（2016）豫0122民初1583号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-04
案件名称
李红霞与陈遂红、高峰合同纠纷一审民事判决书
法院
中牟县人民法院
所属地区
中牟县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李红霞,陈遂红,高峰
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第八十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条
全文
河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0122民初1583号原告李红霞，女，1978年12月25日生，汉族，住。委托代理人马仁涛，河南金博大律师事务所律师。被告陈遂红，女，1982年5月5日生，汉族，住中牟县。被告高峰，男，1985年10月16日生，汉族，住址同上。系被告陈遂红之夫。二被告委托代理人韩丽，河南赵庆利律师事务所律师。原告李红霞与被告陈遂红、高峰合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法由审判员张国宪独任审判，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告李红霞及其代理人马仁涛，被告陈遂红、高峰及其委托代理人韩丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月27日，在房东在场的情况下，原告与被告陈遂红口头协商，转让中牟县幼儿路烈士陵园南门向东第四间名为“神探猫童鞋”空店铺一间，转让费19万元。此外，该店铺于2016年6月5日租赁到期。原告当天向被告支付现金1万元，通过转账支付18万元。应房东要求，原告又与房东签订租赁合同一份，有效期自2016年6月5日起至2017年6月5日止，年租金2.3万元。2016年3月17日，中牟县民政局作出了拆迁通知，原告的店铺在拆迁范围内。此时，原告在该店铺中才经营了2个月零20天。原告认为转让费是一种优先承租权的对价，不仅包括受让人能够优先实现接手剩余租赁期限的权利，还应当涵盖租赁期限届满后同等条件下优先承租的权利。才经营2个月零20天就需要支付19万元的转让费，有违转让费的本质，更显失公平。特提起诉讼，请求判令被告返还原告转让费19万元。原告提供的证据有：第一组：1、原告与被告通话的录音光盘及文字整理，主要证明被告转让给原告店铺一间19万元，遇到拆迁时找被告索要补偿被拒绝；2、原告与房东王乾坤的通话录音及文字整理，主要证明被告给房东打电话催促回来办理转租事宜，受让人为原告；3、银行转账记录一份，主要证明原告通过转账方式给付被告转让费18万元；房屋租赁合同一份，主要证明原告与房东续签了下一年租赁合同；第一组证据总体证明原告与被告之间存在真实的转租关系，原告已给付被告转让费19万元，原告从接手店铺开始到预期租期止至少一年六个月。第二组：5、店铺及周围状况照片一组，主要证明店铺的位置，店名“神探猫童鞋”，目前已拆迁；6、中牟县民政局发出的拆迁通知一份，主要证明通知拆迁的时间；7、解除《房屋租赁合同》确认书，主要证明原告与房东解除合同的时间及店铺的位置；第二组证据证明原告与被告签订合同刚履行两个月左右即发生拆迁的事实，致使合同目的不能实现。被告辩称，原告与被告口头协议由被告将其“神探猫童鞋”店铺经营权及店内货物、设备以19万元转让给原告，协议是双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，是有效的，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当驳回。1、转让费包含店铺内有形资产和无形资产，有形资产包括货物、装修、设备等；无形资产包括地段、店名知名度、品牌信誉、客源、货源等。转让店铺时，店内有630双冬季鞋和99双凉鞋，空调一台、电脑显屏、摄像头、新装的玻璃门及卷闸门、货架，光装修、门头就花了5万余元，原告说空铺转让是不属实的。对于转让费，地段繁华的门店人流量大转让费就高，地段偏僻人流量小，转让费就低。本案店铺位于商业繁华区，客流量大，经过被告精心经营，创造了良好的品牌效应，客源稳定，是无形资产，双方约定转让费19万元是综合考虑了以上因素。2、转让费是商铺转让及出租过程中的一种交易习惯，原告从上一手承租人处接店时（空店铺）也支付了11.2万元转让费，加上有形资产和无形资产，远超过19万元这个数额，故双方约定的19万元转让费是合理的。3、如按原告所说，转让费涵盖优先续租权的话，那么二被告与房东的租赁协议于2016年6月5日到期，根据双方约定，被告已协调原告与房东签订租赁协议，后因拆迁房东又将自2016年4月1日起的租赁费退给了原告。故原告为获得店铺的有形资产和无形资产而支付转让费是双方的真实意思表示，合同已经履行完毕，不存在可撤销、变更或解除合同的情形，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。被告提供的证据有：1、被告陈遂红与营业员ＸＸ月的微信聊天记录4份、通话录音2份、账本1本，主要证明店铺是带货转让而非空铺转让；2、房东王乾坤出庭作证证言，主要证明被告向原告转让店铺有转让费，并且转让有货物，具体数额不清楚；3、证人杨某出庭作证证言，主要证明店铺转让有转让费属于习惯。经审理查明，二被告原经营中牟县幼儿路烈士陵园南门向东第四间名为“神探猫童鞋”店铺，该店铺于2016年6月5日租赁到期。2015年12月27日，在房东在场的情况下，原告与被告陈遂红口头协商，由被告将该店铺转让给原告，转让费19万元，原告已于当日付清。2015年12月28日，原告又与房东签订租赁合同一份，有效期自2016年6月5日起至2017年6月5日止，年租金2.3万元。原告经营至2016年3月17日，中牟县民政局向包括原告在内的商户发出拆迁通知，限期拆除烈士陵园周围店铺。房东与原告于2016年4月27日签订解除《房屋租赁合同》确认书，退还原告租赁费26339元。原告向被告要求补偿，被告予以拒绝，从而引发本案纠纷。本院认为：1、本案焦点是因政府拆迁行为使租赁物灭失造成的损失应当由谁承担问题。双方签订的转让合同性质属于合同法第八十九条规定的承租人权利义务的一并转让，该转让行为即时被出租方认可，故原告与被告的转让合同为有效合同。原告与房东签订合同时，与被告的转让合同已经履行完毕，双方的权利义务已经终止，民事法律关系归于消灭，此后发生的租赁物灭失造成的损失即与被告无关。2、转让合同是双方的真实意思表示，订立合同时不存在显失公平的情形，原告于转让合同履行完毕之后，遭遇租赁物灭失的事实，属于自己应当承担风险的情形，不构成显失公平。3、租赁物灭失发生在双方转让合同履行完毕之后，尽管时间不长，但是不属于最高人民法院关于合同法司法解释二第二十六条关于情势变更，法院可以裁量解除合同的规定的情形。综上所述，原告与被告订立的转让合同为有效合同，且已经履行完毕，原告作为受让人受让权利义务后出现租赁物灭失而造成损失，应当自己负担，要求被告负担理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第第八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：驳回原告李红霞的诉讼请求。案件受理费四千一百元，减半收取二千零五十元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 张国宪二〇一六年十月二十六日书记员 席艳艳 来源：百度“”