（2016）豫0883民初1053号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-12-31

案件名称

孟州市会昌办事处许村村民委员会第二村民小组与汤四海、郝竹玲土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

孟州市人民法院

所属地区

孟州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孟州市会昌办事处许村村民委员会第二村民小组,汤四海,郝竹玲,孟州市会昌办事处许村村民委员会,孟州市英凯房地产开发有限公司,孟州市福明房地产开发有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

河南省孟州市人民法院民事判决书（2016）豫0883民初1053号原告孟州市会昌办事处许村村民委员会第二村民小组。诉讼代表人宫大成，该组组长。委托代理人张新红，孟州市法律服务所法律工作者。被告汤四海，男，汉族，1988年6月28日出生，住孟州市。系汤向东儿子。委托代理人李建州，河南孟洲律师事务所律师被告郝竹玲，女，汉族，1978年2月23日出生，住孟州市，现住商贸城西安路**号。系汤向东妻子。委托代理人台定刚，孟州市众诚法律服务所法律工作者第三人孟州市会昌办事处许村村民委员会法定代表人秦保平第三人孟州市英凯房地产开发有限公司法定代表人汤培英委托代理人候双喜，系公司职工。第三人孟州市福明房地产开发有限公司负责人（股东）宫万福原告孟州市会昌办事处许村村民委员会第二村民小组（以下简称许村二组）诉被告汤四海、郝竹玲及第三人孟州市会昌办事处许村村民委员会（以下简称许村村委）、孟州市英凯房地产开发有限公司（以下简称英凯公司）、孟州市福明房地产开发有限公司（以下简称福明公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许村二组的诉讼代表人宫大成及其委托代理人张新红、被告汤四海及其委托代理人李建州、被告郝竹玲及其委托代理人台定刚、许村村委法定代表人秦保平、福明公司负责人（股东）宫万福到庭参加诉讼。英凯公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许村二组诉称，原告与汤向东于2004年12月18日签订土地租赁合同，合同签订时，该地块上有一口浇地用的水井和井房一座，合同第五条约定，乙方不得转租。2015年冬天汤向东有病身亡，经多方了解，合同签订后，汤向东即将该块农业用地倒上很多建筑垃圾并进行了掩埋，且汤向东早已于2010年将该地块转租他人，年租金六万元。汤向东死后，经村委张贴的账目显示汤四海已续交2016年租金。由于原告没有公章，所以租赁合同是以许村村委名义签订的，合同中也载明所租赁土地属于许村二组。由于被告已违反租赁合同约定，为维护原告的合法权益，要求：依法解除原告被告之间的土地租赁合同关系，诉讼费用由被告承担。被告汤四海辩称，第一，原告主体不适格，应当依法驳回原告的起诉，合同甲方为许村村民委员会，乙方为汤向东，而原告根本不是合同的当事人，与租赁合同没有直接利害关系，原告以租赁合同来起诉属于明显的主体不适格。第二，原告起诉汤四海不合法，本案属于租赁合同纠纷汤四海并非合同的相对方，虽然汤四海的父亲汤向东是合同的相对方，但汤向东去世后家里还有其它直系亲属，而且该合同也并非汤向东遗产，不属于遗产继承范围，因此本案被告也不适格，原告以汤四海为被告没有事实和法律依据。第三，该租赁合同不具备解除条件，该租赁合同是许村村委与汤向东签订，是双方真实意思表示，且该合同已实际履行了十二年，依据合同法第93、94条之规定，该合同不符合合同法规定的合同解除的情形，综上，应当依法驳回原告的起诉。被告郝竹玲辩称，我方承认汤向东与二组之间的租赁协议有效，每年都是向二组缴纳租金，该地块上在合同中允许汤向东建设使用，当时是汤向东认为南水北调工程会从该地块经过，一直荒废，后得知工程不从该地块经过后才开始利用，而且转租时也征得了原告同意，现在原告要求结束合同无法律依据。