（2015）江阳民初字第5876号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-12-19

案件名称

成都双城物业管理有限责任公司与张明涛物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

泸州市江阳区人民法院

所属地区

泸州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

成都双城物业管理有限责任公司,张明涛

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

全文

四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第5876号原告：成都双城物业管理有限责任公司，住所地：成都市锦江区总府街15号王府井商城C座10楼A1，组织机构代码66046580－7。法定代表人：向伟奇，总经理。委托诉讼代理人：蒋一扉，男，原告公司员工。委托诉讼代理人：钟慈宇，男，原告公司员工。被告：张明涛，男，汉族，1969年12月27日生，住泸州市泸县。原告成都双城物业管理有限责任公司（以下简称双城物业）诉被告张明涛、杨朝芳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告双城物业的委托诉讼代理人蒋一扉、钟慈宇到庭参加诉讼，被告张明涛、杨朝芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双城物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年1月至2015年10月的物业管理费5244元及滞纳金（按欠费金额从欠款之日起，按照每日万分之三计算至实际支付之日），暂计算至2015年10月31日为778.76元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月20日，泸州市江阳区空间爱琴海小区业主委员会以招投标方式选聘原告对小区物业进行管理，双方签订《空间爱琴海小区物业服务合同》。合同约定，物业管理期限3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，物业费电梯住宅标准为每平方米1.1元、多层住宅为每平方米0.8元、别墅为每平方米2元，逾期缴纳物管费应按每日万分之三的标准支付滞纳金。合同签订后，被告从2013年1月起至今从未交纳物业管理费，拖欠物业管理费5244元，原告多次以电话联系、上门等方式催收，被告均置之不理。据此，原告诉至法院请求判如所请。被告张明涛辩称，未交物管费是因为原告违反法律规定和合同约定，在物业管理中没有对小区内的乱停乱放车辆进行管理和外来车辆进行管理，导致业主停放在小区内的车辆多次发生被划（剐）伤；未对电梯进行年检和维护维修，导致电梯关人、停运；对小区业主共用的供电、供水设备人为破坏；原告未对小区的安保设施常规性保养和维修，导致监控摄像头和消防联动系统全部损坏，给小区业主的人身安全带来损害；小区卫生管理差。原告进驻小区后，是其违约在先，没有尽到物业管理责任，主张的物业收费超过了泸州市中级人民法院的判决标准，在2014年12月以前应当按照中级法院的判决以0.9元每平方米收取，2015年1月至6月因服务质量进一步降低，主张按照0.5元每平方收取，之后原告完全停止物业服务，被告不应当支付物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、空间爱琴海小区业主委员会关于空间爱琴海小区物业服务邀标函、中标通知，证实原告合法进入小区管理；2、空间爱琴海小区物业服务合同，证明原告与业主委员会签订了合法有效的物业服务合同。被告经质证认为，原告提交的证据中小区业主委员会当时是否存在有异议，签订合同后原告是否履行合同有异议；3、补交物业服务欠费告知函，证明向被告催缴物业服务费的事实。被告向本院提交的证据有：1、照片一组，证明原告未尽到管理责任，小区环境卫生不达标，车辆乱停乱放等现象严重，原告认为被告提供的证据达不到证明目的；2、泸州市中级人民法院（2015）泸民终字第318号民事判决书，证明经法院认定原告履行物业服务合同存在瑕疵，调减缴费标准为0.9元/月。对双方提交的有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的第1、2、3项证据本院认可其真实性，经空间爱琴海小区业主委员会邀标后，原告中标为该小区物业服务公司，并于2012年12月20日与小区业主委员会签订物业服务合同。对被告提交的车辆被划伤的照片以及报案记录等证据，不能起到证明原告未履行管理义务的证明目的。本院在审理中依法调取了泸州市江阳区华阳街道办事处关于空间爱琴海小区存在问题的报告[泸ＸＸ办（2015）391号文件]，双方对该证据的真实性均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月6日，空间爱琴海小区业主委员会发出邀标函，邀请各物业公司参与空间物业服务的议标。2012年11月26日，该业主委员会向原告发出中标通知，通知原告为该小区物业服务中标单位。2012年12月20日，空间爱琴海小区业主委员会与原告双城物业公司签订了《空间爱琴海小区物业服务合同》，该物业管理服务合同约定：双城物业管理期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，物业费为电梯住宅每月每平方米1.10元。原告提供的物业服务主要内容为：物业共用部分、共用设施设备的日常维修、养护和管理；不属于市政部门管理的市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾收集、清运，排水管道、污水管理的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案管理；装修管理等。原告系空间爱琴海小区电梯公寓业主，房屋建筑面积140.22平方米，每月应交纳物业管理费154.24元。自2013年1月起被告未向原告交纳物业管理费。同时查明，原告进驻小区后，在物业服务过程中因与业主发生矛盾，小区部分业主陆续未向原告交纳物业管理费。在2015年12月7日泸州市江阳区华阳街道办事处关于空间爱琴海小区存在问题的报告中载明，小区主要存在2015年电梯未年检、自2015年11月10日起小区卫生未清运、小区部分居民水管被堵塞和切断、因欠缴电费公共区域部分路灯、电梯无法正常使用，小区车辆管理混乱等。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定，原告双城物业公司与小区业主委员会签订《空间爱琴海物业管理服务合同》，该合同依法签订生效后，对业主均具有约束力。原告依约提供了相应物业服务，被告应按合同约定向原告交纳物业管理费。鉴于被告辩称的原告未提供完善的物业管理服务，小区内存在诸多管理不到位的情形属实，原告所提供的物业管理服务确实存在瑕疵，服务质量有待改善，对其要求被告支付物业管理费滞纳金的请求，本院不予支持。对原告请求的被告自2013年1月至2015年10月拖欠的物业管理费5244元应予酌减，本院酌情确定被告支付原告4290元。依照《中华人民共和国合同》第八条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张明涛于本判决生效之日起十五日内支付原告成都双城物业管理有限责任公司物业管理费4290元；二、驳回原告成都双城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由原告成都双城物业管理有限责任公司承担5元，被告张明涛承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员　王　莉二〇一六年十月二十六日书记员　朱焰飞 关注公众号“”