（2016）粤0111民初5155号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-16
案件名称
ＸＸ洪与广东鸿昀文化发展有限公司、杨乃糯租赁合同纠纷2016民初5155一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ洪,广东鸿昀文化发展有限公司,杨乃糯
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第三条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初5155号原告（反诉被告）：ＸＸ洪，身份证住址广东省封开县。委托诉讼代理人：张泽华，广东信德盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：方培伟，广东信德盛律师事务所实习人员。被告：广东鸿昀文化发展有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：黄晓旋。委托诉讼代理人：郭佳宜，广东联合发展律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨乃糯，身份证住址浙江省苍南县。委托诉讼代理人：郭佳宜，广东联合发展律师事务所律师。原告（反诉被告）ＸＸ洪与被告（反诉原告）杨乃糯、被告广东鸿昀文化发展有限公司（以下简称鸿昀文化公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）ＸＸ洪的委托诉讼代理人张泽华，被告（反诉原告）杨乃糯、被告鸿昀文化公司的共同委托诉讼代理人郭佳宜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）ＸＸ洪向本院提出诉讼请求：1.确认我与杨乃糯、鸿昀文化公司于2015年10月29日签订的《租赁合同》无效；2.杨乃糯、鸿昀文化公司立即将押金81600元返还给我，并支付利息，利息按照同期贷款利率计算，从2016年4月1日起至实际清偿之日止；3.杨乃糯、鸿昀文化公司一次性赔偿我损失20000元，包括精神损失和经营损失；4.杨乃糯、鸿昀文化公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2015年10月29日，我与杨乃糯、鸿昀文化公司签署了合同编号为NO.B07-08号的《租赁合同》。合同约定杨乃糯、鸿昀文化公司将位于广州市白云区云城西路730号D块B07-08号铺位出租给我，铺位建筑面积合共约170平方米，租金每月20400元，租赁期限为2015年10月29日起至2019年10月29日止。同时，在合同签订后，我一次性向杨乃糯、鸿昀文化公司支付81600元的押金。合同签订后，我依约向杨乃糯、鸿昀文化公司支付了租金和押金，并开始入驻使用。但我在入驻后，杨乃糯、鸿昀文化公司一直不配合我办理经营所需的必要手续，不提供相应的证明。2016年3月9日，白云区公安分局对租赁位置进行了消防检查，检查中明确告知我该地块物业属于违章建筑，并进行了查处，将我行政拘留了5日。我接受处罚完毕后，多次向杨乃糯、鸿昀文化公司要求提供相应的文件办理经营必须的手续，但杨乃糯、鸿昀文化公司仍然拒绝，导致我无法继续经营。后我要求杨乃糯、鸿昀文化公司退还押金并赔偿损失，杨乃糯、鸿昀文化公司无视。无奈之下，我只能将向法院提起诉讼，维护我的合法权益。我认为，双方签订的《租赁合同》虽是双方真实的意思表示，但因涉案房屋为违章建筑，根据法律规定，应当认定为无效合同。故我的第1项诉讼应当得到支持。因为杨乃糯、鸿昀文化公司将不具有合法出租使用条件的物业租赁给我，导致我被有关部门查处，并对我进行了行政拘留，造成我精神上极大的伤害。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故我的第2、3、4项诉讼请求应当得到支持。被告鸿昀文化公司辩称：1.我司与ＸＸ洪并未签订任何租赁合同，双方之间没有约定任何的权利义务，我司与本案没有任何的法律关系，我司不是本案的适格被告，ＸＸ洪的诉讼请求没有事实和法律依据，我司不应当承担任何责任。被告（反诉原告）杨乃糯辩称：1.鸿昀文化公司与ＸＸ洪之间并未签订任何租赁合同，鸿昀文化公司不是本案适格的被告。