（2016）黑0103民初2714号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-01-04
案件名称
16-2714郑显君与王毓斌、黑龙江宇通物业管理有限公司、邹玉杰租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑显君,王毓斌,黑龙江宇同物业管理有限公司,邹玉杰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十七条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0103民初2714号原告：郑显君，男，1980年1月5日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人：孙轲，黑龙江法点律师事务所律师。被告：王毓斌，男，1954年2月21日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。被告：黑龙江宇同物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路17号。法定代表人：徐振东，男，职务总经理。被告：邹玉杰，女，1963年4月2日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。原告郑显君诉被告王毓斌、黑龙江宇同物业管理有限公司（以下简称宇同物业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及委托代理人孙柯、被告王毓斌、宇同物业公司、邹玉杰经本院依法传唤后未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令王毓斌、邹玉杰赔偿原告租金16万元及装修费用35万元；2.判令宇同物业公司承担连带赔偿责任；3.诉讼费用由三被告承担。事实与理由：被告王毓斌从事工程承包，因工程往来，黑龙江省宇同房地产开发有限公司（以下简称宇同开发公司）尚欠被告王毓斌15800000元工程款，后宇同开发公司资金周转困难，双方便于2003年3月18日签订了《房屋租赁合同书》，约定将宇同开发公司名下的位于南岗区西大直街某商服整体租给被告王毓斌，租赁期限为2003年4月1日-2023年3月31日，租金冲抵所欠工程款。同时，合同允许被告王毓斌将房屋整体或部分转租。2009年10月26日，被告王毓斌与宇同物业公司、邹玉杰签订房屋租赁委托合同，被告王毓斌将其享有租赁权的上述房屋的转租赁事宜委托给被告宇同物业公司、邹玉杰。后在被告宇同物业公司、邹玉杰的介绍下，原告与被告王毓斌于2013年11月28日签订了《租房协议书》，约定将南岗区某房屋租赁给原告，租金为11万元/年，包烧费5万元/年，合计租金16万元/年，租期为2013年12月30日至2017年1月。同天，被告宇同物业公司、邹玉杰又与原告签订了《补充协议》，约定：如出现不租给原告的情况，由二被告补回原告装修费350000元。2015年1月，在原告承租一年后，商服因借款合同纠纷被法院裁定整体拍卖。原告被新房主要求搬离房屋，无法继续承租。原告本是租用房屋开办培训班，现学员无法上课，给原告造成巨大经济损失。故原告诉至法院，请求判如所请。三被告未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被告未到庭，对于原告举示的有原件核对并能够证明案件事实的证据二：租房协议书；证据三：补充协议；证据四、租金收据及转款收据；证据五、物业公司出具收房证明；证据六、原开发办公室包烧费、物业费明细；证据七、涉案房屋装修照片，本院予以采信，并佐证在卷。对于原告提供的证据一：房屋所有权证；证据五：执行裁定书，虽无原件，但经核实，能够认定真实性和关联性、合法性，本院应予采信。对于原告提供的证据八：涉案房屋装修预算明细，因系原告个人出具，本院不予采信。对于原告举示的证据二：房屋租赁合同；证据四、房屋委托租赁合同，因系复印件，没有原件核对，本院不予采信。归纳分析原告诉讼请求及证据，本院确认如下事实：原告与被告王毓斌于2013年11月28日签订了《租房协议书》，约定将南岗区某房屋租赁给原告，租金为11万元/年，包烧费5万元/年，合计租金16万元/年，租期为2013年12月30日至2017年1月。如王毓斌中途终止合同要双倍赔偿原告余下的租金，原告中途退租甲方不退租金。同时又约定，如有变化退出还年租金。同日，原告和被告宇同物业公司、邹玉杰又签订补充协议一份，主要内容为：被告宇同物业公司在2009年由被告邹玉杰接管，并且接管一切债权债务。因2003年-2013年期间某房屋从没交过包烧费、物业费及电费，为补偿以往陈欠的包烧费、物业费、电费，经和被告王毓斌协商把五楼中的二楼租给原告使用，为此郑显君与王毓斌签订的出租合同期满后，在王毓斌与开发公司签订的租房协议终止前2楼由物业继续出租给郑显君，租金为18万每年。但在2013年-2023年间，如出现不租给郑显君的情况，则由王毓斌退还当年所收租金，并且由物业与买房者结清所有陈欠费用后，由宇同物业邹玉杰本人把郑显君在整个二楼装修的费用补回（共计人民币35万元整），郑显君在收齐所有退回费用20日后撤出此二楼房间。此补充协议在2016年1月起实施。上述两份协议签订后，原告对某房屋进行装修。原告交付了2014年度、2015年度租金和包烧费后，2015年9月，某房屋被拍卖，原告迁出该住房。现原告认为三被告违反约定，应承担违约责任，故诉至法院，双方形成诉讼。本院认为，原告与被告王毓斌签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，并已实际履行。被告王毓斌虽非争议住房产权人，也无证据证明其在租期内有权处分该争议住房，但合同效力不影响双方关于违约条款的约定，被告王毓斌未能保证原告按期使用争议住房，应当承担违约责任。由于双方约定双倍或返还剩余年租金、或退出年租金，故原告选择被告王毓斌返还全部年租金，于法有据，应予支持。因争议住房被拍卖，租赁合同无法继续履行，原告已于2015年9月迁出争议住房，故该年度包烧费被告王毓斌应予返还。原告与被告宇同物业公司、邹玉杰签订的补充协议无被告王毓斌的签字，但关于违约责任约定有效。补充协议约定，如果出现不租给原告的情况，由被告王毓斌返还租金，并由宇同物业邹玉杰本人把装修费用（共计人民币35万元整）补回。故原告未能正常使用争议住房，因装修造成的损失，被告宇同物业公司、邹玉杰应当承担。关于原告主张被告王毓斌承担补偿装修费用的诉请，于法无据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王毓斌于本判决生效后十日内返还原告郑显君房屋租金及包烧费16万元；二、被告黑龙江宇同物业管理有限公司、邹玉杰于本判决生效后十日内赔偿原告郑显君房屋装修费用35万元；三、驳回原告郑显君其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由被告王毓斌承担3500元，被告黑龙江宇同物业管理有限公司、邹玉杰承担5400元。公告费560元，由被告王毓斌、黑龙江宇同物业管理有限公司、邹玉杰承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 王 兰人民陪审员 杨兰英人民陪审员 陈淑华二〇一六年十月二十六日书 记 员 孙 会 来源：百度“”