（2016）粤01民终10708号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-14
案件名称
盛桂玉与王金凤、辛建军、包建华租赁合同纠纷2016民终10708二审民事裁定书
法院
广东省广州��中级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王金凤,盛桂玉,辛建军,包建华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终10708号上诉人（原审被告、反诉原告）：王金凤，身份证住址：湖南省常宁市，联系地址：广州市白云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：盛桂玉，身份证住址：安徽省金寨县。委托代理人：肖艳平、林婉君，均为广东江盈律师事务所律师。原审第三人：辛建军，身份证住址：江西省丰城市。原审第三人：包建华，身份证住址：湖南省衡阳县，联系地址：广州市番禺区。上诉人王金凤因与被上诉人盛桂玉、原审第三人辛建军、包建华租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法江民初字第455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人王金凤上诉请求：1、撤销原审判决第二项中“返还押金26000元”；2、改判盛桂玉支付王金凤2015年5月份租金12000元及滞纳金600元；3、本案的诉讼费用由盛桂玉承担。事实和理由：王金凤认可原审法院关于合同性质、合同效力、合同解除的认定，但就合同解除的效力中关于“押金返还”及“盛桂玉是否已支付2015年5月份租金及滞纳金600元”的认定提出异议。一、盛桂玉违法转包，已构成根本违约；盛桂玉应承担其违约所应承担的法律责��。1、盛桂玉违法转包，已构成根本违约：2015年6月10日，盛桂玉擅自将汇侨公寓的经营权转包给第三人辛建军。涉案合同明确约定：“六、乙方的权利和义务6、乙方不准转让／转租给第三方经营管理权方，否则甲方无条件收回”。盛桂玉的行为，已构成违约。遂王金凤于2015年6月14日收回汇侨公寓的经营权。2、盛桂玉应承担因其违约所应承担的法律责任：盛桂玉诉请返还押金、折旧费，盛桂玉恣意违约，依据合同约定，王金凤有权无条件收回。按租赁行业交易习惯，王金凤有权没收押金。原审法院认定，合同对因一方违约导致合同解除后折旧费、押金的处理没有约定，考虑到合同实际履行期限较短，遂判决王金凤退还租金。王金凤认为，王金凤因盛桂玉恣意违约造成停业损失及客户的大量流失，然而，盛桂玉却无需对其违约行为承担任何形式的责任。原审法院该认���显失公平，恳请法庭酌情考虑王金凤的实际损失，作出公正的裁决。二、盛桂玉自始至终从未向王金凤支付2015年5月的租金。原审法院认定，王金凤确认收取了6月份的租金，即按照交易习惯，王金凤应确认5月份的租金已收取的情况才会收取6月份，认定王金凤已经收取了5月份的租金。王金凤提请法庭：首先，实践中拖欠租金的现象屡见不鲜，盛桂玉向王金凤缴纳了押金，如盛桂玉拒不支付租金，王金凤可从押金抵扣，王金凤的租金收益有押金作为保障。其次，6月份租金，是王金凤向包建华收取，并非直接向盛桂玉收取。自盛桂玉转租后，王金凤无法找到盛桂玉，更无法要求包建华承担5月份的租金。因此，盛桂玉拖欠一个月租金属于合理的、为大众所接受的现象，且客观上盛桂玉转租后即己离开，无法找到其本人，并不存在原审法院所认定的收了6月份租金，即推��已收取了5月份租金。实际上，盛桂玉由始至终从未向王金凤支付2015年5月份的租金。