2.涉案合同的押金是61200元，而不是81600元。我与ＸＸ洪签订合同的时候约定支付的费用是三押一租，租金每月是20400元，三个月的押金应当是61200元，我当时是为了方便直接写成押金。根据双方的约定，有一个月的装修免租期，即11月是免租金，ＸＸ洪签订合同时支付的那一个月租金应当是12月的租金。3.ＸＸ洪支付的2016年1月份、2月份、3月份的租金不足，这三个月的租金差额是1200元。4.我在履行合同过程中并不存在任何过错，不应当承担责任。我与ＸＸ洪签订合同时，双方对于涉案商铺的现状是清楚的，是双方自由意思表示。无论合同是否有效，ＸＸ洪应当按照合同约定的租金支付。双方在签署合同之时，已经明确约定了由ＸＸ洪自行办理经营所需的营业、税务等各项证照，并不是ＸＸ洪所称的不配合其办理所需的必要手续，事实上，在同区域的其他涉案商铺承租人均能取得营业证照，进行正常的经营活动。5.公安机关不会因为涉案商铺系违章建筑而对承租人进行拘留，ＸＸ洪之所以被拘留是因为其在公安机关循例进行消防检查的时候妨碍了司法机关工作而被公安机关采取了行政处罚。6.ＸＸ洪使用涉案商铺，未与我办理任何交接手续，直至2016年9月我自行收回商铺。杨乃糯另向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除我与ＸＸ洪签订的《租赁合同》；2.判令ＸＸ洪立即迁出涉案场地，并办理交接手续；3.判令ＸＸ洪支付2016年1月份至3月份的租金差1200元（400元/月×3个月）；4.判令ＸＸ洪支付2016年4月1日至2016年8月30日期间共5个月的使用费，按每月20400元支付；5.判令ＸＸ洪承担本案的诉讼费。事实和理由：我与ＸＸ洪于2015年10月29日签订《租赁合同》，约定了我将位于广州市白云区运城西路730号D座B07-08号铺位出租给ＸＸ洪。合同租金每月是20400元，三押一租，合同签订当时ＸＸ洪交付了81600元，该笔费用是包含了12月份的租金。而后，ＸＸ洪1月份、2月份、3月份只支付了20000元的租金，每月尚有400元未支付，2016年4月份ＸＸ洪拒不履行给付租金的义务，仍占用商铺，也不与我办理任何交接手续，直至2016年9月我方自行收回商铺。我认为，ＸＸ洪上述行为已经严重侵害我的合法权益，请求人民法院依法支持我的反诉请求。经审理查明：2015年10月29日，杨乃糯（出租方、甲方）与ＸＸ洪（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区云城西路730号D块B07-08号铺位（以下简称涉案商铺）出租给乙方，该铺位建筑面积合共约170平方米，铺位的用途为经营汽车之用，铺位租赁期限从2015年10月29日起至2019年10月29日止。本合同签订时，乙方须为使用商铺及相关场地设施提供担保，同时向甲方一次性支付81600的履约保证金，合同期满如双方不再续约，结清各项费用后甲方将履约保证金无息退还给乙方。租金不含税费，所有税费由乙方承担，2015年10月29日至2016年10月29日月租金20400元等。乙方须于每月8日前向甲方缴纳下月应付租金。乙方自行负责办理经营所需的营业、税务等各项证照，按时足额交纳租金、物业管理费、卫生清洁费等综合服务费、水电费和国家及当地政府规定征收的有关费用，逾期不交导致有关部门处罚的，由乙方承担一切责任，与甲方无关。装修免租期为一个月，从2015年10月29日至2015年11月29日。合同签订同日，ＸＸ洪向杨乃糯支付了租房押金，杨乃糯向ＸＸ洪开具了《收款收据》，注明收款项目为“租房押金”，金额为81600元。杨乃糯将涉案商铺交付给ＸＸ洪使用，ＸＸ洪在涉案商铺开办“华欧汽车服务中心”。此后ＸＸ洪分别于2015年12月25日、2016年1月28日、2016年2月27日向杨乃糯各支付20000元，合计60000元租金，杨乃糯向ＸＸ洪出具了《收款收据》，其中2015年12月25日、2016年2月27日出具的《收款收据》上经办人为林某，杨乃糯确认林某为其委托代收租金的人。2016年3月9日，广州市公安局白云区分局作出穗公云行罚决字[2016]03144号《行政处罚决定书》，以ＸＸ洪在涉案商铺店内非法储存危险物质为由，决定对其处于行政拘留五日的行政处罚。