（2016）苏06民终2790号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-17
案件名称
启东市恒安物业管理有限公司与朱邢娟物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱邢娟,启东市恒安物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终2790号上诉人（原审被告）朱邢娟。被上诉人（原审原告）启东市恒安物业管理有限公司，住所���启东市汇龙镇紫薇三村居委会南侧。法定代表人：茅雪群，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾卫东，启东市久隆法律服务所法律工作者。上诉人朱邢娟因与被上诉人启东市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2015）启开民初字第00915号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱邢娟上诉请求：改判根据恒安物业公司提供的实际物业服务水准支付适当物业费。事实和理由：恒安物业上报给物价局的服务费测算明细中所有的服务项目没有一项符合三级服务标准，应当对其服务进行全面审查、对所有费用进行公开，后根据其实际支付的费用、提供的服务测算物业费；恒安物业公司管理的景都小区存在严重安全隐患及脏乱差现状，一直没有改善，恒安物业公司未提供真正意义上的物业服务，只能按照等价有偿的原则收取费用。恒安物业公司答辩称，恒安物业公司提供了完整的物业服务，朱邢娟现在已经与恒安物业公司签订了物业服务合同，应当缴纳物业服务费。恒安物业公司收取的服务费经过物价部门认可，所提供的服务也符合核价报告中的要求，并不存在“应当按三级提供服务、按三级收费标准收取费用”的问题。请求维持原判。恒安物业公司一审起诉称，朱邢娟系启东市××镇××小区××号楼×××室业主，恒安物业公司为该小区提供物业管理服务。请求法院判令朱邢娟缴纳2012至2014年度物业管理费5220元。一审法院认定以下事实：2012年1月1日，恒安物业公司与启东市景都小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定恒安物业公司为该小区提供物业服务，小高层物业费的标准为1.2元/平方米/月，业主应当于每年第三季度内交清当年的物业费。2013年4月26日，恒安物业公司就上述物业费标准在启东市物价局进行了备案。朱邢娟所有的启东市××小区××幢×××室房屋的建筑面积为120.86平方米，其2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业费尚未交纳。另查明，2015年12月3日，法院作出（2015）启商初字第00823号民事判决书，确认恒安物业公司与启东市景都小区业主委员会于2012年1月1日签订的物业管理服务合同（即本案物业管理服务合同）对包括朱邢娟在内的全体业主不发生效力。一审法院认为，虽案涉物业服务合同对朱邢娟不发生效力，但根据诚实信用、等价有偿原则，恒安物业公司提供了物业服务，付出了劳动，朱邢娟作为被服务者享有了相关的利益，理当支付相应的物业费。关于物业费的标准，合���约定的物业服务费用标准及启东市物价局备案的标准皆为1.2元/平方米/月，在计算朱邢娟应缴纳的物业费时，可参照此标准。恒安物业公司在物业服务过程中存在的不足，朱邢娟可要求其改正、继续履行，但不能以此为由拒交物业费。故对于恒安物业公司要求朱邢娟支付物业费的诉讼请求，法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：朱邢娟应于判决发生法律效力之日起十日内支付启东市恒安物业管理有限公司2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费5220元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，���朱邢娟负担。本院审理中双方均未提供新的证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，朱邢娟是景都小区业主、恒安物业公司为景都小区提供物业管理服务，朱邢娟实际接收了物业服务，应当缴纳物业管理费。恒安物业公司的物业收费标准经物价局核准，虽然2012年-2014年度双方之间没有有效的物业合同，但该收费标准可以作为收取物业费的参照。朱邢娟要求低于该标准缴纳物业管理费，但并未提出并证明恒安物业公司应当根据何种标准收取物业管理费，对其主张法院无法采纳。朱邢娟称恒安物业公司服务不到位，但其未能举证证明恒安物业公司的物业服务存在重大瑕疵或未履行服务管理职责严重影响业主正常生活，不能以此主张在物价局核价基础上再行降低交费标准。由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小���全体业主的切身利益，需要业主与物业公司相互配合，才能提高小区的物业服务质量，业主不及时交纳物业费也会使得物业企业无法维持正常运营、无法提供正常的物业服务，故即便恒安公司在物业服务过程中确存在一定的不足，朱邢娟也不能以此拒交物业费。原审法院查明事实清楚，处理正确，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人朱邢娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 金 玮代理审判员 杜太光代理审判员 李新珠二〇一六年十月二十六日书 记 员 王 婧 微信公众号“”