（2016）赣0104民初117号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-29
案件名称
原告（反诉被告）胡耀耀与被告（反诉原告）胡盛国、胡衍兴、第三人王孝玲租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南昌市青云谱区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡耀耀,胡盛国,胡衍兴,王孝玲
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0104民初117号原告（反诉被告）：胡耀耀，男，1984年10月16日生，汉族，丰城市人，户籍地址江西省丰城市。委托代理人：陈江波，江西经炜律师事务所律师，执业证号：13601201410652087。被告（反诉原告）：胡盛国，男，1974年3月25日生，汉族，南昌市人，住江西省南昌市青云谱区。委托代理人：郑一村，江西策源律师事务所律师，执业证号：13601199810182572。被告：胡衍兴，男，1970年8月11日生，汉族，南昌县人，住江西省南昌市南昌县。委托代理人：郑一村，江西策源律师事务所律师，执业证号：13601199810182572。第三人：王孝玲，男，1948年10月5日生，汉族，南昌市人，住江西省南昌市西湖区。原告（反诉被告）胡耀耀诉与被告（反诉原告）胡盛国、胡衍兴、第三人王孝玲租赁合同纠纷重审一案，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。胡耀耀及其委托代理人陈江波，胡盛国、胡衍兴及二者的委托代理人郑一村，第三人王孝铃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡耀耀诉称：原告通过被告在南昌市西湖区桃花所张贴的转让广告，经联系被告，双方协商于2014年2月18日签订转让合同，约定被告将位于桃花中路的好口味餐饮店转让给原告，转让费180000元。合同签订后原告当即支付了101000元。但合同签订后，原告发现被告隐瞒了该地即将拆迁的事实；同时，经调取工商登记档案，被告在转让协议中转让的好口味餐饮店工商登记为胡衍兴，胡盛国并非好口福口味餐饮店的业主，该店面的承租人也不是胡盛国。原告与2014年2月28日发现在双方合同未解除的情况下，被告将店门上锁，并在店门外又张贴该店的转让广告继续对外转租。被告隐瞒了店面即将拆迁的事实，在其无权转让的情况下与原告签订转让合同，该合同为无效合同。当时招租广告是写了第三人胡衍兴的名字，工商登记也是胡衍兴，所以追加其为第三人，王孝玲系房屋的原房东，故追加为第三人。为保护原告合法权益，故根据民事诉讼法的相关规定，提起诉讼，请求依法判令：1、原、被告双方2014年2月18日所签订的转让合同无效;2、被告退还原告所交转让款101000元及利息;3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）胡盛国、被告胡衍兴辩称：2013年4月15日，答辩人胡衍兴与徐根玉、万斌、王长林及第三人王孝玲签订了一份《店面及房屋租赁合同》，由两答辩人合伙承租徐根玉、万斌、王长林、王孝玲建造的位于南昌市桃花中路两栋房屋和一栋小屋，经营餐饮店即取名为西湖区好口味小吃店，由答辩人胡衍兴在工商部门登记为该店业主，实际经营者为两答辩人。2014年2月中旬，两答辩人不想经营该店，便在店外张贴转让店面小广告，广告上留了胡盛国的手机号码。2014年2月18日，答辩人胡盛国代表两答辩人与原告签订了一份书面《转让协议》，约定答辩人将好口味餐饮店转让给原告经营，原告应给付答辩人转让费180000元。当时原告只给付了答辩人转让费100000元；原告出具欠条约定在2014年2月28日前付清转让费余款80000元到答辩人。在原告与答辩人胡盛国签订《转让协议》时，答辩人胡衍兴在场见证，并同意转让价款和《转让协议》，该转让协议合法有效。与此同时，即2014年2月18日徐根玉、王孝玲与原告签订了一份新的《店面及房屋租赁合同》，由原告承租徐根玉、万斌、王长林、王孝玲建造的位于南昌市桃花中路两栋房屋和一栋小屋，经营餐饮店。至此，原告与徐根玉、万斌、王长林、王孝玲四人形成了房屋租赁合同法律关系，原告与答辩人不存在房屋租赁合同法律关系，原告与答辩人的店面转让合同法律关系已转变为债权债务法律关系，且原告违约在先，答辩人无需退回原告已交纳的转让费，原告必须向答辩人补交拖欠的转让费80000元及利息2000元。