（2016）黔27民终1147号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-30
案件名称
尧小华与吴起刚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴起刚,尧小华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔27民终1147号上诉人（原审被告）：吴起刚，男，1962年7月25日生，布依族，教师，住三都县。被上诉人（原审原告）：尧小华，男，1965年5月6日生，汉族，农民，住江西省抚州市崇仁县。上诉人吴起刚因与被上诉人尧小华诉房屋租赁合同纠纷一案，不服三都县人民法院（2016）黔2732民初268号，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴起刚上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决尧小华赔偿吴起刚违约金5000元整；2、判决尧小华给付劳动工资9000元；3、判决尧小华赔偿玻璃门一扇价值1300元以及尧小华丢失钥匙而更换门锁五把计500元（含安装费）二楼破裂的地面砖5块，每块200元（含材料和工价），合计2800元；4、判决尧小华给付证人以及吴起刚及家人的误工工资，按每人每天150元计算；5、判决尧小华承担本案诉讼费用。主要事实与理由：1、《房屋租赁合同》第一条明确规定，租期五年，即2013年11月1日至2018年11月1日。现租期未满，尧小华要求终止合同，已违反了合同约定，应赔偿吴起刚违约金5000元。2、吴起刚在看守期间，一无损坏，二无丢失现象，三无扣押之事。尧小华称？两台电脑不是事实，而且无衣柜。一审判决吴起刚归还衣柜事实不符。3、尧小华的大儿子口头叫吴起刚及家人看守货物，并让吴起刚帮卖家具，至今只来到门市五次。后来吴起刚与尧小华的大儿子说，如果不用门面，把合同拿来解约，剩下的货物吴起刚可以帮尧小华处理。后因与尧小华就解除《房屋租赁合同》未果，尧小华把吴起刚告上法庭。尧小华丢失钥匙半年之久一直不更换，因吴起刚看守十分困难，才更换两把钥匙，修了电动卷门。尧小华不来要钥匙，责任不在吴起刚。尧小华辩称，吴起刚的上诉理由与事实不符，自相矛盾，不合情理，目的是为了逃避和推卸应负的责任。尧小华向一审法院起诉请求：判决解除并终止与吴起刚签订《房屋租赁合同》，由吴起刚赔偿尧小华违约金5000元，由吴起刚返还尧小华存放在承租房屋内的物品，本案诉讼费由吴起刚承担。一审法院认定事实，原告与被告于2013年11月15日签订《房屋租借合同》，约定被告将位于丰乐镇新丰大道汽车站旁左侧兄弟俩合建的两间门面及二楼出租给原告。《房屋租借合同》约定的第一条：租期从2013年11月1日起至2018年11月1日止，合同到期后，若原告门面及楼上继续出租，原告享有优先权；第二条约定：2013年11月1日至2016年11月1日，年租金为13880元；第四条约定：原告在租用期间，被告无任何理由收回己用或转租他人；第七条约定：原告租赁期间，若被告方兄弟家因出租门面及二楼有争议，影响原告经营，由被告负完全责任；第八条约定：此合同必须共同遵守，若有违约，应赔付对方人民币5000元。原告在合同签订后，将承租的房屋一直用于从事家具销售和家电维修。2016年3月上旬，被告以租赁房屋锁坏为由，将原告承租的房屋换上新锁，至今未将该新锁交给原告使用，原告在没有获得新锁打开承租屋的情况下，至今未能在该承租屋内经营家具销售和家电维修业务。庭审中，被告认可原告存放在承租屋内被被告扣留的物品有：5张1.8米宽大床（其中两张只有床架，没有床垫），4张梳妆台，一台台式电脑，一台电冰箱，一台电视，鞋柜一个，电视柜一个，洗衣机一台，衣柜一个，茶几一个，转椅一把，推拉玻璃门三扇；认可原告于2014年11月1日向被告支付租金13880元，向被告兄弟支付租金10000元，向被告儿子支付租金3880元，向被告妻子支付租金6900元，共计支付房屋租金34660元，支付房屋租金费共计2年零5个月，即已支付到2016年4月1日。一审法院认为，原被告双方在合法、自愿的基础上达成《房屋租借合同》，未违反相关法律的强制性规定，依法应予以确认。