（2016）鲁01民终5035号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-10-31

案件名称

山东匡山琪鑫置业股份有限公司与赵辉、李荣娥商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

山东匡山琪鑫置业股份有限公司,赵辉,李荣娥

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终5035号上诉人（原审被告）：山东匡山琪鑫置业股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：王万滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：庄文飞，山东舜元律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄沭东，山东舜元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵辉，男，1984年12月12日出生，汉族，无业，身份证住址济南市，现住济南市。被上诉人（原审原告）：李荣娥（系被上诉人赵辉之妻），女，1987年12月2日出生，汉族，无业，身份证住址山东省章丘市，现住济南市。以上被上诉人共同委托诉讼代理人：张良磊，山东崴达律师事务所律师。以上被上诉人共同委托诉讼代理人：张训勇，山东崴达律师事务所律师。上诉人山东匡山琪鑫置业股份有限公司（以下简称匡山公司）因与被上诉人赵辉、李荣娥商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初2500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人匡山公司委托诉讼代理人庄文飞、庄沭东，被上诉人赵辉、李荣娥委托诉讼代理人张良磊、张训勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。匡山公司上诉请求：要求二审法院撤销原审第一项判决，依法改判或发回重审。事实和理由：2013年9月7日，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，合同第6条约定，剩余房款申请按揭贷款，签订合同同时被上诉人向上诉人交齐办理按揭贷款所需的有效资料，后续10日内，被上诉人需要配合银行办理完毕按揭手续，包括补齐资料、到银行签署房屋按揭贷款协议等。否则视为买受人逾期付款，上诉人有权据实以延期交房。按此约定，被上诉人应于2013年9月17日内办理完毕按揭贷款于续，但因被上诉人提交办理按揭手续材料滞后，致使被上诉人于2013年10月12日才与银行签署按揭贷款协议，又因其没有及时按照农业银行的要求补齐相应的材料，造成农业银行于2013年10月15日才将按揭贷款支付给上诉人。一审法院认为，实际逾期付款天数计算至被上诉人与银行签订按揭贷款合同之日止，共25天，交房期限顺延25天。上诉人认为，被上诉人与银行签订按揭贷款合同，并不能理解为其办理按揭贷款应提交的手续材料义务已经完成，因为还存在虽签订按揭贷款合同，但其仍没有按照农业银行的要求补齐发放贷款材料的可能，正因如此农业银行才没有及时向上诉人发放贷款，因此，本案中实际逾期付款天数应计算至银行实际发放贷款的时间较为合理，故实际逾期付款天数应为28天，相应的交房期限顺延28天。赵辉、李荣娥辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。赵辉、李荣娥向一审法院起诉请求：1、依法判决匡山公司立即向其支付违约金42589元；2、匡山公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年9月7日，匡山公司作为出卖人与作为买受人的赵辉、李荣娥签订编号分别为销售（字）20137261**5、销售（字）20137261**的《济南市商品房买卖合同》两份。两份合同分别约定赵辉、李荣娥购买匡山公司开发建设的匡山某某苑某某号楼某单元1502号房屋（以下简称1502号房屋）及-213号储藏室。其中房屋建筑面积103.57平方米，其中套内面积81.26平方米，公摊面积22.31平方米，房屋总价为797075；储藏室建筑面积5.78平方米，其中套内面积5.57平方米，公摊面积3.38平方米，总价为16620元。1502号房屋买卖合同第六条约定，赵辉、李荣娥应在该合同签订时交付首付款247075元，剩余房款550000元申请按揭贷款，签订合同的同时赵辉、李荣娥向匡山公司交齐办理按揭贷款所需的有效资料，后续10日内，赵辉、李荣娥需配合银行办理完毕按揭手续，包括补交资料、到银行签署房屋按揭贷款协议等。否则，视为买受人逾期付款，按合同第七条处理。储藏室买卖合同第六条约定，赵辉、李荣娥应当在签订合同之日，向匡山公司支付全部购房款，共计16620元。在赵辉、李荣娥将房屋全款汇入匡山公司指定账户前，匡山公司有权拒绝为赵辉、李荣娥办理房屋交接手续，由此造成的延期交房的责任以及与房屋相关的一切风险由赵辉、李荣娥自行承担。两份合同第八条均约定房屋及储藏室的交付期限为2014年5月31日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该条同时约定赵辉、李荣娥没有按合同约定支付款项的，匡山公司可以据实予以延期。两份合同第九条匡山公司逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过90日，赵辉、李荣娥要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，匡山公司按日向赵辉、李荣娥支付已交付房价款万分之一的违约金。该两份合同还约定了其他事项。上述房屋预售许可证号为济建预许2013113号。签订上述合同后，赵辉、李荣娥依约向匡山公司支付了储藏室的购房款及1502室房屋的购房首付款。