许村村委称，村里当时不论各小队地出租都是以村里的名义出租，至于转租的事村里不清楚，地是二组的，村里一般不过问。福明公司称，该地块土地确实是二组的土地，当时我们福明公司对该地块投过资。孟州市英凯房地产开发有限公司未到庭也未提供答辩意见。根据原被告的诉辩意见，本院归纳本案的争执焦点为1、原告的主体是否适格？2、原告要求解除原被告之间的租赁合同有无事实和法律依据？围绕争执焦点，原告许村二组提供的证据有：1、租赁合同一份，2004年12月18日由会昌办事处许村村民委员会与汤向东签订的租赁合同一份，该合同中第一条约定，属于许村二组地块，共计11亩，第五条规定汤向东不得转租他人，第九条是违约责任的规定，该合同证明了原告的主体资格，同时也证明了合同的权限，（2012）孟民初字第1010号民事判决书该判决书证明原告也是适格的主体。2、会昌办事处许村村民委员会证明一份，证明宫大成的合法身份。3、现金收入凭证六张，证明2008年到2012年由汤向东交租金的证明；许村二组收支公布一份，公布上注明汤四海交租地款20000元，可证明汤四海是适格的被告。4、租赁协议一份，该租赁协议上有汤向东签名，2010年5月19日由孟州市福明房地产开发有限公司与英凯房地产开发有限公司签订的租赁东至建军西至碧桂苑南至公路北至富村耕地的协议，该协议证明了汤向东将所租地块已于2010年转租的情况，照片七张，证明原、被告之间所租的土地现状，工商登记两页，一张为孟州市鑫征汽修厂负责人郝艳涛，第二张是孟州市蓝天厨具店负责人王东升，该证据证明原、被告双方所租赁的土地已转租的情况，综上，原、被告双方是合格的主体，被告违反双方租赁合同第五条将所租土地转租与他人，按照双方合同约定，应当解除合同。被告汤四海质证后认为，对证据1合同真实性没有异议，但这份租赁合同恰恰可以证明原、被告主体均不适格，租赁合同甲方明确显示许村村民委员会而且加盖有公章，而本案原告却是许村第二村民小组，严重侵害了许村村民委员会的利益。本合同乙方显示为汤向东，而汤向东已去世，被告汤四海虽然是汤向东的儿子，但并没有必然要继承此租赁合同的义务，故从原告提供的第一份证据就可以证明本案原、被告均不适格，且本合同签订于2004年，是甲乙双方的真实意思表示，已经实际履行了十二年，根本不具备解除合同的法定条件。对判决书真实性没有异议，但这份判决书并不能证明本案原被告适格，且判决书上明确显示第三人为村民委员会，而本案如果没有许村村民委员会的参与，无论怎么判决都有可能侵犯到许村村民委员会的利益，且即使这份判决书也没有将合同解除，只是适当修改变更，原告的第三份证据的真实性无异议，但是这份证据也可以说明许村二组是具备单独签订合同的权利的。对六份收入凭证真实性无异议，这个收入凭证恰恰证明本案不具备解除合同的条件，因为作为合同的相对方汤向东已经实际履行合同十二年；对原告提交的收入公布真实性有异议，因为这是原告单方书写，其内容是否真实无从核实，对租地协议的照片因为不牵涉到本案原被告，真实性也无法核实，而且出租方显示为孟州市福明房地产开发有限公司，而本案的租赁合同双方为村委与汤向东，原告提供的这份租赁协议与村委和汤向东的协议无必然的联系，而且孟州市福明房地产开发有限公司也没有权利将汤向东租赁的土地向外转租，因此被告方认为即使这个证据即使是真实的也是无效的。七张照片对其真实性无异议但无法支持原告的诉请。对于孟州市蓝天厨具店和孟州市鑫征汽修厂基本信息真实性无异议，但与本案没有关联性。被告郝竹玲质证后认为，对原告的证据的真实性无异议。许村村委质证后认为，对原告的证据没有意见。围绕争执焦点，第三人福明公司提供的证据，现金收入凭证，证明2016年土地租金已经交付。原告许村二组质证后认为，对该证据真实性有异议。被告汤四海质证后认为，对这个凭证无异议，收款方是村委，恰恰证明原告不具备主体资格，而且该凭证与原告提供的其他证据相矛盾，原告刚才说被告汤四海给原告提供的交租金凭证无异议与事实不符，之前的租金都是和村委照脸，根本不会向二组缴纳。