2016年3月11月，广州市公安局白云分局作出穗公消封字[2016]第01602号《临时查封决定书》，以ＸＸ洪在涉案商铺存在消防安全隐患，ＸＸ洪不能及时消除隐患，可能严重威胁公共安全为由，对涉案商铺进行临时查封，查封期限自2016年3月11日至2016年4月10日。另查明，鸿昀文化公司系于2015年3月2日在广州市工商行政管理局核准登记成立的有限责任公司，杨乃糯系该公司股东之一。本案审理过程中，ＸＸ洪主张其于2016年3月在涉案商铺被查封后已在公安机关做了笔录及提交解封申请和场地移交说明，将涉案商铺腾空，并于2016年4月1日将钥匙交还给鸿昀商城的前台林某，为证明该主张ＸＸ洪某了以下证据：1.钥匙收据一张，内容为“收到华欧钥匙一把！2016.3.31林”。2.录音两段及录音文本两份，主张该录音系其妻子尹某与杨乃糯在2016年4月1日的电话通话录音，双方通话中尹某表示其已经将涉案商铺的钥匙交鸿昀商城的前台，涉案商铺仍被查封未解封。3.涉案商铺的照片，拟证明商铺在2016年3月31日无人经营。杨乃糯、鸿昀文化公司对上述证据的三性不予确认。ＸＸ洪另向法院申请向公安机关调查涉案房屋查封及解封全过程的记录资料，本院根据ＸＸ洪的申请向广州市公安局白云区分局调取了广州市公安局白云区分局作出穗公云行罚决字[2016]03144号《行政处罚决定书》、穗公消封字[2016]第01602号《临时查封决定书》相关案件的档案材料。经查，本院向公安机关调取的相关档案材料中并未涉及涉案商铺解封、腾空交还等相关内容。本案审理过程中，杨乃糯确认其在2016年9月其自行找开锁公司打开门锁后收回场地，确认双方涉诉后涉案商铺内一直处于无人经营状态，杨乃糯在诉讼中撤回其第二项即要求ＸＸ洪迁出涉案商铺、办理交接手续的反诉请求。另查明，本案审理过程中，杨乃糯、鸿昀文化公司确认涉案商铺所在的建筑未取得建设工程规划许可证，之前办理过临时建筑批准，但已经终止。经本院释明杨乃糯与ＸＸ洪签订的《租赁合同》无效后，杨乃糯仍坚持其反诉请求。以上事实，有租赁合同、收款收据、归还钥匙收据、行政处罚决定书、临时查封决定书、录音及录音文本、照片、工商登记信息、受案登记表、到案经过、询问笔录、消防监督检查记录、行政处罚告知笔录及当事人陈述等证据证实。本院认为：杨乃糯在本案审理过程中撤回其第二项即要求ＸＸ洪迁出涉案商铺、办理交接手续的反诉请求系其对自身合法权益的处分，本院对此予以准许。涉案商铺所在的建筑未取得建设工程规划许可证，亦无证据显示该商铺属于经批准建设的临时建筑且在临时建筑批准的使用期内，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，ＸＸ洪与杨乃糯双方于2015年10月29日签订的《租赁合同》因违反了法律的强制性规定而无效，ＸＸ洪要求确认双方《租赁合同》无效，本院予以支持。因上述租赁合同无效，根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，杨乃糯经本院释明后仍坚持要求解除双方租赁合同，该反诉请求于某无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，双方《租赁合同》无效，ＸＸ洪要求杨乃糯返还因该合同取得的租房押金81600元符合法律规定，本院予以支持。杨乃糯辩称实际租房押金为61200元，由于双方《租赁合同》中已经约定的履约保证金（即押金）为81600元，且杨乃糯向ＸＸ洪出具的《收款收据》亦明确注明“租房押金”为81600元，故杨乃糯主张实际租房押金为61200元依据不足，对其抗辩意见本院不予采纳。故杨乃糯应返还租房押金81600元。对于押金的利息，涉案商铺租赁合同因无合法的规划报建手续而被认定为无效，因涉案商铺的规划报建情况属于相关政府部门依法公开的信息，ＸＸ洪在与杨乃糯签订《租赁合同》时未尽合理审慎义务，故对于合同无效的后果，其亦有过错，故对于ＸＸ洪提起本案诉讼前的押金利息损失，应由ＸＸ洪自行承担，对于其提起本案之日即从2016年4月29日起的利息，本院予以支持，利息应当以81600元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2016年4月29日起计算至实际付清之日止。对于ＸＸ洪要求杨乃糯赔偿其精神损失和经营损失20000元的诉讼请求。