（2016）桂07民终643号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-31
案件名称
钦州市大和物业管理有限公司与李代锋、张梁物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区钦州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区钦州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李代锋,张梁,钦州市大和物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂07民终643号上诉人（一审被告）：李代锋，男，1982年7月24日出生，汉族，钦州市人，住钦州市钦南区。上诉人（一审被告）：张梁，女，1982年11月9日出生，汉族，教师，住钦州市钦南区。委托诉讼代理人：李正，钦州市丽景天下小区业主委员会代表。（李代锋、张梁的共同委托诉讼代理人）被上诉人（一审原告）：钦州市大和物业管理有限公司，住所地钦州市英华五巷74号。法定代表人张虹，公司总经理。委托诉讼代理人：李凡，广西源群律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琳，广西源群律师事务所实习律师。上诉人李代锋、张梁因与被上诉人钦州市大和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2016）桂0702民初字701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李代锋、张梁及其共同委托诉讼代理人李正，被上诉人钦州市大和物业管理有限公司的委托诉讼代理人李凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李代锋、张梁上诉请求：撤销钦州市钦南区人民法院（2016）桂0702民初字701号民事判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。一审、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。被上诉人不具备诉讼主体资格，双方当事人没有任何法律关系，法院应当驳回被上诉人起诉。被上诉人进驻丽景天下小区，违反了原建设部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的有关规定，属违规进驻，所提供的物业服务行为不合法，不具备管理丽景天下小区资格，上诉人没有义务缴纳物业管理费等费用。被上诉人进驻小区收取物业费，又拒缴纳电梯年检费、维修费、水电等费用，导致电梯被停用，供电公司、自来水公司停止供电、供水。被上诉人在一审起诉提出收取的各项费用，上诉人已把相关费用交到小区的筹备组，由筹备组自行向有关部门缴纳了由钦州市合众物业有限公司拖欠的各项费用。同时物业公司在入驻小区期间，存在私自挪用小区业主缴纳的公共维修资金的违法行为。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人钦州市大和物业管理有限公司辩称，根据被上诉人与钦州万春房地产有限公司签订的前期物业服务合同约定，由被上诉人为丽景天下小区提供物业服务。上诉人作为小区业主当时没有提出任何异议，双方已经形成事实上的服务关系。即使前期物业服务合同无效，但被上诉人已经按约定提供物业管理服务，上诉人也享受到了服务，按照合同法规定，上诉人应当予以补偿。公共维修资金与本案无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。钦州市大和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判决被告李代锋、张梁支付原告物业管理费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金共1687.9元。本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月1日，由于原丽景天下小区物业公司撤出。经钦州万春房地产开发有限公司依据《丽景天下住宅小区业主临时规约》等规定与原告协商一致，聘请原告为该小区提供前期物业服务，并于2014年8月11日签订了《前期物业服务合同》。合同第十四条第1项约定了小区住宅物业管理服务费按0.55元每平方米计，第4项公用、公摊水电费、电梯费用（根据物业公司公布数据分摊到户），第5项电梯维护费30元每月每户计。第二十四条约定委托服务期限：自2014年8月1日起至业主委员会成立止。被告李代锋、张梁的住宅房号为：8号楼1单元1401室，应收费面积为：112.75平方米。合同签订后，原告为该小区提供相关的物业服务，但被告却未按照临时规约等规定履行业主义务，缴纳2014年8月1日起至2015年3、4、5月份相关的费用，且经多次催告仍未支付，后原告代为交付。2015年5月23日两被告向案外人丽景天下小区业主委员会筹备组缴纳了1068元。丽景天下小区业主委员会成立后，原告于2015年6月份撤离小区不再为该小区提供物业管理服务。为追讨被告所欠物业管理费用，原告特向法院起诉要求解决。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。在2014年8月11日，丽景天下小区没有成立业主委员会，故原告与开发商钦州万春房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，为合法有效的合同，合法有效的合同受法律保护。被告李代锋、张梁没有按合同约定支付相关费用，构成违约，原告主张被告支付2014年8月11日至2015年5月的物业管理费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金等费用，但原告代为缴纳的水费只是缴纳到2015年3月份，电费只是缴纳到4月份，故一审法院只支持被告支付从2014年8月1日至2015年5月31日的物业管理费、电梯维护费及公共维修资金等费用，水费、公摊水电费自2014年8月1日计至2015年3月31日止。