同时，若盛桂玉完全可以在立案时一并提交其所谓的5月份租金收据，而无需当庭提交；盛桂玉当庭提交的收据已过举证期限，视为放弃举证权利。再次，盛桂玉当庭提交的5月份租金收据，该收据编号、出具时间无法辨识，落款处的经手人无王金凤签名确认，法庭都无法辨识该收据的真伪。综上所述，王金凤认为：涉案合同合法有效，对双方具有法律约束力。根据合同约定，盛桂玉恣意违约，应承担违约责任。王金凤恳请法庭在查明事实的基础上，依法改判，做出公正的判决，以维护王金凤的合法权益。被上诉人盛桂玉二审辩称：我方不同意王金凤的上诉请求及事实理由。我方认可原审法院关于合同性质的认定，但不认同原审法院对合同效力和合同解除的认定及合同解除��力的认定。理由：一，本案中，王金凤在出租涉案房屋给我方时，并未获得当地村组织的许可，其于2015年6月14日收回涉案房屋，我方已于2015年6月24日向其发出了律师函，要求撤销合作经营合作书，但王金凤直到2015年7月2日才获得当地村委会出具证明同意转租，所以我方认为合同已在2015年6月24日经我方律师函通知而撤销，王金凤应按照合同撤销的法律后果返还全部已收款项。其次，关于合同解除，我方并不存在违约情况，王金凤在其民事上诉状中已经确认6月份租金是王金凤向包建华收取，并非直接向盛桂玉收取，也就是说，王金凤在收取6月份租金时已经知道并许可了我方转租给包建华，否则其也不会等到2015年6月14日才将涉案房屋收回，王金凤收回涉案房屋的实质目的是因房屋租金上涨，其想要收回以获取更大的利益，因为在2015年6月10日包建华与辛建军签订了合��经营合同书中约定的折旧费已经由原合同的6万元升为8万元，在我方准备将房屋转租给包建华时已经告知王金凤，三方甚至一起吃饭商讨过转租事宜，王金凤同意并直接向包建华收取租金，所以本案不存在我方违约和导致合同解除的情况。二，关于王金凤提出的返还押金26000元，我方认为该押金应由王金凤返还，首先，该合同已于2015年6月24日撤销，根据合同撤销的法律后果，王金凤应返还其收取的全部款项，其次，就租赁合同中押金的法律性质，我方认为押金不同于定金，押金只是用于租赁合同、旅客住店合同等特定的合同中，而定金适用范围较广，是一种双向的担保，具有惩罚性，押金是一种单项的担保，交付押金为承租人，该押金所担保的范围只是欠付租金及租赁物的损害赔偿，如果发生欠付租金租赁物损害的情况，出租人可以直接在押金中抵扣，所以押金具有补偿性，再次，依照最高院关于适用担保法若干问题的解释第118条的规定，合作经营合同书并没有将押金明确定性为定金，甚至约定该押金在合同期满时应返还，且合同中对违约责任已经规定了相应的条款，所以我方坚持认为押金应当由王金凤返还。三，关于5月份的租金的问题，我方认可原审法院关于5月份租金事实的认定，根据日常生活常识，如果王金凤没有收取5月份租金，为何径行收取6月份租金而不发表异议，而且我方已提交5月份租金收取，该收据的形式及经手人签字均与折旧费收据及4月份租金收取相同，只不过因为该收据经过水洗比较模糊不清，王金凤就因此否认收取了5月份租金，是虚假陈述，如果王金凤认为5月份租金已经从押金中抵扣，应当通知我方或出具双方确认的声明，但本案中都没有。四，王金凤是知道我方与包建华转租的事实，理由与第二��相同。原审第三人包建华二审述称：王金凤知道房子是我从盛桂玉手里转租过来的，王金凤还请我们一起吃了一次饭，在经营时王金凤跟我说要好好改善经营，还提醒我房子哪里漏水这类的，我转租到下一家的时候，王金凤才提出不能转租，租金也是王金凤向我收取的，包括6月份的租金也是王金凤向我收取。原审第三人辛建军经本院依法传唤，没有到庭应诉，也未提交书面意见。