（2016）湘01民终7070号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2017-01-11

案件名称

唐承辉、王伯达与肖建军、苏林林租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

肖建军,唐承辉,王伯达,苏林林

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2016）湘01民终7070号上诉人（原审被告）：肖建军，男，1968年7月27日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：袁益民，北京大成（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐承辉，男，1968年6月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：王伯达，男，1966年4月5日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审被告）：苏林林，男，1968年7月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人肖建军因与被上诉人唐承辉、王伯达、苏林林租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初3600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖建军上诉请求：撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初3600号民事判决，并依法改判。事实和理由：一、肖建军与唐承辉、王伯达之间并无租赁合同关系，肖建军系从湖南猎友户外运动用品有限公司承租涉案房屋，根据相关法律规定，肖建军在本案一审中应当作为第三人参加诉讼，不应作为被告；二、肖建军向苏林林支付的房屋租金已经交纳到2016年6月，2015年8月20日涉案房屋被长沙市天心区公安消防大队查封后，肖建军并未继续使用涉案房屋，不应支付占用场地费；三、涉案房屋性质为车库，不能作为商业经营使用；四、一审判决按照48元/平方米/月的标准计算租金损失是错误的，严重超出肖建军与苏林林签订的租赁合同约定标准。唐承辉、王伯达辩称：租金是一审法院通过了解周边房屋租金标准后确定的，并无不当。涉案房屋已经过验收，唐承辉、王伯达并无过错。请求二审法院依法维持原判。苏林林：在唐承辉、王伯达与苏林林合同到期之前，已经通知肖建军相关事宜。唐承辉、王伯达向一审法院起诉请求：一、判令肖建军、苏林林立即腾退其占用的芙蓉中路二段188号新世纪体育文化中心网球俱乐部-101号（540平方米）场地交付给唐承辉、王伯达；二、判令肖建军、苏林林以使用的场地面积540平方米为基数，暂按48元/平方米/月的标准（同类市场价格），向唐承辉、王伯达支付自2016年3月至场地腾退之日止的租金，暂计算至2016年6月租金为103680元，后期租金按前述标准计算至场地腾退之日止；三、判令肖建军、苏林林向唐承辉、王伯达支付违约金50000元；四、判令肖建军、苏林林承担本案全部诉讼费用及其他费用。一审法院认定事实：长沙市天心区芙蓉中路二段188号新世纪体育文化中心网球俱乐部-101号房屋系唐承辉、王伯达按份共有。2010年3月18日，唐承辉、王伯达与苏林林签订《租赁合同》，其中约定：唐承辉、王伯达将上述房屋中约2100平方米出租给苏林林使用，租赁期限从2010年3月20日至2016年3月19日，实际从2010年6月5日开始计租；租金为55万元/年，每两年递增5%，苏林林须一次性交付10万元押金，在合同签订后同第一次租金一起支付，合同到期后无息退还。唐承辉、王伯达应收的租金及费用苏林林每季度交付一次，即在每季度开始前15天预付下一季度租金；租赁期间，苏林林不得转租。如需转让，必须征得唐承辉、王伯达同意。2011年4月3日，苏林林与其参股的湖南猎友户外运动用品有限公司的另两名股东一起，以湖南猎友户外运动用品有限公司（甲方）的名义与肖建军签订《合作使用协议》，其中约定：甲方交给乙方使用的物业地址为新世纪体育文化中心网球俱乐部由东向西第一间，使用范围面积约700平方米。使用期限从2011年3月10日至2016年3月10日，实际从2011年6月10日开始计算使用费；房屋使用费每年24万元，每两年递增5%。乙方须一次性交付甲方陆万元保证金，在合同签订后同第一次使用费一起支付。双方于同日还签订《猎友俱乐部餐厅装修及设施、设备转让买卖合同》1份，约定甲方将上述场地开设的猎友餐厅的装修及设施、设备转让（卖）给乙方，转卖物内容为合法、有效的五年租赁使用时间和场地使用证明（另见租赁使用合同），原经营场地内所有的装修投资，桌、椅、厨房设备、用具、中央空调及所有设施设备；转让价格为44万元。上述合同签订后，肖建军装修场地并开设“白沙满庭芳茶餐厅”，租金亦向苏林林进行交付，苏林林再向唐承辉、王伯达交付。