（2016）辽0102民初8401号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-30
案件名称
隋旭飞与辽宁李世房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
隋旭飞,辽宁李世房产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初8401号原告（反诉被告）：隋旭飞，男，1961年10月20日出生，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。委托诉讼代理人：张利，系辽宁蓝田律师事务所律师。被告（反诉原告）：辽宁李世房产开发有限公司，住所地沈阳市和平区皇寺路186号，组织机构代码71640737-5。法定代表人：陈雷，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：李晓蕾，系辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪，系辽宁申扬律师事务所律师。原告（反诉被告）隋旭飞与被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，于2015年11月13日作出[2015]沈和民二初字第2673号民事判决，原、被告均不服该判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院于2016年5月12日作出[2016]辽01民终1850号民事裁定，撤销原审判决，并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，由审判员严冬云担任审判长并主审，人民陪审员朱铁、王冬雪参加评议，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）隋旭飞及其委托诉讼代理人张利与被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司委托诉讼代理人杨雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告隋旭飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理房屋所有权证；2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2008年3月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，并于2008年4月14日在房管部门办理备案登记，合同约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区市府大路X号第1栋1层6-3-6-8至6-A至6-G，该商品房为商业用房，套内建筑面积320.99平方米，单价15000元/平方米，总金额为人民币4814850元。因该房在原告购买前，被告将该房以个贷的方式在中国银行沈阳市皇姑支行抵押贷款，故双方于2008年3月26日另行签订了房屋转让协议，就相关事宜另行约定，协议签订后原告分三次共缴纳购房款473万元，按房屋转让协议约定，余款在办理产权证时结清。2008年10月16日，被告为原告开具了发票，并于2008年4月1日办理了入住。但截止原告起诉之日，被告始终拒不提供办理房屋所有权证的相关手续，致使原告至今未能取得房屋权属证书，故诉至法院，请求判令被告协助原告办理房屋所有权证，并承担本案诉讼费用。被告辽宁李世房产开发有限公司辩称，一、因答辩人原经理杨文校涉嫌职务侵占罪，杨文校现在在逃，本案应中止审理。本案中，代表答辩人签订合同的杨文校因涉嫌职务侵占罪已被沈阳市公安局和平分局立案侦查并列为网上逃犯，现正在追捕中，只有杨文校到案后才能将本案的交易行为过程讲述清楚，依据我国《民事诉讼法》第一百五十条第（五）款之规定，应中止本案审理。二、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中对售房位置划分、房屋面积计算等不符合正常交易习惯，是答辩人的代理人原总经理杨文校与被答辩人之间恶意串通所签订的合同，应确认合同无效。被答辩人应当将涉案房屋返还给答辩人并赔偿给答辩人造成的损失。恶意串通体现在如下两点：首先，涉案房屋是门市房，与二、三、四、五层连为一体，具有不可分性，一楼是二、三、四、五层的必经通道，应一并销售。而被答辩人与杨文校之间恶意串通，仅购买一楼，使得上面四层丧失其作为门市房的使用性能，给答辩人销售其他四层房屋带来困难，并严重影响其销售价格。同时，也给其他的××通行带来不便，给答辩人造成巨大的损失，对此被答辩人应当赔偿答辩人的所有损失。其次，恶意串通还体现在涉案房屋的销售面积为353.44平方米，而不应当按套内面积320.99平方米进行取费。三、被答辩人没有全额支付购房款，没有完全履行合同义务。被答辩人没有向答辩人全额支付购房款，涉案房屋的销售面积为353.44平方米，按15000元/平方米计算，其购房款应为5301600元，被答辩人仅支付473000元购房款，尚欠571600元，即使按套内面积320.99平方米计算，至今仍欠84850元。综上，本案因涉及杨文校职务侵占案应中止审理。双方签订的《商品房买卖合同》无效，被答辩人应该将涉案房屋返还给答辩人，并赔偿答辩人因此受到的损失，如不能返还应当将尚欠的571600元支付给答辩人。反诉原告辽宁李世房产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认反诉人与被反诉人于2008年3月26日签订的《商品房买卖合同》为无效合同，并判令解除；2、请求判令被反诉人返还涉案房屋并赔偿损失；3、请求被反诉人承担本案诉讼费。庭审中，经本院释明，反诉原告辽宁李世房产开发有限公司将第1项诉讼请求变更为：请求确认反诉人与被反诉人于2008年3月26日签订的《商品房买卖合同》无效，并放弃第2项诉讼请求。事实和理由：一、被反诉人在签订《商品房买卖合同》时与杨文校恶意串通，损害反诉人利益，应确认为无效合同。首先，案涉房屋是门市房，一楼是二、三、四、五层的必经通道，与二、三、四、五层连为一体，具有不可分性。而被反诉人与杨文校之间恶意串通，仅购买一楼，使得上面四层丧失其作为门市房的使用性能，给反诉人销售其他四层房屋带来困难，并严重影响其销售价格。同时，也给其他的××通行带来不便，给反诉人造成巨大的损失，对此被反诉人应当赔偿反诉人的所有损失；其次，恶意串通还体现在案涉房屋的价格上，应按房屋的建筑面积为353.44平方米取费，而不应当按套内面积320.99平方米进行取费；再次，合同中对于房屋交付时间、产权登记等内容均未约定，不符合正常的交易习惯。