（2016）琼96民终1483号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-12-27

案件名称

上诉人杨勋烈、杨梅因与被上诉人屯昌雅境置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

海南省第一中级人民法院

所属地区

海南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨勋烈,杨梅,屯昌雅境置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

海南省第一中级人民法院民事判决书（2016）琼96民终1483号上诉人（原审原告）：杨勋烈。上诉人（原审原告）杨梅。上述上诉人的委托代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：屯昌雅境置业有限公司（以下简称屯昌雅境公司）。住所地：屯昌县屯城镇新建三路***号。现在环东一路办公。法定代表人：马伟，该公司总经理。委托代理人：赵泽玮，海南嘉勋律师事务所律师。上诉人杨勋烈、杨梅因与被上诉人屯昌雅境置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服屯昌县人民法院（2016）琼9022民初155号民事判决，向本院提起上诉，本院2016年9月5日立案后，于2016年10月25日公开开庭审理本案，上诉人的委托代理人曾雷与被上诉人的委托代理人赵泽玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨勋烈和杨梅的上诉请求：判令撤销屯昌县人民法院作出的（2016）琼9022民初155号民事判决书；改判解除上诉人与被上诉人于2012年3月21日签订的关于买卖“伟业·氧立方B第12幢2单元701号房的《屯昌商品房买卖合同》；改判被上诉人向上诉人立即退还购房款367241元及支付利息（利息计算标准：以购房款367241元为本金，同期银行贷款利率计算，从2012年3月21日起至2016年2月2日截止）82475元；改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金（违约金计算标准：从2014年6月27日起至2016年2月2日截止，以本金367241元为标准，按每日万分之三计算）64450元；改判被上诉人向上诉人支付逾期未退款违约金（违约金计算标准：从2016年2月2日起至被上诉人实际全部退还上诉人的房价款及按同期银行贷款利率计算的利息之日截止，以本金449716元为标准，按每日万分之三计算，暂计算至起诉之日为）1619元；改判被上诉人承担上诉人因购买及入住上述房屋支付的契税、维修基金、办证费、自来水保证金、公共水电周转费用共计10345元。七、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定被上诉人提前办理房产证和认定土地证办理期间为2016年7月3日前，属于事实认定不清。首先：上诉人与被上诉人签订的《屯昌商品房买卖合同》第十五条约定：被上诉人应当自房屋交付之日起1095日内为上诉人办理房屋权属证书。被上诉人于2013年1月4日向上诉人交付房屋，从2013年1月4日起算1095日内，被上诉人均应当为上诉人办理房屋权属证书，而被上诉人于2013年12月29日为被上诉人办理了房屋权属证书，根本不存在其提前办理的情况。其次，该合同也约定，在上诉人取得房屋权属证书后，被上诉人应当在180日内为原告办理土地使用权证，被上诉人在2013年12月29日为上诉人办理了房屋权属证书，那其应当在2014年6月27日前为被上诉人办理土地使用权证，但是至今，被上诉人一直未能为上诉人办理土地使用权证，逾期至起诉之日已经达500多天，被上诉人已经严重违约，但原审法院却认定被告提前于2013年12月29日为原告办理房屋权属证书，办理土地使用权证的期限应在2016年7月3日前，因此被告不构成违约。对此原审认定事实不清。依照双方签订的《屯昌商品房买卖合同》：“逾期365日以上的，上诉人有权单方解除合同，”和“上诉人行使合同约定的单方面解除本合同的权力时，应书面通知被上诉人，被上诉人须自收到上诉人的书面通知之日，一次性将上诉人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还给原告，上诉人逾期未退款的，每逾期一日，被上诉人应按未退款金额的万分之三向上诉人支付违约金，直至全部退完款项为止。”的约定，上诉人于2016年1月29日向被上诉人发出《律师函》，告知其已经决定选择退房，要求被上诉人按合同约定将上诉人已付房款退还给上诉人。但一审法院却未支持上诉人的主张，判决被上诉人未构成违约实属不妥。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。被上诉人辩称：一、一审判决事实清楚、证据充分，请予以维持。二、上诉人的上诉观点不正确。第一，双方约定期限为交付房屋起1095日内办理权属证书。第二，如两原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，被上诉人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三支付违约金，逾期365天以上，两上诉人有权解除合同。因此，双方约定的房屋所有权证和土地属证书同时没有在约定期限内办理，上诉人才能有权请求违约金和解除合同，不是仅仅是一个“土地权属证书”。更何况，答辩人也没逾期办证。而且，房屋产权证书已经办好，没有影响上诉人的出租及转让。三、至于最近才办理土地证，主要原因在于国土地管理部门，就屯昌县而言，还没有存在分割土地的情况，而且，很快就要进行二证合一，所以土地部门才延迟办理。答辩人没有故意拖延，答辩人没有过错。综上，答辩人不存在违约情形，请人民法院予以依法判决。杨勋烈、杨梅向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告于2012年3月21日签订的“伟业·氧立方B第12幢2单元701房的《屯昌商品房买卖合同》；二、判令被告向原告退还购房款367241元及支付利息（利息计算标准：以购房款367241元为本金，按照同期银行贷款利率计算，从2012年3月21日起至2016年2月2日止）82475元；三、判令被告向原告支付逾期办证违约金64450元；四、判令被告向原告支付逾期未退款违约金1619元；五、判令被告承担原告因购买及入住上述房屋支付的契税、维修基金、办证费、自来水保证金、公共水电周转费用共计10345元。