（2016）冀05民终2747号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-02-27
案件名称
郭振国、邢台市美联物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭振国,邢台市美联物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀05民终2747号上诉人（原审被告）：郭振国，男，1956年2月20日出生，汉族，住邢台经济开发区。委托诉讼代理人：郭召亮（系上诉人儿子），住邢台经济开发区。被上诉人（原审原告）：邢台市美联物业服务有限公司，住所地邢台市开发区中兴东大街1888号上午用房1091。法定代表人：张行良，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘艳辉，河北甲信律师事务所律师。上诉人郭振国因与被上诉人邢台市美联物业服务有限公司（以下简称美联公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邢台经济开发区人民法院（2016）冀0591民初504号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郭振国的委托诉讼代理人郭召亮、被上诉人美联公司的委托诉讼代理人刘艳辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭振国上诉请求：一审判决认定事实不正确，适用法律和程序错误，请求撤销原判，改判驳回美联公司的一审诉求。事实和理由：被上诉人与上诉人没有签订过物业服务协议，被上诉人提交的证据均为复印件，不应作为定案依据。被上诉人没有履行法定程序进入小区进行物业服务，有违法律规定，且服务存在瑕疵。国际新城小区私搭乱建现象普遍，都是高层楼顶，对本小区所有业主人身安全存在隐患，服务管理不到位。有新证据照片可以证明至今没有处理，没有整改。美联公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律及程序正确，应当予以维持，上诉人于2012年4月30日签收房屋并入住至今，不但与被上诉人签署了前期物业服务协议，而且还接受了被上诉人的物业管理及服务，我方要求其支付物业费有事实和法律依据。物业管理条例及实施细则系管理性规范非效力性规范，根据法律规定不影响物业合同的效力。上诉人提到的房屋质量问题，以此拒交物业费，没有法律依据。美联公司向一审法院起诉请求：1、判令郭振国向美联公司支付2013年5月至2016年1月期间的物业服务费2976元，支付逾期违约金14284.80元。一审法院认定的事实：邢台经济开发区国际新城小区由邢台市金宏房地产开发公司建设，2011年9月30日邢台市金宏房地产开发公司与美联公司签订前期物业服务合同，由美联公司负责该小区物业服务，郭振国系该小区8号楼2单元201室的业主。双方曾签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：住宅物业服务费以每平方0.65元的标准计算，储藏室物业费标准为每月每平方米0.5元的标准计算，按季缴纳，于每季第一个月的5号前缴纳三个月的物业服务费，逾期支付的，按每天5‰计收逾期付款违约金。郭振国房屋面积为122.47平方米，储藏间面积为26.72平方米，郭振国曾于2012年4月30日签收房屋时，按照《前期物业管理服务协议》中第四条第一款规定，郭振国缴纳了2012年6月1日至2013年5月31日的物业费共计1115.60元，自2013年6月1日至今未缴纳物业费。自2013年6月1日至2016年1月31日欠缴物业费2974.9元（0.65元×122.47平×32月＋0.50元×26.72平×32个月）。一审法院认为，美联公司按照合同约定已为郭振国提供了物业服务，郭振国应按约定交纳物业服务费。郭振国自2013年6月1日至2016年1月31日实际欠缴物业费2974.9元（0.65元/平方米×122.47平方米×32个月＋0.5元/平方米×26.72平方米×32个月），美联公司诉请判令郭振国交付自2013年6月至2016年1月期间的物业费2883元不超出实际欠缴数额，予以支持。郭振国以邢台市金宏房地产开发公司违反《物业管理条例》第二十四条的规定，未按照行政法规规定的方式选聘物业管理企业，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，前期物业合同自始无效提出抗辩，因《物业管理条例》第二十四条的规定系管理性规定，非效力性规范，前期物业管理合同有效，故对郭振国的抗辩理由不予支持。郭振国主张其所购买居住的房屋卧室漏水，储藏间使用面积被管道占用，该抗辩属房屋质量问题，不能以此拒交物业费，可另行主张权利。关于郭振国提出美联公司提供的物业服务不完善，可以减免物业服务费没有明确约定，故对郭振国的抗辩理由不予支持。美联公司主张郭振国依据协议规定，自逾期之日按每日千分之五支付逾期付款违约金，即自2013年6月1日至实际履行止未能按时足额支付物业服务费，属于违约行为，但协议约定的违约金过高，应当适当减轻，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金至郭振国实际履行之日止为宜。判决：被告郭振国于判决书生效之日起十日内给付原告美联公司自2013年6月1日至2016年1月30日的物业服务费2883元，并支付自2013年6月1日至至实际履行之日的违约金（标准按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费减半收取115元，由被告郭振国负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。依据该规定，郭振国称与美联公司不存在合同关系，该主张本院不予支持。关于郭振国主张美联公司在物业服务中存在瑕疵，美联公司应在今后工作中应积极改进，切实搞好小区物业服务工作，但这并不影响业主按时缴纳物业费。综上所述，郭振国的上诉请求不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由上诉人郭振国负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏如奇代理审判员 杜 浩代理审判员 冯孟群二〇一六年十月二十六日书 记 员 田 雨 百度搜索“”