二、被反诉人未按合同约定一次性付款，针对其违法行为反诉人有权解除合同。双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，被反诉人一次性支付房款。但反诉人仅支付473万元购房款，即使是按照套内面积计算，仍欠84850元。基于被反诉人的这一违约行为，反诉人有权解除合同。综上，反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》中对售房位置划分、房屋面积计算等不符合正常交易习惯，是反诉人的代理总经理杨文校与被反诉人恶意串通所签订的合同。根据合同法第五十二条的规定，应确认为无效合同。而且被反诉人未按合同约定一次性付款，针对其违约行为，反诉人有权解除合同。被反诉人应当将涉案房屋返还给反诉人并赔偿给反诉人造成的损失。反诉被告隋旭飞辩称，一、双方签订的合同符合意思自治，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合同应合法有效，应继续履行。二、涉案房屋可以单独出售，具有独立的产权，没有通向反诉人所说的市府大路236号2-5层的楼梯和电梯，通往2-5层的通道在涉案房屋东侧的房屋内，在园区内4号门入户门里面也有通向2-5层的通道。三、房屋转让协议也是合法有效的，因涉案房屋在交易前，反诉人以个贷的名义抵押给中国银行沈阳皇姑支行，因此双方对房屋购房款的交付在该协议中予以明确，因为当时反诉人经营不善，该约定是为了保证隋旭飞合法利益的实现，是双方真实意思的表示，购买人已经按照约定履行了义务。所以应驳回反诉人的反诉请求。经审理查明，原告（反诉被告）隋旭飞（××）与被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司（××）于2008年3月26日签订《商品房买卖合同》（已于2008年4月14日在房管部门登记备案），该合同第三条约定，原告（反诉被告）隋旭飞购买的商品房位于沈阳市和平区市府大路X号第1幢1层（6-3）-（6-8）～（6-A）-（6-G），用途为商业用房，建筑面积353.40平方米，其中套内建筑面积320.99平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.41平方米。第四条（计价方式与价款）约定按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米15000元，总金额人民币4814850元整。第六条约定付款为一次性付款。……该合同落款处，原告（反诉被告）隋旭飞在××处签名，被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司亦在××处加盖合同专用章予以确认。同日，被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司（甲方）与原告（反诉被告）隋旭飞（乙方）签订了《房屋转让协议》，协议约定：一、甲方转让给乙方的商品房位于沈阳市和平区市府大路X号，属商业用房，层数为一层，套内面积320.99平方米；二、本次转让的房屋按套内面积计价，每平方米售价15000元，合计人民币4814850元整；三、甲方告知乙方此次转让的房屋已被甲方以个贷方式抵押在中国银行沈阳市皇姑支行。因此，自本协议签订之后，乙方应按银行提供的数额将房款直接支付到中国银行皇姑支行指定的帐户上，专门用于偿还本次转让房屋个贷本息。剩余部分暂留在乙方，用于支付办理产权时甲方应交的税费，余款办理完产权证时结清。此户个贷还清之后，银行出具解除抵押手续，甲乙双方立即签订商品房买卖合同，双方共同到房产局办理备案登记手续；四、由于北市家园小区尚未进行综合验收，因此，此房办理产权还要一段时间。甲方承诺尽快对北市家园小区进行综合验收，并在验收结束后60日内，协助乙方办理房屋产权证。乙方装修过程中需要砌筑分户墙，由乙方负责按图施工，费用自理；五、办理产权过程中，甲方的税费由甲方承担，乙方负责交纳契税和维修基金；六、甲方向乙方声明，甲方曾经将此房整体销售给辽宁世纪华融汽车公司，甲方只收取了对方的定金，对方对此房进行了装修，但因对方出现意外事故，未能履行合同。此事甲方正在与世纪华融汽车公司研究协商退还定金和装修款项事宜。如产生任何经济纠纷，由甲方负责，与乙方无关；七、该商品房合同备案后，乙方立即可办理入住手续；八、本协议属双方内部协议，各方不得对外宣示。本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。在协议的落款处，盖有被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司的公章，并有杨文校的签字，原告（反诉被告）隋旭飞亦签字予以确认。2008年3月27日，原告（反诉被告）隋旭飞缴纳购房款420万元，2008年6月2日缴纳3万元，2008年10月15日缴纳50万元。2008年10月16日，被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司为原告（反诉被告）隋旭飞开具金额为4814850元的销售不动产统一发票。该发票的建筑面积353.40和套内面积320.99为手写，销售的不动产楼牌号原为打印的“和平区市府大陆（应为路）224-5号”，改为手写“市府大路X号”。改动处加盖了被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司的财务专用章。2008年3月26日，被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司为原告（反诉被告）隋旭飞开具商品房准住通知单，载明：隋旭飞购买和平区市府大路X号1单元1层市府大路X号，建筑面积353.40平方米，于2008年3月26日准许入住，产权归本人所有。同年4月1日，被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司又为原告（反诉被告）隋旭飞开具一份商品房准住通知单，该通知单编号为第228号，载明：隋旭飞购买北市家园楼市府大路X号，建筑面积353.40平方米，于2008年4月1日准许入住，产权归本人所有。2008年4月1日，被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司将诉争房屋交付原告（反诉被告）隋旭飞。现因原告（反诉被告）隋旭飞要求被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司为其办理诉争房屋权属证书未果，故诉至法院。