（2016）渝0103民初20869号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-29
案件名称
重庆联大物业管理有限公司与郑丛勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆联大物业管理有限公司,郑丛勇,薛梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初20869号原告重庆联大物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区桂花园89-1#3-2，统一社会信用代码915001037659154487。法定代表人贺能莉，该公司总经理。委托代理人谢昆，该公司员工。委托代理人赵友凡，该公司员工。被告郑丛勇，男，1969年4月19日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告薛梅，女，1974年8月21日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆联大物业管理有限公司(以下简称“联大物业公司”)与被告郑丛勇、薛梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱惠晓独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员孙章丽担任法庭记录。原告联大物业公司的委托代理人谢昆、赵友凡，被告郑丛勇、薛梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告联大物业公司诉称，郑丛勇、薛梅系渝中区大黄路28号3楼9-6号房屋业主，郑丛勇、薛梅所有的房屋建筑面积为155.68平方米。原、被告双方签订了前期物业服务合同，郑丛勇、薛梅欠缴2015年2月1日至8月31日、2016年4月1日至8月31日期间的物业服务费，联大物业公司数次催缴，被告至今未交。被告拒绝缴纳物业服务费的行为，已构成严重违约。根据相关法律法规的规定及物业服务合同的约定，原告特起诉来院，请求判令：1、被告立即支付原告从2015年2月1日至2015年8月31日及2016年4月1日至2016年8月31日期间物业服务费1868.16元、水电公摊费48.2元及违约金1143.7元；2、本案诉讼费由被告承担。被告郑丛勇、薛梅辩称，郑丛勇和薛梅是夫妻关系，双方是大黄路28号附3号9-6的业主，上述房屋的建筑面积是155.68平方米，物业费每月大概155.68元，水电公摊费据实缴纳。被告已缴纳了2015年2月1日至10月31日期间共计9个月的物业服务费1402.1元、水电公摊费69.5元。2016年4月1日至8月31日的物业费和水电公摊费被告确实没有缴纳，原因如下：原告提供物业管理服务不尽责，小区至今未能实现有序管理，小区偷盗、业主车辆被划等事件时有发生；小区环境脏乱差，绿化未得到合理养护；各楼门禁和监控设施全部失灵，闲杂人员可随意进入小区，业主安全得不到保障；小区部分楼层路灯长期24小时开灯，墙砖多处脱落，原告未尽维护责任；小区部分公共场地和房屋楼道内堆满杂物、垃圾，篮球场成垃圾场，联大物业公司没有定时清理；联大物业公司未向被告提供缴费税务正式发票，缴费时均以收据代替，存在偷税漏税的嫌疑；小区门面出租收入、楼道屏幕广告、平面广告收入、小区的停车费收入均属小区业主公共收益，联大物业公司自入驻小区以来，从未向业主公布公共收益明细；小区内6颗大树被强行拉走，去向不明，业主提出质疑，原告不予理睬。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，郑丛勇、薛梅系重庆市渝中区大黄路28号3楼9-6号房屋（建筑面积为155.68平方米）的业主。2005年9月8日，郑丛勇、薛梅、郑力铭与联大物业公司签订《大黄路28号前期物业管理服务合同》，约定由联大物业公司对大黄路28号小区提供物业服务。该合同约定，联大物业公司对房屋共同部位、共同设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理；住宅按建筑面积每月1元/平方米收取物业服务费用；水电等公摊费据实分摊；业主不按期限缴纳物业服务费的，逾期一日应向乙方支付应交费千分之三的滞纳金，并累计计算。庭审中，朕丛勇、薛梅当庭举示联大物业公司收费收据复印件一份，收据上显示实收物业服务费1402.1元、水电公摊费65.9元，物管费交的是2015.2.1-10.31共计9个月，拟证明被告已向原告缴纳了2015年2月1日至2015年10月31日期间的物业费。联大物业公司当庭认可上述证据是由其出具给被告的，是真实的，但同时表示上述收据中的物管费是联大物业公司的电脑系统默认将被告缴纳的费用自动抵消被告所欠缴的2010年5月至11月期间的物业服务费、2015年2月至10月期间的水电公摊费以及2015年9月至10月的物业服务费，实际上2015年2月1日至8月31日期间的物管费，被告并未缴纳。郑丛勇、薛梅当庭举示了小区相片46张，拟证明联大物业公司在物业管理过程中存在管理不善的情形，联大物业公司认可自己在提供物业服务的过程中存在缺陷，但已按照前期物业服务合同的约定尽到了自己的义务。上述事实，有《大黄路28号前期物业管理服务合同》、照片、收费收据等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。本案中，联大物业公司与郑丛勇、薛梅签订的前期物业管理服务合同合法有效，联大物业公司依约定为大黄路28号小区提供物业服务至今，因此郑丛勇、薛梅应当根据协议的约定履行交纳物管费的义务。至于拖欠的物管费金额，朕丛勇、薛梅当庭举示收费收据一份拟证明其已缴纳2015年2月1日至2015年10月31日期间的物管费，联大物业公司亦当庭认可了该份收费收据的真实性，但同时表示收据上的费用是其电脑系统自动抵扣的被告欠缴的诉求之外的物业服务费及水电公摊费。本院认为，朕丛勇、薛梅举示的收费收据已明确载明为2015年2月1日至2015年10月31日期间的物管费，联大物业所称的电脑系统自动抵扣属其内部管理问题，不能作为主张原告未缴纳2015年2月1日至2015年8月31日期间物管费的理由。对于原告主张的2016年4月1日至8月31日期间的物业服务费（即155.68元×5月=778.4元）、公摊费48.2元，被告对此并无异议，但认为联大物业在小区安保、绿化、卫生、公共收益等方面存在管理不善的问题，因而拒绝缴纳上述费用。本院认为，虽然联大物业公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵，一定程度上影响了被告的居住质量，但这些瑕疵以及被告提供的相关证据并不足以成为被告拒绝缴纳物业费的理由。综合本案的情况，原告主张的违约金，本院不再支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告郑丛勇、薛梅在本判决生效之日起三日内支付原告重庆联大物业管理有限公司物业管理费778.4元、水电公摊费48.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告郑丛勇、薛梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 朱惠晓二〇一六年十月二十六日法官助理 周国平书 记 员 孙章丽 关注微信公众号“”