后来，原告以该店面将要拆除不想租赁房屋（原告没有证据证明该店面房屋要拆除，事实上到现在该房屋仍没有拆除任何消息和行为）、要求答辩人退回所交转让费100000元、拖欠徐根玉、万斌、王长林、王孝玲租金，交还钥匙给答辩人，等等，均是以上两种法律关系的处理行为，原告与答辩人不存在解除房屋租赁合同法律关系问题，而是原告与徐根玉、万斌、王长林、王孝玲之间解除房屋租赁合同法律关系问题。综上。请求法院驳回原告诉讼请求。第三人王孝玲辩称：我与原告产生了合同关系，原告没交房租给我，原告说不要找我要房租，我已经向法院起诉了。原告说房子要拆迁但是到现在房子还没有拆迁。被告（反诉原告）胡盛国反诉称：2014年2月18日，反诉人与被反诉人签订了一份好口味餐饮店《转让协议》，反诉人将位于南昌市桃花中路的好口味餐饮店转让给被反诉人经营，被反诉人应给付反诉人转让费180000元。当时被反诉人给付了反诉人100000元，余款80000元在2014年2月底付清。可是被反诉人违反约定拒不付款，还向法院起诉解除合同。为此，反诉人现向贵院请求反诉，请求判决：1、确认2014年2月18日反诉人与被反诉人签订的好口味餐饮店《转让协议》合法有效。2、被反诉人给付反诉人店面转让费用余款80000元及利息2000元；3、本案反诉费由被反诉人承担。原告（反诉被告）胡耀耀针对反诉辩称：一、原告与被告签订的《店面转让合同》因违反法律禁止性规定，依法应认定无效。二、2014年2月28日胡盛国收回钥匙和店面后，房东曾就店面转租问题联系胡耀耀和胡盛国，胡耀耀明确表示其没有接收店面，店内财产其无权处分，而胡盛国则表态将店内财产折价三万元，用于抵偿其在经营期间所发生租金及水电费，该行为明确证明了胡盛国行使了《物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”中规定的只有所有权人才能行使的处分权，胡盛国对店面及店内资产行使的了处分，造成其与胡耀耀的《转让协议》不可能继续履行，胡盛国在处分店面及店内资产后，仍然要求继续履行《转让协议》，交付剩余的转让款，是毫无道德底线及社会诚信的，若退一步讲，胡盛国认为用于偿还其个人债务而处分的店内资产是胡耀耀所有，那么其行为就是盗卖他人财物，胡耀耀保留追究其相关刑事及民事责任的权力。胡耀耀向法庭提供了以下证据证明其主张：证据一、转让协议，证明原、被告双方签订的转让协议，转让费180000元的事实。证据二、南昌市西湖区桃花派出所询问笔录，证明原告已支付了101000元的转让费的事实。证据三、西湖区桃花镇人民政府的证明，证明2013年7月南昌市相关部门已就包括转让协议中所转让餐饮店地址在内的桃花镇农房拆迁进行摸底测量的事实。证据四、西湖区工商行政管理局工商档案，证明西湖区好口味小吃店为个体工商户，经营者为胡衍兴的事实。证据五、录音2份、工商登记一份，证明被告向第三人陈强转让了桃花中路的好口味餐饮店。证据六、转让广告，证明在2014年2月28日之前被告对转让协议中所转让的餐饮店再次进行了转让。胡盛国、胡衍兴对胡耀耀的证据发表质证意见如下：对证据一：真实性、合法性、关联性无异议。协议是双方真实意思的表示。对证据二：真实性、合法性、关联性无异议。签订协议时胡衍兴在场，加锁是原告加的。对证据三：真实性、合法性无异议，关联性有异议，只是证明桃花政府进行了测量，没有下文，到现在房子还在，实际上原告不想租赁房屋，以此为借口。对证据四：真实性、合法性、关联性无异议，两被告是合伙人，其中任何一人都有对外签订协议的资格。对证据五：真实性、合法性，关联性有异议，被录音人没有到场，而且当时也听不清楚。工商登记是陈强的登记，与两被告没有关系。对证据六：2014年2月18日原告与胡盛国签订了合同后，原告立马就与第三人产生了新的房屋租赁合同，原告不履行租赁合同，不缴纳租金，第三人才登记了房屋租赁的广告。不是两被告登记的广告。第三人王孝玲对胡耀耀提供的证据发表质证意见如下：对上述证据都有异议，同意被告质证意见，以三万块钱处理店内资产是我的意思。胡盛国、胡衍兴向法庭提供以下证据以证明其主张：证据一、转让协议书，证明原告与第三人签订新的房屋租赁合同是2014年2月18日，已经履行完毕，8万块钱已经转化为债权债务法律关系。证据二、2014年2月18日，原告与徐根玉、第三人王孝玲签订了新的房屋租赁合同二份，证明原告不是与我们发生法律关系，是与第三人发生法律关系。证据三：原审法院对第三人的工作笔录，证明第三人同意原告与胡盛国签订转让协议，原告不交租金，第三人处理店内财物，与被告无关。胡耀耀对胡盛国、胡衍兴提供的证据发表质证意见如下：对证据一：违反法律禁止性规定，应属于无效合同。