盛桂玉于2015年8月20日向原审法院提起本案诉讼称：盛桂玉与王金凤于2015年3月31日签订《合作经营合同书》，合同约定王金凤“将其所有的位于广州市白云区江高镇江同东路X号3楼”租赁给盛桂玉使用，收取了盛桂玉押金26000元，并收取了盛桂玉折旧费6万元，并收取了4-6月的租金36000元，盛桂玉为经营进行了装饰支付了费用约20000元。王金凤与盛桂玉签订合同时曾承诺可以征得租赁物所有权人的同意并办理转租手续，合同签订后盛桂玉多次催告被告完成转租手续，王金凤拒不配合，并于2015年6月14日收回了租赁物。盛桂玉认为，由于王金凤无权处分，双方签订的合同为无效合同，在被告收回租赁物的情况下，应返还盛桂玉支付的折旧费和租金以及因此产生的装修费损失。经盛桂玉催告，王金凤拒不履行返还义务，为维护盛桂玉自身合法权益，请求法院判令：1、确认盛桂玉与王金凤双方签订的《合作经营合同书》无效；2、王金凤向盛桂玉返还押金26000元；3、王金凤向盛桂玉返还折旧费6万元及2015年4-6月的租金36000元，赔偿因合同无效造成装修费损失20000元；4、王金凤承担本案的诉讼费。王金凤一审辩称及反诉称：一、本案应定性为承包纠纷，而非租赁合同纠纷。王金凤于2014年1月11日向广州市白云区江高镇江村村民委员会承租涉案房屋，租期自2014年6月1日至2024年5月30日，房屋处于空置状态。王金凤支付了顶手费十七万，为经营旅业需要投入了三十万元左右对房屋进行装修装饰、购买配套设备及宣传推广。王金凤运营一段时间后，汇侨公寓的生意日渐兴旺。盛桂玉前往王金凤处磋商承包经营涉案房屋事宜，王金凤考虑自身曾患有宫颈癌，仍处于康复阶段，旅业事务繁杂，便与盛桂玉签订涉案«合作经营合同书»。盛桂玉与王金凤双方合同订立的初衷是双方本着整合彼此优势资源、利益共享的原则，盛桂玉提供经营场所、经营物资，王金凤提供管理技术及劳务，双方就各自享有的权利和承担的义务进行明确约定，最终达成协议。盛桂玉诉称主张因王金凤对涉案房屋没有处分权，遂主张转租合同无效。然而，盛桂玉与王金凤自合约磋商到签订、履行合约，双方并没有签订书面租赁��同，更无口头租赁合同之约定。盛桂玉编撰“转租合同无效”的说法，意在混淆视听，逃避其因违约所应承担的法律责任。鉴于上述事实，本案应定性为承包合同纠纷，而非租赁合同纠纷。二、盛桂玉与王金凤签订的《合作经营合同书》合法有效。盛桂玉与王金凤双方均是完全民事行为能力人，双方签订涉案合同系双方真实的意思表示，且未违反法律法规强制性规定，也不存在«合同法»第五十二条规定的情形，属于合法有效合同。三、盛桂玉违法转包，已构成根本违约。盛桂玉应承担因其违约所应承担的法律责任。2015年6月10日，盛桂玉擅自将汇侨公寓的经营权转包给辛建军。涉案合同明确约定：“乙方不准转让/转租给第三方经营管理，否则甲方无条件收回。”盛桂玉的行为已构成违约，因此王金凤于2015年6月14日收回汇侨公寓的经营权。盛桂玉恣意违约，王金凤��权没收押金及折旧费。盛桂玉诉请返还租金，租金系盛桂玉基于合同应当履行的合同义务，盛桂玉主张返还租金没有事实和法律依据。此外，关于装修损失，王金凤交付盛桂玉的汇侨公寓全部是新装修，根本无须再次装修；且结合盛桂玉所提供的证据，根本无法证明盛桂玉对汇侨公寓进行了二次装修，盛桂玉诉请没有事实和法律依据。综上所述，王金凤认为：涉案合同合法有效；根据合同约定，盛桂玉构成违约，应承担违约责任。王金凤反诉称，盛桂玉拖延支付租金，且擅自将汇侨公寓的经营权转包给第三人，盛桂玉的行为已构成违约，故王金凤提起反诉，请求法院判令：1、解除王金凤与盛桂玉签订的《合作经营合同书》；2、盛桂玉支付欠缴的2015年5月租金12000元及滞纳金600元；3、盛桂玉支付维修费1350元、水电费4861元；4、盛桂玉支付违约转包获得的不当得利20000元；5、盛桂玉承担本案反诉及本诉的诉讼费用。