被告郝竹玲质证后认为，首先我方承认汤向东与二组之间的租赁协议有效，每年都是向二组缴纳租金，该地块上在合同中允许汤向东建设使用，当时是汤向东认为南水北调工程会从该地块经过，一直荒废，后得知工程不从该地块经过后才开始利用，而且转租时也征得了原告同意，现在原告要求解除合同无法律依据。许村村委质证后认为，对福明公司提交的现金收入凭证的真实性无异议。围绕争执焦点，英凯公司提交的证据有，收据三张，证明2014到2016年交租金情况。原告许村二组质证后认为，对证据真实性无异议，反而说明了被告违反合同约定进行转租的事实。被告汤四海质证后认为，对证据的真实性有异议，上次开庭时汤四海方已经陈述是汤向东和别人合作经营，不存在转租行为。被告郝竹玲质证后认为，对证据的真实性无异议，说明一点，汤向东与福明公司和英凯公司他们三方的合作行为，但地是汤向东与原告之间的行为，属两个不同的法律关系。按照合同约定，并未禁止汤向东与其他单位合作，所以原告要求解除合同不妥。许村村委质证后认为，对证据的真实性无异议福明公司质证后认为，证据是真的。我们与汤向东是合作关系。被告汤四海、郝竹玲及第三人孟州市会昌办事处许村村民委员会均未提供证据。英凯公司未到庭视为其放弃对上述证据进行质证的权利。本院经审查后认为，原告提供的证据：（2012）孟民初字第1010号民事判决书，工商登记两页，（一张为孟州市鑫征汽修厂、负责人郝艳涛，第二张是孟州市蓝天厨具店、负责人王东升）与本案无关联性，本院不予采信，其余证据均真实合法且可以相互印证，本院均予以采信；英凯公司提交的证据，收据三张，真实合法，本院予以采信；福明公司提交的现金收入凭证，真实合法，本院予以采信；根据上述有效证据和各方当事人的陈述，本院可以确认以下案件事实：2004年12月18日许村二组以许村村委（甲方）名义与汤向东（乙方）签订租地合同一份。合同约定：1、乙方租用甲方地一块，该地块在黄河北侧，东至修理厂，南至黄河，西至碧桂园，北至富村地界，属许村二组地块，共计十一亩。2、甲方租给乙方使用期为五十年，从2004年12月20日至2055年12月20日，每亩每年租金一千元整，共计一万一千元整，每年在12月20日前一个月付清下年租金。3、在乙方租用期限内，如遇城市规划政府占用土地时，由甲方在现有的租金内无条件划减相应的租金。4、乙方在租用期限内除向甲方负担租金外，还需负担每年的农业税。5、乙方租用期间土地自主经营、自负盈亏、独立核算，甲方不得干预，乙方不得转租他人。九、合同签订后，双方共同遵守，单方违约给对方造成的经济损失有违约方承担。合同上有汤向东签名，许村村委主任秦保平签名并加盖许村村委印章，许村二组代表：马二红、马如龙、宫大成、汤和平签名。合同签订后，汤向东按合同约定按时交付了（已交至2016年）租金，并从2015年起将租金提高至每年两万元。2010年5月19日，福明公司与汤向东将涉案地块租给英凯公司，期限为2010年9月1日起止2020年8月31日，租金为每年六万元。另查明，郝竹玲与汤向东于2005年7月11号登记结婚，汤向东于2015年6月14日去世。本院认为，2004年12月18日许村二组以许村村委（甲方）名义与汤向东（乙方）签订租地合同，合同签订后，汤向东按合同约定已履行了交付租金的义务，并从2015年起将租金提高至每年两万元。合同第五条约定，乙方（承租方汤向东）不得转租他人，事实上，2010年该块地已转租给英凯公司使用，该行为说明汤向东已违反合同约定。合同约定，一方违约时给对方造成的经济损失由违约方承担，并未约定一方违约时给对方造成的经济损失时，可以解除合同。本案中，合同的目的是实现该地块的利益最大化，目前，年租金已达两万元，且该合同已履行十二年，故原告要求与被告解除合同的依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告孟州市会昌办事处许村村民委员会第二村民小组的诉讼请求。诉讼费50元，由原告孟州市会昌办事处许村村民委员会第二村民小组承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长　　谢礼涛审判员　　霍艳霞审判员　　姚红霞二〇一六年十月二十六日书记员　　汤亚峰来源：