2013年10月12日，赵辉、李荣娥与中国农业银行股份有限公司济南槐荫支行（以下简称农业银行）及匡山公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定赵辉、李荣娥向农业银行贷款550000元，用于支付1502室房屋的剩余购房款，贷款期限360个月，匡山公司为该贷款提供阶段性担保。签订该借款合同后，农业银行于2013年10月15日将550000元按揭贷款支付给了匡山公司。匡山公司称，其收到该款项的时间晚于双方合同约定的签订后10日内办理完毕银行按揭贷款手续的时间，赵辉、李荣娥的该行为构成逾期付款，其有权根据逾期付款的时间相应的顺延交房时间。2015年11月5日，匡山公司将取得了分期综合验收备案证明的1502室房屋及储藏室交付赵辉、李荣娥。交房当日赵辉、李荣娥按照房屋及储藏室的实测面积向匡山公司补交了储藏室的购房款630元。2015年11月10日，根据房屋的实测面积核算的最终的购房款，匡山公司向赵辉、李荣娥开具了1502室房屋及储藏室的购房发票，发票金额分别为797075元及17250元。赵辉、李荣娥要求匡山公司按照发票记载的金额作为计算逾期交房的基数，而匡山公司则主张应当剔除交房当日交付的630元购房款计算逾期交房的基数。一审法院认为:赵辉、李荣娥与匡山公司于2013年9月7日签订的1502室房屋及储藏室的两份《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，匡山公司在与赵辉、李荣娥签订该合同时业已取得商品房预售许可证，故上述两份合同均为有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。双方约定的1502室房屋及储藏室的交付时间均为2014年5月31日，但匡山公司实际交付房屋及储藏室的时间为2015年11月5日，由该事实可以认定匡山公司存在逾期交房的违约行为，其应当按照合同约定向赵辉、李荣娥支付逾期交房的违约金。现双方对匡山公司存在逾期交房违约行为及违约金的标准均没有异议，但双方对违约金的计算基数及逾期天数存有异议。赵辉、李荣娥主张应当按照发票金额作为计算违约金的基数，以合同约定的交房时间与实际交房的时间差计算逾期交房的天数。匡山公司则主张应当剔除交房当天赵辉、李荣娥所交纳的630元购房款作为计算违约金的基数，并且应当以按揭贷款实际入账的时间与交房时间差计算逾期交房的天数。双方签订的商品房买卖合同第八条约定，逾期交房的违约金应当以赵辉、李荣娥已付购房款的万分之一计算违约金，赵辉、李荣娥收房前并未交纳面积差价款630元，其要求将该款项计入违约金计算基数的要求，没有合同依据，一审法院不予支持。匡山公司要求剔除该款项的答辩意见，一审法院予以采纳。双方签订的1502室商品房买卖合同第六条约定，赵辉、李荣娥应当在签订合同后10日内，即2013年9月17日内办理完毕银行按揭贷款手续，包括补交资料、到银行签订按揭贷款协议等，否则视为逾期付款。合同第八条约定，赵辉、李荣娥逾期付款的，匡山公司有权据实予以延期交付房屋。由上述合同约定可知，赵辉、李荣娥按期办理贷款的义务以补交材料、到银行签订按揭贷款协议等为限，如赵辉、李荣娥未能按期履行上述义务，匡山公司有权提出延期交房的抗辩。由查明的事实可知，赵辉、李荣娥于2013年10月12日与农业银行签订了按揭贷款合同，至该日，其办理按揭贷款的付款义务已经完成。贷款何时发放并不受赵辉、李荣娥控制，匡山公司以贷款入账时间作为赵辉、李荣娥履行办理按揭贷款义务完成的时间意见，没有合同依据，一审法院不予采纳。由上述认定可知，赵辉、李荣娥实际逾期付款25天，1502室房屋可顺延至2014年6月25日交房。另，赵辉、李荣娥购买的储藏室的付款并未逾期，储藏室的交房时间不应予以顺延。故经核算，匡山公司应向赵辉、李荣娥支付1502室逾期交房违约金39694.34元（797075元×0.0001×498天）；储藏室逾期交房违约金902.18元（17250元×0.0001×523天）；以上共计40596.52元。赵辉、李荣娥主张42589元不准确，应以一审法院核定的数额为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告山东匡山琪鑫置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵辉、原告李荣娥支付逾期交房违约金40596.52元；二、驳回原告赵辉、原告李荣娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费865元，减半收取432.50元，由原告赵辉、原告李荣娥负担22.50元，由被告山东匡山琪鑫置业股份有限公司负担410元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，2013年9月7日，赵辉、李荣娥与匡山公司签订的1502室房屋及储藏室的两份《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效。双方约定的1502室房屋及储藏室的交付时间均为2014年5月31日，但匡山公司实际交付房屋及储藏室的时间为2015年11月5日。二审中，匡山公司对其存在逾期交房违约行为及违约金的标准均无异议，但其对一审判决计算赵辉、李荣娥逾期付款的天数有异议。匡山公司主张赵辉、李荣娥逾期付款的天数计算应当自2013年9月18日起计算至赵辉、李荣娥办理按揭贷款实际入账的时间止。本院认为，虽然赵辉、李荣娥未按合同约定于2013年9月17日办理银行按揭贷款手续，但其已于2013年10月12日与农业银行签订了按揭贷款合同，贷款何时发放并不受赵辉、李荣娥控制，至此，赵辉、李荣娥办理按揭贷款的付款义务已经完成。因此，一审认定赵辉、李荣娥实际逾期付款25天并无不当。匡山公司主张因赵辉、李荣娥没有及时按照贷款银行的要求补齐相应的贷款资料导致按揭贷款款项迟延发放，但匡山公司未能提供证据证实其主张，故本院不予采信。综上所述，匡山公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费865元，由上诉人山东匡山琪鑫置业股份有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　吴松成审　判　员　　翟　勇代理审判员　　尹伊君二〇一六年十月二十六日书　记　员　　李　环 来源：百度搜索“”