原审法院经审理查明：2014年1月11日，案外人江某（甲方）与王金凤(乙方)签订承租合同，合同约定：甲方将位于广州市白云区江高镇江同东路X号三楼整层空房（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为旅业、棋牌等，租期自2014年6月1日至2024年5月30日，租期十年，2014年6月1日至2017年5月31日每月租金7500元，2017年6月1日至2020年5月31日每月租金8250元，2020年6月1日至2024年5月31日每月租金9075元；签约时乙方向甲方缴纳押金7500元，合同期满，经甲方验收后，无息退还乙方；乙方在营业期间如转让、分租他人，必须经甲方同意，重新签订合同，并要向甲方支付5000元手续费；如乙方擅自转让他人，甲方有权终止合同；合同期满所有装修归甲方所有，电器、家居归乙方所有。合同签订后，王金凤对涉案房��进行装修并作为旅业对外出租。2015年3月31日，王金凤（甲方）与盛桂玉（乙方）签订《合作经营合同书》（以下简称涉案合同），就甲方将其所有的客房交由乙方进行全权经营管理达成如下协议：一、甲方同意将涉案房屋全权交给乙方进行经营管理，所有经营费用由乙方承担。二、乙方应保证所有客房设备完好无损，合同期满如有损坏，照价赔偿。三、合同期限从2015年4月1日至2020年3月31日，协议期满，甲方收回经营权及双方确认的资产，乙方需无条件如期交还。四、合作费用：1、五年折旧费60000元；2、乙方给甲方押金26000元，合同期满后押金退还给乙方；3、2015年4月1日至2016年3月31日每月租金12000元，2016年4月1日至2017年3月31日每月租金12000元，2017年4月1日至2018年3月31日每月租金13000元，2018年4月1日至2019年3月31日每月租金13000元，2019年4月1日至2020年3月31日每月租金13000元，乙方必须每月5日前向甲方支付当月租金，推迟10天以上需支付5%滞纳金。五、甲方的权利和义务：甲方对门店拥有归属权，对外名誉权，是工商及税务机关所登记的所有人及责任人，所有相关经营活动所需的证照由甲方负责；甲方不直接参与客房的经营管理事务，充分信任乙方能力。六、乙方的权利和义务：乙方对客房享有绝对的经营管理权，工作人员由乙方聘任、培训、管理及调配；乙方不准转让/转租给第三方经营管理，否则甲方无条件收回。七、合同期内任何一方不得无故终止本合同，否则应赔偿另一方的经济损失。八、双方不得违反合同约定，否则守约方有权要求违约方作出一切因违约给对方造成的经济损失。盛桂玉按合同约定向王金凤交付折旧费60000元及押金26000元，并于2015年4月1日交付当月租金12000元。盛桂玉提供一份收据���张已经向王金凤支付了2015年5月的租金12000元，该收据没有王金凤的签名确认，王金凤对此予以否认。盛桂玉经营涉案房屋一段时间后，于2015年5月22日转由包建华经营，双方为此签订《合作经营合同书》，约定由盛桂玉将涉案房屋交给包建华进行经营管理，租期为2015年5月22日至2020年3月31日，费用为：五年折旧费68000元，押金26000元，2015年5月22日至5月31日租金为3870元，此后租金数额与涉案合同相同，没有不允许转租的约定，其余内容与涉案合同一致。经营过程中，包建华转账支付王金凤2015年6月的租金。2015年6月10日，辛建军与包建华签订《合作经营合同书》，约定由包建华将涉案房屋交给辛建军进行经营管理，租期为2015年6月10日至2020年3月31日，费用为：五年折旧费80000元，押金26000元，2015年6月10日至6月30日租金为8000元，此后租金数额与涉案合���相同，没有不允许转租的约定，其余内容与涉案合同一致。