（2016）京03民终9294号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-11-01

案件名称

刘明上诉李永娟房屋租赁合同纠纷一案

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘明,李永娟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）京03民终9294号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘明，男，1970年10月2日出生。委托诉讼代理人：孙锁堂，北京市天沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，北京市天沐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李永娟，女，1984年10月6日出生。委托诉讼代理人：袁志兵（李永娟之夫），男，1983年9月2日出生。上诉人刘明因与被上诉人李永娟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初第7074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人刘明的委托诉讼代理人张涛、被上诉人李永娟及其委托诉讼代理人袁志兵到庭参加诉讼。本院认为，本案存在以下问题：首先，北京宏坤基业建设项目管理有限公司（以下简称宏坤基业公司）作为北京市朝阳区安慧北里甲×号，建筑面积40平方米房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人将涉案房屋出租给承租人刘明，承租人刘明又将涉案房屋转租给次承租人李永娟，这是原有的租赁关系。后涉案房屋的所有权由宏坤基业公司变更为国家林业局机关服务中心。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然有效存在，新的产权人在租赁物的所有权变更时就与承租人产生了租赁合同关系，继承原出租人的权利和义务，成为一个新的出租人，在承租人与新的产权人之间无须另行订立租赁合同，新的出租人要受该租赁合同的约束。上述租赁合同的效力及履行系本案进行实体审理的前提和基础，一审法院未对上述租赁关系进行审理而迳行处理刘明与李永娟之间的租赁关系存在不当。其次，国家林业局机关服务中心在涉案房屋所有权变更至其名下后，在原有租赁关系未解除的情况下，其又委托北京中林物业管理有限公司（以下简称中林公司）就同一标的房屋与李永娟签订了房屋租赁合同，构成“一房二租”。在涉案房屋上存在两份租赁合同的情况下，两份租赁之间的关系及履行问题，此系该案的核心。为解决此问题，国家林业局机关服务中心应作为有利害关系的当事人参与诉讼，更利于查清事实，在其参与诉讼后，应就国家林业局机关服务中心与刘明之间的租赁合同及中林公司与李永娟之间的租赁合同，两份租赁合同的效力及其之间的关系问题进行详细审查，以依法保护当事人的合法权利。综上，由于本案事实不清，进而影响本案的处理结果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初7074号民事判决；二、本案发回北京市朝阳区人民法院重审。上诉人刘明预交的二审案件受理费1268元予以退回。审　判　长　　张印龙审　判　员　　张　慧代理审判员　　赵　卉二〇一六年十月二十六日书　记　员　　赵　凯书　记　员　　邸　硕 来自