首先对于精神损失，ＸＸ洪主张其因被公安机关行政拘留而精神受到伤害，对此本院认为，根据穗公云某罚决字[2016]03144号《行政处罚决定书》，ＸＸ洪被广州市公安局白云区分局处于行政拘留五日的原因是ＸＸ洪在涉案商铺店内非法储存危险物质，即ＸＸ洪系由于自身的违法行为被公安机关依法处罚，ＸＸ洪据此向杨乃糯主张精神损害赔偿明显依据不足。其次，对于经营损失，涉案商铺所在的建筑由于没有依法报建，故就涉案商铺成立的租赁合同因为违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。ＸＸ洪所主张的经营损失本质上属于履行利益，由于双方租赁合同不具法律效力，无效合同不能产生当事人所预期的法律效果，故ＸＸ洪主张的经营损失不应得到支持。故ＸＸ洪主张的精神损失和经营损失20000元的诉讼请求应予驳回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，ＸＸ洪仍应当参照合同约定的租金标准支付其占有使用涉案商铺期间的占有使用费，杨乃糯现主张的租金（包括租金差额）实质上为占用费。杨乃糯已根据双方约定将涉案商铺交付给ＸＸ洪使用，双方约定2015年10月29日至2015年11月29日为免租期间，故ＸＸ洪应当支付2015年12月开始的占有使用费。对于涉案商铺交还的时间，ＸＸ洪主张其于2016年4月1日将涉案商铺的钥匙交给鸿昀商城的前台林某，并提交了钥匙收据、录音等证据，杨乃糯虽对收到商铺钥匙予以否认，但其确认林某系其委托的代其收租金的人，并确认双方涉诉后涉案商铺一直处于无人经营的状态。结合ＸＸ洪某的钥匙收据、录音及杨乃糯确认涉案商铺在双方涉诉后空置的事实，本院认为ＸＸ洪主张其于2016年4月1日向杨乃糯委托的租金代收人林某交还钥匙具有高度可能性，在无相反证据的情况下，本院对ＸＸ洪的上述主张予以确认。ＸＸ洪虽然于2016年4月1日交还钥匙，但根据穗公消封字[2016]第01602号《临时查封决定书》，涉案商铺在2016年3月11日至2016年4月10日处于被公安机关查封的状态，且根据ＸＸ洪某的录音，涉案商铺在2016年4月1日仍未解除查封，无证据证实涉案商铺在2016年4月10日前已被公安机关提前解除查封，也就是说涉案商铺在2016年4月1日至2016年4月10日期间由于ＸＸ洪个人违法行为被公安机关查封，杨乃糯在该段期间并未实际收回商铺，故ＸＸ洪仍应当承担2016年4月10日以前的房屋占用费。至于2016年4月10日之后的房屋占用费，此时杨乃糯已经收回商铺钥匙，公安机关的查封已经到期，其已可以自行收回商铺使用，故对于2016年4月10日以后的占用费本院不予支持。综上，ＸＸ洪应当向杨乃糯支付2015年12月至2016年3月合计4个月，以及2016年4月1日至2016年4月10日期间的占用费合计88400元（20400元×4+20400元÷30天×10天）。ＸＸ洪在承租涉案商铺后共向杨乃糯支付了60000元的租金，其还需向杨乃糯支付28400元的占用费（已包含杨乃糯主张的租金差额），杨乃糯主张的超出部分，本院不予支持。由于鸿昀文化公司并非ＸＸ洪和杨乃糯双方《租赁合同》的当事方，ＸＸ洪与鸿昀文化公司之间并无直接的合同关系，ＸＸ洪向某文化公司提出的诉讼请求缺乏法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认ＸＸ洪和杨乃糯双方于2015年10月29日签订的《租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，杨乃糯向ＸＸ洪退还押金81600元并支付利息（利息以81600元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2016年4月29日起计算至实际付清之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，ＸＸ洪向杨乃糯支付房屋占有使用费28400元（已包含租金差额）；四、驳回ＸＸ洪的其他诉讼请求；五、驳回杨乃糯的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2332元，由ＸＸ洪负担492元，杨乃糯负担1840元；反诉受理费1182元，由杨乃糯负担927元，ＸＸ洪负担255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 刘 军审 判 员 王丽美人民陪审员 梁继红二〇一六年十月二十六日书 记 员 郑萍军 来源：