故被告李代锋、张梁应缴纳费用为：物业管理费（112.75平方米×0.55元／平方米／月×10个月=620元）＋公共维修基金（11.3元／月×10个月＝113元）＋电梯维护费（30元／月×10个月＝300元）＋公摊水电费（9.8元＋10.7元＋11.2元＋12.9元＋10.1元＋12.9元＋12.4元＋12.8元＝92.8元）＋水费﹛［582（2015年3月份31日立方数）-468（2014年8月1日份立方数）］×3.7元＝421.8元﹜＝1547.6元。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：被告李代锋、张梁支付给原告钦州市大和物业管理有限公司2014年8月至2015年5月的物业管理费、电梯维护费、公共维修基金及2014年8月至2015年3月的水费、公摊水电费合计1547.6元。案件受理费人民币50元，减半收取25元由被告李代锋、张梁负担。二审中，上诉人提交了以下证据：1、广西鼎通电梯空调有限公司工作致函壹份，特种设备安全指令书壹份，证明小区20台电梯因超期未检测而停止使用。被上诉人从2014年8月开始就放弃对电梯检修与管理。2、广西鼎通电梯空调有限公司工作致函附件壹份，证明小区1-14号电梯的维修费和配件费共40050元，是业主共同出钱维修的。3、《特种设备检验收费通知书》、《电梯定期检验报告》，证明被上诉人没有修理电梯也没有交过维修费。4、钦州市丽景天下小区筹备组开具的《收入专用收据》共19961元和19936元，证明业主自行缴费，电梯安检通过才能正常使用。5、电梯维修单位出具的《收据》证明业主已经自行把费用交给电梯维护单位维修电梯。6、公共设施设备的图片材料。证明被上诉人从来没有对公共设备做过维修和保护。7、万春公司开具的《证明》壹份，自来水公司和供电局开具的发票、收据各壹份，证明业主已经自行把水电费交付了。8、《欠费停电通知书》，证明被上诉人拖欠电费并拒交电费。被上诉人对上述证据质证认为：对证据1、2的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。电梯无法使用的原因是上诉人没有按规定支付电梯服务费。对证据3的真实性、合法性没有异议，但通知是否交给被上诉人没有证据证明，上诉人主张被上诉人没有做过电梯养护不符合事实，被上诉人交过养护费。对证据4、5的真实性没有异议，但这是2015年5月的维保费用。对证据6的拍摄时间及真实性无法确定，不能证明上诉人的主张。证据7与本案无关，一审法院已经将2015年4月以后的水电费剔除了。证据8与本案无关。被上诉人已在2015年6月撤出小区。二审中，被上诉人没有提交新证据。本院对上诉人二审提交的证据1、2、3、4、5、7的真实性、合法性、关联性予以确认。证据6的拍摄时间因无法确认，本院对其真实性不予确认。证据8与本案无关。本院二审另查明，2014年8月13日，被上诉人与广西鼎通电梯空调有限公司签订《电梯维修保养合同书》，约定电梯保养服务期限为自2014年8月1日起一年。合约总价为228000元，分四期付款，每期费用为57000元，每三个月付一次款。被上诉人已支付前三期费用。被上诉人进驻小区后，为该小区代缴水费至2015年3月，代缴电费至2015年4月。上诉人自2014年8月起没有向被上诉人缴纳物业费、电梯维护费、公摊水电费等。一审法院认定的事实与本院二审查明的事实不一致的本院不予确认，其他事实属实，本院予以确认。根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：1、钦州市大和物业管理有限公司与钦州万春房地产有限公司签订的前期物业服务合同是否合法有效；2、上诉人是否需要支付物业管理费、电梯维护费、公共维修基金、公摊水电费、水费等费用给被上诉人。本院认为，被上诉人与钦州万春房地产有限公司签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规，合同合法有效。钦州万春房地产有限公司虽不是通过招标投标的方式或者经过物业所在地的县、区人民政府房地产行政主管部门批准与被上诉人签订前期物业服务合同，但《物业管理条例》第二十四条的规定只是管理性规定，而不是效力性强制性规定。因而，双方签订的前期物业服务合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当依法认定有效。上诉人应当依约向被上诉人缴纳物业费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金。关于上述费用交纳的起止时间问题。根据双方当事人所提供的证据，被上诉人代缴水费至2015年3月，代缴电费至2015年4月，因此上诉人应当支付2014年8月至2015年3月期间的公摊水电费及水费。关于被上诉人主张的物业费、电梯维护费、公共维修资金等费用问题，因被上诉人没有证据证明其在2015年5月份（包含5月）以后还为该小区提供物业管理服务，因此本院仅支持2014年8月1日至2015年4月30日期间的费用请求。综上所述，上诉人实际欠付被上诉人：2014年8月1日至2015年4月30日期间的物业管理费558元、公共维修基金101.7元、电梯维护费270元，2014年8月1日至2015年3月31日期间的水费421.8元，公摊水电92.8元，上述合计1444.3元。关于上诉人主张的被上诉人侵占公共维修基金的问题，上诉人所在小区的业主委员会可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定解决纠纷。综上所述，上诉人的上诉请求部分有理，本院予以部分支持。一审判决认定事实部分不清，判决结果部分有误，但适用法律正确，本院根据二审审理情况对原判做作出变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：变更钦州市钦南区人民法院（2016）桂0702民初701号民事判决为：上诉人李代锋、张梁支付物业管理费、公共维修基金、电梯维护费、公摊水电及水费合计1444.3元给被上诉人钦州市大和物业管理有限公司。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共75元，由上诉人李代锋、张梁共同负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 陆 斌审 判 员 文其谦代理审判员 李秋华二〇一六年十月二十六日书 记 员 班智晓appoint 来源：百度搜索“”