诉讼中，原告（反诉被告）隋旭飞明确表示待取得房屋所有权证后向被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司交付剩余房款84850元。另查，中国银行股份有限公司沈阳皇姑支行于2007年12月18日为原告出具承诺书，内容：“你购买的位于沈阳市市府大路208号3#网点中343.04平方米的房产，系原借款人许延义在我行办理的个人住房按揭抵押贷款，该笔贷款尚未结清。我行承诺你的购房款交给我行后，将专门用于偿还许延义在我行的个人按揭抵押贷款本金、利息、罚息及在诉讼执行过程中产生的相关费用，当所有欠款和相关费用结清后，我行将出具该网点的注销抵押手续。”又查，诉争房屋于2012年4月办理了初始登记，根据备案档案，诉争房屋的建筑面积为353.44平方米。根据沈阳市房屋登记中心出具的电子查询信息，位于沈阳市和平区市府大路236号2-5层、建筑面积8627.68平方米的网点为宋涛单独所有。再查，2012年5月15日，被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司向沈阳市公安局和平分局报警称，2010年7月1日，杨文校-时任辽宁李世房产开发有限公司总经理，将位于沈阳市皇寺路99-1号、99-2号、99-4号、103号的北市商城内的房产以1.22亿人民币的价格出售给沈阳市和平区国有资产经营有限公司，杨文校利用职务之便将其中的150万元房款占为已有。2012年6月15日，沈阳市公安局和平分局以杨文校涉嫌职务侵占案决定立案侦查。2012年8月6日，杨文校被列为网上逃犯。上述事实，有原告（反诉被告）隋旭飞提供的商品房买卖合同、房屋转让协议、承诺书、准住通知书、收据、不动产发票与被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司提供的任免决定、房屋转让协议、沈公和刑立告字[2012]3198号立案告知书、在逃人员登记信息表、本院调取的房屋电子信息等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：原、被告签订的《商品房买卖合同》的效力。首先，涉案《商品房买卖合同》中关于按套内建筑面积计算价款的约定，被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司虽抗辩称该约定不符合正常交易习惯，但未有证据证明系原告（反诉被告）隋旭飞与杨文校恶意串通所致，故对被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司的该项抗辩，本院不予采信。其次，被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司抗辩称涉案房屋是门市房，与二、三、四、五层连为一体，具有不可分性。根据沈阳市房屋登记中心出具的电子查询信息，二至五层已出售给宋涛，为宋涛单独所有，并不存在一层与二至五层连为一体不可分的情形，故对被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司的该项抗辩，本院亦不予采信。再次，关于被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司为原告（反诉被告）隋旭飞出具的不动产发票，该发票虽有改动，但改动后的信息与合同中的约定及该房屋的客观情况并无相悖之处，且改动处已经被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司加盖财务专用章予以确认，故对该张发票，本院予以确认。据此，原、被告签订的《商品房买卖合同》符合民法的意思自治原则，合法有效，本院予以确认。同时，对被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司主张该《商品房买卖合同》无效的诉请，本院不予支持。诉争房屋于2012年4月办理了初始登记，具备办证条件，被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司作为诉争房屋销售方，为购买人即原告（反诉被告）隋旭飞办理诉争房屋权属证书系其应尽的义务，故对原告（反诉被告）隋旭飞主张被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司协助其办理诉争房屋所有权证的诉请，本院予以支持。原告（反诉被告）隋旭飞已经按照房屋《房屋转让协议》的约定付款，因双方在《房屋转让协议》中约定‘余款办理完产权证时结清’，故剩余房款84850元未付的原因系被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司至今未为原告（反诉被告）隋旭飞办理房屋权属证书所致，原告（反诉被告）隋旭飞不存在违约行为。鉴于原告（反诉被告）隋旭飞明确表示在取得房屋所有权证书后将剩余房款84850元支付被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司，本院予以确认。另，本案系合同纠纷，原告（反诉被告）隋旭飞与被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司分别为合同的相对方，被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司原经理杨文校涉嫌职务侵占罪与原告无关，亦不影响本案民事诉讼的审理，故对被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司关于本案应中止审理的抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）隋旭飞办理位于沈阳市和平区市府大路X号一层、建筑面积353.44平方米房屋的所有权证；二、原告（反诉被告）隋旭飞取得前述房屋的所有权证书后，将剩余房款84850元支付给被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司；三、驳回被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司的反诉请求。案件受理费100元，反诉费100元，均由被告（反诉原告）辽宁李世房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 严冬云人民陪审员 吕良德人民陪审员 杨 颖二〇一六年十月二十六日书 记 员 胡丹丹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自