（2016）粤01民终9828号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-26
案件名称
广州农村商业银行股份有限公司海珠支行与广州市荣美贸易有限公司、黄碧莹确认合同效力纠纷2016民终9828二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州农村商业银行股份有限公司海珠支行,广州市荣美贸易有限公司,黄碧莹
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百五十四条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：第三十一条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤01民终9828号上诉人（原审原告）：广州农村商业银行股份有限公司海珠支行，住所地广州市海珠区。法定代表人：吴军，行长。委托代理人：陈纪绍、苏耀昆，均为上诉人职员，联系地址同上诉人。被上诉人（原审被告）：广州市荣美贸易有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：张国洪。被上诉人（原审被告）：黄碧莹，住广州市天河区。上诉人广州农村商业银行股份有限公司海珠支行（以下简称农商银行海珠支行）因与被上诉人广州市荣美贸易有限公司（以下简称荣美公司）、黄碧莹确认合同效力纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第2007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。农商银行海珠支行上诉请求：1、撤销一审判决；2、荣美公司、黄碧莹就广州市海珠区滨江东路203号2401房签订的《房屋租赁合同》无效；3、黄碧莹立即腾空房屋交付法院拍卖；4、荣美公司、黄碧莹承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、荣美公司和黄碧莹签订的《房屋租赁合同》内容及交易过程有异于常规，真实性存疑，涉案租赁行为的目的是损害农商银行海珠支行作为抵押权人的权益，农商银行海珠支行完全有理由对租赁合同的真实性和合法性提出质疑。(一)《房屋租赁合同》本身存在内容矛盾。该合同签订于2011年6月17日，此时农商银行海珠支行尚未与荣美公司签订《最高额抵押合同》，更未办理抵押登记，而该合同第一条描述房产基本情况为已设定抵押。(二)《房屋租赁合同》与《抵押物情况声明书》相矛盾。2011年6月20日的荣美公司出具的《抵押物情况声明书》：声明抵押房屋属于自用未出租。若《房屋租赁合同》真实的签订于2011年6月17日，则此时涉案房屋的状态是已出租。(三)租期及租金支付方式可疑。涉案租赁房产为居住性用房，租赁期长达20年，租金高达250万元并一次性支付，明显异于市场常规操作。(四)荣美公司和黄碧莹设置租赁的目的是降低抵押房产的变现价值，损害农商银行海珠支行抵押权人的合法权益。根据(2012)穗海法民二初字第376号民事判决，除涉案租赁的房产外，荣美公司尚有另一套房产用于贷款抵押，也出现类似租赁情形。因此，荣美公司主观上明显存在损害农商银行海珠支行抵押权益的目的。二、原审过程中，在荣美公司和黄碧莹告缺席且未作任何举证的情况下，以黄碧莹在执行案件中向法院提供的房屋租赁证明材料，作为审理查明租赁事实的依据，明显不当。作为本案重要的事实依据，荣美公司和黄碧莹的租赁行为的真实性直接影响抵押房产能否交吉拍卖，农商银行海珠支行的抵押权益能否得到有效保障。原审法院仅以荣美公司和黄碧莹在执行案件中提供的房屋租赁证明材料复印件作为查明租赁事实的依据，租赁合同和租金交付等事实均未进行核实，明显属查明事实不清。三、荣美公司和黄碧莹约定的租金交付方式存在重大可疑，明显有虚假交易的嫌疑，但原审法院并未核实其真实性。荣美公司于2011年7月12日向黄碧莹出具《委托收款通知》，要求将租金2500080元连同其他应收款2299920元，合共480万元支付至张国强名下银行帐户，有凑整之嫌；同日，荣美公司和黄碧莹共同签订《租金委托付款书》，约定黄碧莹应付租金由汤志刚代为支付；荣美公司于7月13日开具租金收据。根据荣美公司和黄碧莹提供的租金交付证明材料，交易过程全部通过银行转账划款，但从未提供任何一份银行转账凭证，租金有否真实支付不确定。即使上述租有从汤志刚支付至张国强帐户，也可能是其二人之间存在其他交易，而非真正的租金代收付，属于以合法形式掩盖非法目的的行为。因此，整个租金交付过程存在诸多可疑之处，农商银行海珠支行作为抵押权人，也是利害关系人，完全有理由怀疑其交易的真实性。四、农商银行海珠支行并非租赁合同的当事人，无法提供租赁交易的相关证据，只是在荣美公司和黄碧莹向执行法院提交租赁材料，再由法院告知后才得知抵押房产存在所谓租赁的情形。在抵押权益有可能受到损害的情况下，农商银行海珠支行认为法院有义务核实涉案租赁行为的真实性，以维护合法抵押权的权益。荣美公司、黄碧莹均无辩称意见。农商银行海珠支行向一审法院起诉请求：1.荣美公司和黄碧莹就广州市海珠区滨江东路203号2401房签订的《房屋租赁合同》无效；2.荣美公司和黄碧莹立即腾空房屋交付法院拍卖；3.诉讼费由荣美公司和黄碧莹承担。荣美公司和黄碧莹原审没有提出答辩意见和举证。