对证据二：未取得规划许可证，合同无效。对证据三：对内容真实性有异议。第三人王孝玲对胡盛国、胡衍兴提供的证据发表质证意见如下：对证据一：真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明目的有异议。对证据二、三：对以上证据无异议。第三人王孝玲提供以下证据证明其主张：证据一、桃花镇一村村民委员会证明一份，证明房子是我的，建房是村里同意的。胡耀耀对第三人王孝玲提供的证据质证意见如下：对证据一，该房屋没有取得规划许可证。胡盛国、胡衍兴对第三人王孝玲提供的证据质证意见如下：对证据一的三性均无异议。这么多年都没有拆。本院认为，双方当事人提供的证据客观存在，来源合法，与本案具有关联性，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。根据举证、质证、认证及原、被告及第三人的当庭陈述，可以确认本案以下事实：第三人王孝玲与徐根玉、万斌、王长林在位于西湖区桃花路泵站内东北侧合伙兴建了两栋房屋和一栋小房屋，该三栋房屋并未进行产权登记。南昌市西湖区桃花镇一村村民委员会出具证明：我村桃花南路梅火生旁一栋平房产权归王孝玲所有。2013年4月15日，万斌、徐根玉及第三人王孝玲为甲方，胡衍兴为乙方，双方签订了一份《店面及房屋租赁合同》，合同约定：甲方将自己拥有的（南昌市西湖区）桃花路泵站内东北侧两栋房屋和一栋小房屋，进行装修成酒店后租给乙方使用，三栋房屋总建筑面积约300平方米，乙方在租赁期间，可根据经营的需求对房屋进行适当的结构调整，包括仓库脚手架租赁公司，酒店共计建筑面积为460平方米左右。乙方按每月交纳租金人民币8300元于甲方（按合同签订之日计）。此店原水果店租金为1400元，租金共计人民币9700元。乙方须向甲方交纳押金人民币15600元，合同期满后，在同等的租赁价格下，乙方有优先租赁权；乙方不续租的情况下，押金退还给乙方，乙方在租期内如须进行转让，乙方应与甲方进行协商并于甲方同意后方可进行转让。乙方必须在每月公历1日至7日交清下个月的租金，如不按时交纳租金，此合同自动取消，押金不退还给乙方。如遇政府拆迁等不可抗拒的原因需要搬迁时，搬迁费用由乙方承担，押金退还给乙方，政府安置过渡期费用归乙方所有，如果租不足半个月内按半个月收取，超过半个月按一个月收取。本店租期为5年，自2013年4月15日起至2018年4月15日止。胡衍兴及万斌、徐根玉、王孝玲在该份租赁合同上签字确认。胡衍兴于2013年8月19日在南昌市西湖区工商行政管理局登记注册了个体工商户营业执照，经营者登记为胡衍兴，字号名称为西湖区好口味小吃店，此后该店面用于小吃餐饮的经营，胡衍兴、胡盛国认可二人系该店合伙经营人。第三人王孝玲定期向二人收取店面租金，经营半年后，胡衍兴与胡盛国张贴了转租广告，欲对外转让该小吃店。2014年2月17日下午，胡耀耀看到胡盛国张贴的转让店面的广告后，电话联系胡盛国商谈店面转让事宜，经口头协商，双方约定胡盛国以180000元的价格将好口味餐饮店转让给胡耀耀，并由胡耀耀支付了1000元定金。2014年2月18日，胡盛国（甲方）与胡耀耀（乙方）签订了一份《转让协议》，约定：甲方（胡盛国）自愿将好口味餐饮店转让给乙方（胡耀耀）自主合法经营，转让费为人民币180000元，在2014年2月18日之前所有与本店有关费用归甲方承担，与乙方无关，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。甲乙双方在该份协议书上签字，并由胡耀耀给付了胡盛国店面转让款100000元，并出具了一张95600元欠条给胡盛国（其中包含胡盛国、胡衍兴给付房东的租房押金15600元），第三人王孝玲则向胡耀耀出具了金额为15600元押金收条一张。同日，以徐根玉、第三人王孝玲为甲方，以胡耀耀为乙方，双方签订了一份《店面及房屋租赁合同》，合同约定：甲方将自己拥有的桃花路泵站内东北侧两栋房屋和一栋小房屋，进行装修成酒店后租给乙方使用，三栋房屋总建筑面积约300平方米，乙方在租赁期间，可根据经营的需求对房屋进行适当的结构调整，包括仓库脚手架租赁公司，酒店共计建筑面积为460平方米左右。乙方按每月交纳租金人民币8300元于甲方（按合同签订之日计）。乙方须向甲方交纳押金人民币15600元，合同期满后，在同等的租赁价格下，乙方有优先租赁权；乙方不续租的情况下，押金退还给乙方，乙方在租期内如须进行转让，乙方应与甲方进行协商并于甲方同意后方可进行转让。乙方必须在每月公历1日至7日交清下个月的租金，如不按时交纳租金，此合同自动取消，押金不退还给乙方。