（2016）京03民终10881号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-09
案件名称
何向峰上诉北京鸿瑞侨物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何向峰,北京鸿瑞侨物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终10881号上诉人（原审被告）：何向峰，男，1968年12月10日出生。被上诉人（原审原告）：北京鸿瑞侨物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区常惠路3号楼201室。法定代表人：陈耀辉，董事长。委托诉讼代理人：王超，男,1976年6月30日出生，北京鸿瑞侨物业管理有限公司法务主管，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张文清，北京市世方永泰律师事务所律师。上诉人何向峰因与被上诉人北京鸿瑞侨物业管理有限公司（以下简称鸿瑞侨公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初18353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人何向峰、被上诉人鸿瑞侨公司的委托诉讼代理人王超、张文清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何向峰上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判何向峰按照鸿瑞侨公司起诉物业费金额的六折交纳物业费；2.一、二审诉讼费由鸿瑞侨公司承担。事实和理由：一、鸿瑞侨公司主张2012年10月1日至2016年9月30日期间的物业费没有证据材料，一审判决不应支持其主张，何向峰已交纳上述期间的部分物业费；二、一审判决认定鸿瑞侨公司提供的物业服务有瑕疵，但并未依据双方之间的物业服务合同并结合何向峰提供的证据材料，查清鸿瑞侨公司是否存在未履行或部分履行物业服务合同以及侵害何向峰合法权益的情况。三、一审法院未查清鸿瑞侨公司营业信息、营业服务资质，亦未查清2009年至今鸿瑞侨公司未经允许获得的公共区域收益。鸿瑞侨公司辩称，同意一审判决，不同意何向峰的上诉请求和理由。一、何向峰主张2012年至今期间交纳过物业费应当进行举证，提交相关证据。二、何向峰提供了照片和录像证明鸿瑞侨公司提供的物业服务存在瑕疵，但鸿瑞侨公司已经在合理的期间内进行了修复和完善。三、鸿瑞侨公司已经按照规定在明显之处张贴了服务资质、营业执照等相关信息，故不认可何向峰的此项上诉理由。鸿瑞侨公司向一审法院起诉请求：请求判决何向峰交纳2012年10月1日至2016年9月30日的物业费25139.8元，并按照每日0.3%的标准支付从上述物业费缴费截止期限至足额交清物业费之日止的违约金。一审法院认定事实：何向峰为北京天鸿房地产开发有限责任公司建设开发的××号房屋（以下简称涉案房屋）的业主，涉案房屋建筑面积164.7平方米。2010年9月26日，鸿瑞侨公司（甲方）与何向峰（乙方）分别签订《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，约定鸿瑞侨公司为何向峰提供物业服务，物业管理服务费用按入户通知书规定的办理房屋交接手续最后期限之次日起开始计算。首期物业管理费按年度交纳。首期交费期满后第一月内，预交下一年度物业管理服务费，依此类推。何向峰违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的（含能源费），鸿瑞侨公司有权要求何向峰补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金至实际支付日止。一审庭审中，何向峰对《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》的真实性予以认可，但认为鸿瑞侨公司提交的合同不全面。何向峰称鸿瑞侨公司物业服务不合格，就此提交照片、温馨提示、小广告牌，另外，何向峰称鸿瑞侨公司违反双方签订的《停车场车位管理协议书》，擅自将其购买的车位出租，给其造成损失。鸿瑞侨公司对何向峰提交证据的真实性予以认可，关联性不予认可。一审法院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源。本案中，鸿瑞侨公司为何向峰提供物业管理服务，何向峰应当按照约定的标准支付鸿瑞侨公司物业费用。根据何向峰提供的相关证据，涉案房屋所在小区的公共管理区域此前的物业管理服务确有瑕疵，故一审法院对于何向峰应缴纳的物业管理费用予以酌减。何向峰称鸿瑞侨公司计算的欠费年度有误，但未能就此提交证据予以证明，一审法院对其该项抗辩意见不予采信。因何向峰未缴纳物业管理费系事出有因，并非恶意拖欠，故鸿瑞侨公司要求何向峰支付违约金的诉讼请求一审法院难以支持。另外需要说明的是，鸿瑞侨公司作为物业管理企业，应当尽职尽责提供物业服务，提升物业服务的水平和质量，何向峰亦应当对鸿瑞侨公司的物业管理行为予以理解、尊重和配合，为创造和谐小区共同努力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定。判决：一、何向峰于判决生效后7日内支付鸿瑞侨公司2012年10月1日至2016年9月30日的物业管理费22625.83元；二、驳回鸿瑞侨公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何向峰提交了以下新证据：证据1.2016年1月的物业费缴费通知2张，通知单显示，××1号房屋物业费的应交年度为2012年10月1日至2015年9月30日；××号房屋物业费的应交年度为2013年10月1日至2015年9月30日，证明鸿瑞侨公司计算的欠费年度有误。证据2.《关于天际一、二区消防系统存在问题急需维修事宜的函》照片打印件2张，证明小区消防系统多处存在故障，鸿瑞侨公司履行物业服务存在严重瑕疵。鸿瑞侨公司对证据1的真实性不认可，主张该物业费缴费通知上并未加盖鸿瑞侨公司公章。鸿瑞侨公司对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，主张不清楚该文件来源，鸿瑞侨公司不存在该文件。即使存在该文件，也与本案也不存在关联性。本院认为，证据1物业费缴费通知未加盖鸿瑞侨公司公章，鸿瑞侨公司对此亦不认可，故本院对该证据的真实性不予确认；证据2《关于天际一、二区消防系统存在问题急需维修事宜的函》系照片打印件，鸿瑞侨公司对此亦不认可，故本院对该证据的真实性不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，何向峰与鸿瑞侨公司签订《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鸿瑞侨公司为何向峰提供物业管理服务，何向峰作为小区业主已接受相关物业服务，其应当向鸿瑞侨公司交纳物业费。本案二审的争议焦点为何向峰应向鸿瑞侨公司支付的物业费金额。何向峰上诉主张其已交纳部分物业费，鸿瑞侨公司提供物业服务存在瑕疵，一审法院未查清鸿瑞侨公司营业信息、营业服务资质，亦未查清2009年至今鸿瑞侨公司未经允许获得的公共区域收益，据此何向峰仅同意按照六折标准向鸿瑞侨公司支付物业费。对此本院认为，何向峰虽主张其已交纳2012年至2016年期间的部分物业费，但并未就此提供缴费凭证等证据予以证明，故本院对何向峰的该项上诉主张不予支持。何向峰虽主张鸿瑞侨公司提供物业服务存在瑕疵，一审法院未查清鸿瑞侨公司营业信息、营业服务资质及2009年至今鸿瑞侨公司未经允许获得的公共区域收益，但一审法院已根据何向峰提供的证据，判决认定鸿瑞侨公司在提供物业服务时确实存在瑕疵，并酌情扣减物业管理费。何向峰上诉主张按照六折标准向鸿瑞侨公司支付物业费缺乏依据，本院对此不予支持。应当指出，鸿瑞侨公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平和质量，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。综上所述，何向峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费365元，由何向峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新代理审判员 王 奔代理审判员 张海洋二〇一六年十月二十六日书 记 员 沈 力书 记 员 蔡佳琦 微信公众号“”