合同签订后，辛建军于2015年6月10日向包建华支付了五年折旧费72000元、押金26000元及六月份租金8000元，共计106000元。2015年6月14日，王金凤将涉案房屋的经营权收回。2015年6月24日，盛桂玉向王金凤发出律师函，以王金凤没有转租权并收回涉案房屋为由要求王金凤退回折旧费60000元、4-6月的租金36000元，并赔偿装修损失20000元。王金凤收回涉案房屋后支付涉案房屋相关费用如下：2015年6月16日，支付维修涉案房屋LED灯的费用850元；2015年7月10日，向广州江村商业中心支付6月份水费451元、电费4410元；2015年7月16日，支付维修麻将机费用500元。2015年7月2日，广州市白云区江高镇江村村民委员会出具证明证实，涉案房屋产权属于江村桥观经济合作社所有，江村桥观经济合作社将涉案房屋出租给案外人江某使用，并同意案外人江某将涉案房屋转租给王金凤、盛桂玉经营使用。原审庭审中，盛桂玉提供网购相关记录，用以证明支出装修费用20000元，王金凤对此予以否认。以上事实，有合作经营合同书、收据、承租合同、证明、短信截图、收据、制作单、网购记录、律师函等证据予以证实。原审法院认为：本案的争议焦点主要有以下几个方面。一、关于合同性质问题。盛桂玉与王金凤签订的《合作经营合同书》约定了涉案房屋的租赁期限、用途，王金凤交付房屋，盛桂玉缴纳折旧费、押金，并支付每月租金，合同约定的主要内容符合租赁合同的特征，王金凤主张本案为承包合同纠纷，理由不成立。二、关于合同的效力。盛桂玉主张王金凤无转租权而擅自将涉案房屋转租，属于无权处���，因此双方签订的合同为无效合同。2015年3月31日，王金凤与盛桂玉签订《合作经营合同书》未征得涉案房屋所有人广州市白云区江高镇江村村民委员会的同意，2015年7月2日，江高镇江村村民委员会出具证明，同意案外人江某将涉案房屋转租给王金凤、盛桂玉经营使用，2015年8月20日，盛桂玉向原审法院提起诉讼。原审法院认为，虽然盛桂玉与王金凤签订《合作经营合同书》时没有取得转租权，但在盛桂玉向原审法院提起诉讼时已取得涉案房屋的转租权，因此，王金凤的转租行为属有权处分。《合作经营合同书》是盛桂玉与王金凤在平等、自愿的基础上签订的，且合同内容合法，因此，原审法院认为双方签订的《合作经营合同书》合法有效。三、关于合同解除。盛桂玉与王金凤签订的《合作经营合同书》明确约定盛桂玉不准将涉案房屋转租给第三方经营，���桂玉在未征得王金凤同意的情况下擅自将涉案房屋转租给第三人包建华经营，构成违约，王金凤主张解除合同，符合法律规定，原审法院予以支持。四、合同解除的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求违约方赔偿损失。合同对因一方违约导致合同解除后折旧费、押金的处理没有约定，考虑合同实际履行期限较短，盛桂玉主张王金凤返还押金26000元，原审法院予以支持。盛桂玉已实际使用涉案房屋且因其违约导致合同解除，其要求全额返还折旧费60000元，依据不足，折旧费返还的数额应按实际使用期限作相应扣减，经计算王金凤应返还的折价费为57500元[60000元-2.5月/（5*12月）*60000元]。盛桂玉已实际使用涉案房屋且违约转租导致合同解除，其要求返还��金，原审法院不予支持。盛桂玉违约转租导致合同解除而造成的装修损失应自行承担，其主张王金凤赔偿装修损失20000元，缺乏法律依据，原审法院不予支持。王金凤请求盛桂玉给付2015年5月租金12000元及滞纳金600元。庭审中，盛桂玉提供了5月份租金收据，王金凤予以否认，原审法院认为，王金凤确认收取盛桂玉2015年6月的租金，按照交易习惯，王金凤应确认5月份的租金已收取的情况下才会收取6月份租金，因此，对于王金凤要求盛桂玉支付5月租金及滞纳金，原审法院不予支持。