六、本案案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2011年12月24日，被告出具收据，该收据写明被告收到杨勋烈购房预约金5000元。2011年12月30日，被告出具收据，该收据写明被告收到杨勋烈购房预约金5000元。2012年3月12日，杨梅通过中国银行转款716318元给被告，用于购买被告的位于伟业·氧立方B第12幢2单元701房、702房。同日，被告出具收据，该收据写明收到原告杨勋烈购房款286641元，同日，两原告与被告签订一份《屯昌商品房买卖合同》。双方约定：一、两原告购买被告的位于伟业·氧立方B第12幢2单元701房，两原告于签订合同当天一次性支付总房款296641元给被告；二、被告应当于2012年6月30日前将五大责任主体单位验收合格的房屋交付给两原告使用；三、被告应当自房屋交付使用之前起1095日内为两原告办理房屋权属证书。在两原告取得房屋权属证书后，被告应当在180日内为两原告办理土地使用权证。四、如两原告不能在约定期限内取得房地主权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之三支付违约金，逾期365天以上的，两原告有权单方解除合同。同年9月4日，两原告交付该房的契税2966.41元。同年12月31日，被告将该房交付给两原告使用，同日，被告出具收据，该收据写明被告代收代缴两原告的维修基金4236元。2013年1月4日，原告杨勋烈在被告提供的房屋交接单上签名。2013年12月28日，被告为两原告办理好房屋所有权证。2015年12月16日，原告致函被告，要求被告为其办理土地使用证。2015年12月16日，原告致函被告，要求被告为其办理土地使用证。2016年4月6日被告向国土局申请为两原告办理土地证。一审法院认为：本案的争议焦点为被告是否构成违约及合同应否解除的问题。原告与被告签订的《屯昌商品房买卖合同》系双方当事人自愿签订且不违反法律禁止性规定，应认定为有效。原告主张解除合同的理由是被告逾期办理土地使用权证且超过365天已构成违约，原告有权单方解除合同。按照双方所签订的《屯昌商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告应当自房屋交付之日起1095日内为原告办理房屋权属证书。被告于2013年1月4日向原告交付房屋，按合同约定办理房屋权属证书的时间应在2016年1月3日前，办理土地使用权证的期限应在2016年7月3日前。被告提前于2013年12月28日为原告办理房屋权属证书，原告以此起算办理土地使用权证的时间主张被告逾期办理土地使用权证与合同约定不符。因此原告提起诉讼时被告并未违约，且原告起诉后被告也积极履行合同，至2016年5月25日为原告办好《房屋国有土地使用权分割转让证明》。原告诉讼请求事实依据不足，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决驳回原告杨勋烈、杨梅的诉讼请求。案件受理费人民币9061.3元，由原告杨勋烈、杨梅负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，上诉人与被上诉人对一审认定的事实没有异议。本院查明的事实与一审认定的事实及证据的采信一致。本院认为：被上诉人为房地产开发企业，其将本企业开发的商品房出售给上诉人，双方签订《屯昌商品买卖合同》，在合同履行过程中双方产生纠纷，依照最高人民法院《民事案件案由》的规定，本案案由应定为商品房销售合同纠纷。一审认定本案案由为房屋买卖合同纠纷不当，应予更正。上诉人与被上诉人签订的《屯昌商品买卖合同》系在自愿的基础上签订，且合同内容不违反法律和法规的禁止性规定，一审认定合同有效正确。本院予以确认。本案的争议焦点问题是被上诉人是否逾期办理土地使用权证构成违约？如构成违约，上诉人主张解除合同、返还购房款、支付违约金、利息等是否应得到支持？上诉人与被上诉人签订的《屯昌商品买卖合同》第十五条第一款约定：“出卖人（被上诉人）应当自房屋交付之日起1095日内为买受人（上诉人）办理房屋权属证书。在买受人取得商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”对于上述约定之内容应理解为：办理房屋所有权证的期限为房屋交付后的1095日，则不管被上诉人在交付房屋后的任何一天办理房屋所有权证，被上诉人向土地登记机关申请办理土地使用权证的起算日均应从办理房屋所有权证的1095日的最后一日起算。否则，如按上诉人所主张的办理土地使用权证的时间应从2013年12月28日起算180日，则被上诉人越积极履行合同义务，即越早办理房屋所有权证，履行合同义务的期限越短即办理土地使用权证的时间就越短，合同对被上诉人的约束就更加严厉，这不符合常理，也有悖于公平。被上诉人于2013年1月4日向上诉人交付房屋，按1095日计算，办理房屋所有权证的最后一日为2016年7月3日，次日即2016年1月4日为申请办理土地使用权证的起始日，则办理土地使用权证证期限至2016年7月3日前，次日即2016年1月4日为申请办理土地使用权证的起始日，则办理土地使用权证的期限至2016年7月3日前，被上诉人于2016年5月25日已经（诉讼期间）办理了《房屋国有土地使用权分割转让证明书》。因此，上诉人主张被上诉人逾期办理使用权证构成违约没有事实依据。（二）涉案合同第十五条第四款约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金，逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同”。因此，具备上诉人单方解除合同的条件是两证均逾期办理。而本案中，被上诉人依约办理了房屋权属证书，即使被上诉人逾期办理土地权属证书，也不构成单方解除合同的条件。上诉人主张解除合同无理。（三）根据合同的履行情况，双方的合同目的已经实现，如果不是根本性违约，动辄解除合同也不利于商品房交易市场的稳定。综上所述，上诉人主张被上诉人逾期办理土地使用权证，构成违约，要求解除合同没有事实依据，本院不予支持。被上诉人以其未构成违约提起抗辩有理，本院予以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9061.3元由上诉人杨勋烈、杨梅负担。本判决为终审判决。审　判　长　　符　实审　判　员　　林　敏审　判　员　　王东史二〇一六年十月二十六日书记员（代）　　闫海宁附：相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度“”