原被告应按双方达成的合同内容认真履行合同义务。合同约定被告将房屋出租给原告，原告在承租期间，房屋的管理、使用权归原告支配。如果承租屋锁子确已损坏，理应由双方协商解决，或由原告告知被告后，由原告自行换锁，或由被告换上新锁后将新锁交付给原告使用，但被告于2016年3月上旬在原告承租期内以门锁坏为由，私自将门锁更换后，至今未将更换的新门锁交给原告，不让原告使用承租屋，造成原告失去了对承租房屋的管理、使用，导致原告未能在承租屋内经营，被告的行为违返了双方合同约定的使用期限，被告的行为致使原告不能实现合同的目的，故对原告提出解除并终止双方签订的《房屋租借合同》的主张，依法应予支持。《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。合同解除终止后，被告应将扣留在其租赁物内原告的物品：5张1.8米宽大床（其中两张只有床架，没有床垫），4张梳妆台，一台台式电脑，一台电冰箱，一台电视，鞋柜一个，电视柜一个，洗衣机一台，衣柜一个，茶几一个，一把转椅，三扇推拉玻璃门归还给原告，故原告提出由被告归还原告上述物品的主张，依法予以支持。原被告双方签订合同第八条约定：此合同必须共同遵守，若有违约，应赔付对方人民币5000元，因被告在合同约定的使用期限内于2016年3月上旬不让原告继续使用承租屋至今，该行为已违返了双方合同的第一条使用期限的约定，按第八条的约定，被告应赔偿原告违约金5000元，故原告提出由被告赔偿原告违约金5000元的主张，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、解除并终止原告尧小华与被告吴起刚于2013年11月15日签订的《房屋租借合同》；二、被告吴起刚于本判决生效之日起十五日内赔偿原告尧小华违约金5000元；三、被告吴起刚于本判决生效之日起十五日内将扣留在其租赁物内原告尧小华的物品：5张1.8米宽大床（其中两张只有床架，没有床垫），4张梳妆台，一台台式电脑，一台电冰箱，一台电视，鞋柜一个，电视柜一个，洗衣机一台，衣柜一个，茶几一个，转椅一把，推拉玻璃门三扇返还给原告尧小华。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，减半收取100元，由被告吴起刚承担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴起刚在二审期间提供的新证据：1、莫贤新、游名顺的书面证言；2、林达家具照片一张、尧小华大儿子在丹寨县XXX新开的小五金门市一张、尧小华大儿子损坏上诉人二楼的一块地面磁砖照片一张、尧小华大儿子损坏上诉人二楼的两块地面磁砖照片一张、尧小华大儿子损坏上诉人二楼的两块地面砖照片一张。上述证据因与本案缺乏关联性，本院不予以采信。一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2013年11月15日签订《房屋租借合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，依法成立的效。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，应当全面履行合同约定的义务。上诉人在被上诉人承租期内私自将门锁更换后，未将更换的新门锁交给被上诉人，导致被上诉人失去了对承租房屋的管理、使用，上诉人的行为违返了双方合同约定义务，致使被上诉人不能实现合同的目的，一审支持被上诉人提出解除双方签订的《房屋租借合同》，并由上诉人承担违约责任的主张，于法有据。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，上诉人作为原审被告在二审所提出的上诉请求及理由，属反诉，因被上诉人不同意与其进行调解的，则本院不作审理，上诉人可另行主张权利。综上所述，吴起刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由吴起刚负担。本判决为终审判决。审判长 陆育义审判员 田一铭审判员 王 军二〇一六年十月二十六日书记员 李 震 关注公众号“”