天200元计算，但不得超过10天”，该约定系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应当认定有效，现袁斌要求闵泰源、闵锐支付违约金2000元符合双方合同约定，法院照准。关于袁斌要求闵泰源、闵锐给付自2016年1月1日起至交付之日止，按2016年度房租3000元/月的标准计算的房租的诉讼请求，因闵泰源、闵锐自2016年1月1日起即未向袁斌缴纳租金，故袁斌要求闵泰源、闵锐给付占用期间租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于袁斌要求闵泰源、闵锐支付合同解除后三个月待租费用9000元的诉讼请求，对此法院认为，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。双方签订的房屋租赁合同中明确约定“乙方毁约：补贴给甲方年租金三个月作为甲方租房待租费用。”该约定具体明确，亦不违反法律的强制性规定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审判决：一、解除袁斌与闵泰源、闵锐于2014年6月1日签订的房屋租赁合同。二、第三人朱建波返还袁斌位于××镇××路×××号商铺向北两间房屋，并将该房屋恢复墙面瓷砖和地面切割部分的平整美观。三、闵泰源、闵锐于判决生效后立即给付袁斌自2016年1月1日起至实际交付之日止，按3000元/月的标准计算的房租。四、闵泰源、闵锐于判决生效后立即给付袁斌违约金2000元及待租费用9000元。案件受理费330元，减半收取165元，由闵泰源、闵锐承担。二审中，上诉人提交以下证据：1、2016年9月8日上午拍摄案涉租赁标的物所在地的照片，证明案涉租赁房屋正在营业。2、视频资料一份（U盘），证明12月份交房租的时候三方均在场，证明房东对朱建波承租房屋是知情的，对细节也是清楚的。被上诉人袁斌质证认为：1、上诉人提交的证据不是新证据，与本案没有关联性。2、袁斌在知道上诉人转租后六个月内提出了诉讼，表明其是不同意转租的。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。上诉人并未有书面证据证明其转租行为得到袁斌的同意，从二审中上诉人提供的视频资料来看，视频资料并不完整，其中一段可看出袁斌和闵泰源、闵锐谈到终止双方之间的合同，但袁斌并未放弃主张违约金，双方为闵泰源、闵锐是否违约发生争执。另一段视频是袁斌欲和他人重新签订合同，但是否就细节协商成功视频中也不能体现。本院认为袁斌的意思并不是同意闵泰源、闵锐转租房屋，而是其欲和他人重新签订合同，在未能达成新的合同的情况下，袁斌在知道闵泰源、闵锐转租之后未满六个月即提起诉讼，可见其对转租行为是存在异议的，一审判决解除合同并无不当。闵泰源、闵锐存在违约行为，一审判决违约金2000元系因上诉人未按时缴纳租金，待租费用9000元系被上诉人重新租赁房屋可能产生等待期的费用，一审判决并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人闵泰源、闵锐负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 盛审 判 员 季建波代理审判员 张峥嵘二〇一六年十月二十六日书 记 员 周 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”