如遇政府拆迁等不可抗拒的原因需要搬迁时，搬迁费用由乙方承担，押金退还给乙方，政府安置过渡期费用归乙方所有，如果租不足半个公约按半个月收取，超过半个月按一个月收取。本店租期为7年，自2014年2月18日起至2021年2月止。合同签订当日，胡耀耀听闻该店面所处地段即将被政府拆迁，便于次日凌晨电话要求胡盛国返还其支付的100000元店面转让款，遭到胡盛国拒绝。同年2月28日，胡盛国与胡耀耀就店面转让问题再次进行协商未果后，胡耀耀在胡盛国要求下将该店面钥匙交还给胡盛国。至此，胡耀耀自合同签订后一直未实际使用、经营该店面，亦未向胡盛国、胡衍兴付清剩余店面转让款80000元、租房押金15600元及向第三人王孝玲支付该店面租金。此后,第三人王孝玲等四房东将该店面于2014年5月1日转租给陈强用于经营餐饮店（陈强于2014年4月22日申请核准了个体工商户名称“西湖区美味鲜餐馆）。第三人王孝玲等与原、被告就店面处理协商未果的情况下，将该店面内的财物估价30000元转让给陈强，用以充抵转租给陈强之前的房租及水电费。2014年3月8日，胡盛国、胡衍兴与胡耀耀因该店面转让事宜经南昌市公安局西湖分局桃花派出所协调后，仍无法达成和解，引发本案诉讼。另，2014年3月12日，南昌市西湖区桃花镇人民政府出具证明：2013年7月，根据西湖区委、区政府统一安排，为拆迁洪城路以南、水厂路以北范围内桃花镇集体土地上一村、三村、五村、大塉村、渔业村的农房，市测绘队、区征收办、桃花镇政府及相关村组织人员对上述农房进行了拆迁摸底测量。本院认为，本案双方争议的首要焦点是2014年2月18日胡耀耀与胡盛国签订的《转让协议》属于什么协议，是否有效。胡盛国、胡衍兴辩称，双方的转让合同系对店铺商号的转让。本案双方转让协议约定比较简单，但是根据双方当时签订了转让协议，随后，胡盛国又组织胡耀耀与第三人王孝玲签订了承租合同，双方的转让协议应首先是承租权的转让，其次才是其他权利，包括门面装修、商号、店内财物的转让，其他权利的转让是建立在承租权转让的基础上，具有一定的从属性。而本案转让协议所涉店面，虽有村委会的认可，但是并未取得建设工程规划许可证，并未取得产权登记，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故双方所签订的转让协议应认定为无效。《中华人民共和国合法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方签订的转让协议因合同所涉建筑物未取得建设规划许可证，为无效协议，胡耀耀在签约之前，未尽谨慎审查的义务，胡盛国则未尽全面如实告知义务，双方各有过错，各有损失，应酌情分担。首先，关于房屋押金15600元，由于第三人王孝玲认可，该项押金已经转至胡耀耀名下，第三人王孝玲亦向胡耀耀出具了押金收条，胡耀耀在向胡盛国出具欠条时，也包含了此款项，胡耀耀与第三人王孝玲产生了押金收付关系，故可视为转移了押金支付后，胡盛国实际收到了转让费85400元。至于第三人王孝玲是否应该返还胡耀耀押金15600元，由于胡耀耀在本案中并未诉请，故本院在本案中不予审查，胡耀耀与第三人王孝玲可另行协商或者另案诉讼解决。胡耀耀、胡盛国由于此次事件，导致自2014年2月18日至2014年4月31日期间均未占有使用房屋，同时导致了第三人王孝玲在收不到房租的情况下，折价30000元处理了店内财物，折抵前期的房租水电。综上所述，胡耀耀诉请胡盛国返还其转让费101000元（含定金1000元）及利息，由于双方所签订的协议无效，并各有损失，本院酌情认定胡盛国、胡衍兴返还胡耀耀转让费40000元。胡盛国反诉请求胡耀耀继续履行双方协议，继续支付转让费80000元及利息2000元于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：一、确认胡耀耀与胡盛国于2014年2月18日签订的转让协议无效；二、胡盛国、胡衍兴于本判决生效之日起七日内返还胡耀耀转让费计人民币40000元；三、驳回本、反诉原告的其他诉讼请求。如果未按未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案受理费2320元（胡耀耀已预交），由胡耀耀，胡盛国、胡衍兴各自承担1160元，胡盛国、胡衍兴承担的部分随上述款项一并支付给胡耀耀。本案反诉费925元（胡盛国已预交），由胡盛国、胡衍兴自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 陈一萍人民陪审员 张红文人民陪审员 李 静二〇一六年十月二十六日书 记 员 傅 珺 来源：