一审法院认定事实：2011年6月20日，农商银行海珠支行（乙方、债权人）与荣美公司（甲方、抵押人）签订《最高额抵押合同》，订明乙方将在本合同第1.4款约定的主债权发生期间内与债务人广东新迈特医药有限公司基于主合同连续发生多笔债权，甲方愿意在本合同第1.3款（1）项约定的最高主债权额限度内为上述债权向乙方提供抵押担保；抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得对抵押财产进行赠与、转让、出租、再抵押、转移动产抵押物的位置或者以其他任何方式处分抵押财产的全部或部分；等。附件的《抵押财产清单》载明，抵押物为房屋：越秀区明月一路17号2101（复式）单元、海珠区滨江东路203号2401房，均为自住；等。该合同经广东省广州市南方公证处公证。该抵押权于2011年7月12日登记备案。2011年6月20日，荣美公司向农商银行海珠支行出具《抵押物情况声明书》，载明用于抵押担保的物业属于自用，未出租；同时承诺抵押物在办妥抵押登记手续前不出租上述抵押物，抵押登记办妥后如出租，则及时告知贵行。2012年5月22日，原审法院作出（2012）穗海法民二初字第376号民事判决：……二、新迈特正宇公司在本判决生效之日起10日内向农商银行海珠支行清还欠款21451633.44元及利息；三、如新迈特正宇公司届期不能清付本判决第二项所确定的债务时，农商银行海珠支行有权以荣美公司名下的广州市越秀区明月一路17号2101（复式）单元、广州市海珠区滨江东路203号2401房房屋折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿……；等。该案生效后，农商银行海珠支行向原审法院申请执行，原审法院作出穗海法建[2013]第6号《司法建议书》，载明因被执行人未履行义务，我院已对涉案房屋进行评估，并拟采取拍卖措施；但在此过程中，案外人陈松健、黄碧莹分别向我院提供材料称已与荣美公司签订了租赁合同，租赁期间的租金全部交齐出租人，并表示若我院在对上述房屋折价或拍卖、变卖过程中享有优先购买权；等。上述案件执行中，黄碧莹向原审法院提交以下证据：1.荣美公司（出租方、甲方）与黄碧莹（承租方、乙方）于2011年6月17日签订的《房屋租赁合同》，约定黄碧莹向荣美公司承租广州市海珠区滨江东路203号2401房，建筑面积235.12平方米，该房产已设定抵押，该物业的用途为住宅；租赁期自2011年6月17日至2031年6月16日共计240个月；租金标准为10417元/月，租金总计2500080元；在甲乙双方签订本租赁合同后的当天由乙方向甲方划账支付租金；甲方直接向乙方一次性收取2500080元作为租赁期的全部租金及租赁按金，并向乙方开具收据；甲方应于2011年6月17日前将房屋按约定条件交付给乙方；本合同经甲乙双方签字盖章后生效；等。2.荣美公司于2011年7月12日出具给黄碧莹的《委托收款通知》，要求黄碧莹将承租涉案房屋的租金共2500080元及其他应付给其公司的款项2299920元（两项合计4800000元）支付到以下账户；等。3.荣美公司和黄碧莹于2011年7月12日签订的《租金委托付款书》，载明双方确认，若承租方以银行转账方式向出租方支付租金的，则租金款项通过以下账户支付给出租方或者其指定的第三人；等。4.荣美公司于2011年7月13日出具的《租金收据》，内容：本公司现收到租赁方黄碧莹支付2500080元，该款项为租赁人向我租用座落于广州市海珠区滨江东路203号2401房的房屋的全部租金及押金（租赁期限由2011年6月17日至2031年6月16日）；等。本案原审庭审中，农商银行海珠支行明确其第二项诉讼请求为要求荣美公司和黄碧莹搬出并腾空涉案房屋，并表示因为荣美公司和黄碧莹签订的合同无效，故应当搬出涉案房屋。经原审法院释明相关法律，农商银行海珠支行仍然坚持诉讼请求。原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”农商银行海珠支行以荣美公司和黄碧莹恶意串通制作《房屋租赁合同》为由要求判令该合同无效，但农商银行海珠支行没有充分证据证明荣美公司和黄碧莹之间存在恶意串通事实，故农商银行海珠支行应承担不利后果，其主张荣美公司和黄碧莹签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求理据不足，原审法院依法予以驳回。农商银行海珠支行以《房屋租赁合同》无效为由，要求荣美公司和黄碧莹搬出并腾空涉案房屋缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2016年4月21日作出如下判决：驳回原告广州农村商业银行股份有限公司海珠支行的全部诉讼请求。本案受理费26801元，由原告负担。本院经审查认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其除去后进行拍卖。本案中，法院执行所依据的生效的（2012）穗海法民二初字第376号民事判决，已明确判令农商银行海珠支行有权从拍卖或变卖涉案房屋所得价款中优先受偿，在执行过程中，法院拟对涉案房屋进行拍卖，农商银行海珠支行认为荣美公司与黄碧莹的《房屋租赁合同》是在涉案房屋设定抵押之后，对其优先受偿权实现有影响而申请除去，农商银行海珠支行应按照上述规定，先在执行程序申请处理，农商银行海珠支行不应以普通民事诉讼的方式主张其权利，本院依法对农商银行海珠支行起诉予以驳回，原审法院对此进行实体审理不当，本院予以纠正，并据此撤销原审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第2007号民事判决；二、驳回广州农村商业银行股份有限公司海珠支行的起诉。一审案件受理费及二审受理费各26801元，均退还给广州农村商业银行股份有限公司海珠支行。本裁定为终审裁定。审判长 吴国庆审判员 姚伟华审判员 李 民二〇一六年十月二十六日书记员 邹文芳 来源：