2015年8月，因本案所涉场地消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，未保持完好有效，被长沙市天心区公安消防大队实施临时查封，肖建军未再经营。苏林林继续向唐承辉、王伯达交付租金至2016年3月19日。后唐承辉、王伯达要求苏林林、肖建军腾退场地未果，遂酿成纠纷。唐承辉、王伯达、苏林林、肖建军双方一致确认本案所涉由肖建军开设“白沙满庭芳茶餐厅”的场地面积为540平方米。一审法院认为：唐承辉、王伯达与苏林林签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。苏林林未经唐承辉、王伯达同意，将其中所涉约700平方米以其参股的湖南猎友户外运动用品有限公司的名义与肖建军签订《合作使用协议》，该协议从内容看实际为转租赁合同，苏林林与肖建军建立转租合同关系。唐承辉、王伯达述称在2015年初得知该转租合同关系，但未提供证据证明在6个月内提出异议，该转租合同应认定有效。依《合作使用协议》的约定，肖建军承租的场地于2016年3月10日租赁期限届满，其继续占用至今的行为已侵犯了唐承辉、王伯达的所有权，应承担立即腾退场地交还唐承辉、王伯达，并偿付逾期腾房占有使用费，即唐承辉、王伯达诉求的从2016年3月20日至实际腾退场地之日止肖建军占用期间的租金损失。依唐承辉、王伯达与苏林林签订的《租赁合同》中“实际从2010年6月5日开始计租。租金为55万元/年，每两年递增5%”的约定，2016年3月20日至6月4日的租金标准为606375元/年（55万元×105%×105%），从2016年6月5日起至场地实际腾退之日止的租金标准为636693.75元/年，唐承辉、王伯达要求按48元/平方米/月的标准计算占用期间租金损失的诉求未超过上述约定的标准，予以支持。关于唐承辉、王伯达要求苏林林、肖建军偿付违约金50000元的诉求，因双方租赁合同关系已结束，且合同中对逾期腾退房屋未约定给付违约金，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、限肖建军于本判决发生法律效力之日起10日内，将占用的长沙市天心区芙蓉中路二段188号新世纪体育文化中心网球俱乐部-101号房屋（面积约540平方米，范围为“白沙满庭芳茶餐厅”所涉场地）腾退交还给唐承辉、原告王伯达；二、由肖建军偿付唐承辉、王伯达从2016年3月20日起至上述房屋实际腾退交还给唐承辉、王伯达之日止的租金损失（按48元/平方米/月的标准照实计付）；三、驳回唐承辉、王伯达的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3380元，由肖建军承担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：肖建军（××）在其与苏林林（××）（以其参股的湖南猎友户外运动用品有限公司的名义）签订的《合作使用协议》约定租赁期限届满后，负有腾退并向房屋所有权人交还涉案房屋的义务，肖建军并未履行腾房义务，其继续使用的行为并无法律及合同依据，构成无权占用，应向涉案房屋所有权人唐承辉、王伯达（××）返还涉案房屋。唐承辉、王伯达有权要求肖建军承担无权占用期间的租金损失，肖建军诉讼主体适格。肖建军以涉案房屋性质为车库不能进行商业经营且被长沙市天心区公安消防大队实施临时查封作为未能腾退房屋的抗辩事由，本院不予支持。关于租金损失计算标准的问题。一审判决以唐承辉、王伯达与苏林林签订的《租赁合同》约定的租金标准衡量租金损失较为妥当，但《租赁合同》所涉房屋面积为2100平方米，2016年3月20日至6月4日的租金标准为606375元/年（55万元×105%×105%），可换算为24.06元/平方米/月，从2016年6月5日起至场地实际腾退之日止的租金标准为636693.75元/年，可换算为25.27元/平方米/月，唐承辉、王伯达诉请按48元/平方米/月计算租金损失的请求过高，本院考虑肖建军无权占用行为妨碍了唐承辉、王伯达对涉案房屋整体使用和租赁，对二人造成了经济损失，故酌情调整为30元/平方米/月。综上所述，肖建军的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初3600号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初3600号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初3600号民事判决第二项为“由肖建军偿付唐承辉、王伯达从2016年3月20日起至上述房屋实际腾退交还给唐承辉、王伯达之日止的租金损失（按30元/平方米/月的标准照实计付）”；四、驳回唐承辉、王伯达的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3380元，二审案件受理费3380元，共计6760元，由肖建军负担6084元，由唐承辉、王伯达负担676元。本判决为终审判决。审　判　长　　周　坤审　判　员　　熊　伟代理审判员　　冷子剑二〇一六年十月二十六日书　记　员　　皮磊林附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注微信公众号“”