王金凤主张盛桂玉支付维修费1350元，并提供了短信截图和收据、制作单进行证实，盛桂玉对证据的真实性没有异议，根据涉案合同约定“乙方将诚信经营，如因乙方不当行为给客房造成损失的由乙方承担责任”，因此，王金凤请求盛桂玉支付维修费1350元，原审法院予以支持。王金��主张盛桂玉支付2015年6月份水电费4861元，并提供广州江村商业中心出具的收据予以证实，盛桂玉对收据的真实性予以确认，但认为与本案不具有关联性。盛桂玉于2015年6月14日离场，6月份经营了14天，应支付相应的水电费，经核算，盛桂玉应支付2015年6月份水电费2268.46元（14/30天*4861元）。王金凤主张盛桂玉支付违约转包获得的不当得利20000元，原审法院认为，盛桂玉与第三人包建华之间的关系属另一合同涉及的法律关系，王金凤该主张缺乏法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，原审法院作出如下判决：一、确认盛桂玉与王金凤签订的《合作经营合同书》已解除；二、自本判决生效之日起三日内，王金凤返还盛桂玉折旧费57500元、押金26000元；三、自本判决生效之日起三日内，盛桂玉向王金凤支付维修费1350元及6月份水电费2268.46元；四、驳回盛桂玉、王金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3140元、反诉受理费385元，由王金凤负担2247.5元，盛桂玉负担1277.5元，本诉受理费3140元由盛桂玉预交，反诉受理费385元由王金凤预交，自本判决生效之日起三日内，王金凤将案件受理费1862.5元支付给盛桂玉。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，各方当事人均表示无新证据提交。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。原审认定王金凤在本案诉讼时已取得涉案房屋的转租权，因而王金凤与盛桂玉签订的《合作经营合同书》有效，以及认定盛桂玉在未征得王金凤同意的情况下擅自将涉案房屋转租给包建华经营，构成违约，继而支持王金凤解除合同的主张，本院均予确认。关于王金凤上诉主张其有权没收押金26000元的问题。王金凤与盛桂玉签订的《合作经营合同书》对因一方违约导致合同解除后折旧费、押金的处理没有约定，虽然盛桂玉在未征得王金凤同意的情况下擅自将涉案房屋转租给包建华构成违约，但原审法院考虑合同实际履行期限较短的情况（盛桂玉2015年5月22日转租给包建华，王金凤于6月14日将涉案房屋的经营权收回），判决王金凤返还押金26000元给盛桂玉，并无不当，本院予以维持。王金凤上诉主张没收押金26000元，理由不充分，本院不予支持。关于王金凤上诉请求盛桂玉给付2015年5月租金12000元及滞纳金600元的问题。一审庭审中，盛桂玉提供了5月份租金收据，王金凤予以否认，原审据此认定王金凤确认收取盛桂玉2015年6月的租金，按照交易习惯，王金凤应确认5月份的租金已收取的情况下才会收取6月份租金，也无不妥，本院予以确认。王金凤上诉要求盛桂玉支付5月租金及滞纳金，理据也不成立，本院不予支持。原审第三人辛建军经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。王金凤上诉��由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费765元，由上诉人王金凤负担。本判决为终审判决。审判长 吴国庆审判员 李 民审判员 姚伟华二〇一六年十月二十六日书记员 胡 茜颜玉婵 更多数据：搜索“”来源：