（2016）鲁0102民初1987号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-06-28
案件名称
济南广博物业管理有限公司与山东长城梅地亚文化传播有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南广博物业管理有限公司,长城梅地亚文化产业集团有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初1987号原告（反诉被告）济南广博物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人姚荣，总经理。委托代理人覃强，山东昶灏律师事务所律师。被告（反诉原告）长城梅地亚文化产业集团有限公司，住所地济南市。法定代表人王百忠，总经理。委托代理人王国奎，男，1959年出生，汉族，该公司副总经理，户籍地山东省宁津县，现住济南市。委托代理人庄庆民，男，1970年出生，汉族，该公司办公室主任，户籍地济南市，现住济南市。原告（反诉被告）济南广博物业管理有限公司（以下简称“广博公司”）与被告（反诉原告）长城梅地亚文化产业集团有限公司（以下简称“长城公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广博公司的委托代理人覃强、被告（反诉原告）长城公司的委托代理人王国奎、庄庆民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广博公司诉称，广博公司与长城公司于2013年9月29日签订《楼顶广告牌租赁合同》一份，约定广博公司将其所有的广告牌出租给长城公司使用，但长城公司自2015年10月1日至今未按照合同约定交纳广告牌租金，故请求法院依法判令长城公司向广博公司支付2015年10月1日起至2016年3月31日止的租金25万元及滞纳金45万元。原告广博公司为证实其主张，提交以下证据：证据1，房屋所有权证书一份，证明位于济南市的房屋所有权人为山东丰和经贸有限公司（以下简称丰和公司）；证据2，丰和公司与广博公司签订的房屋租赁合同一份及丰和公司出具的收据三份，证明丰和公司将位于历下区历山路*号的房屋（含整楼广告牌）出租给广博公司，广博公司已将租金交至2020年8月30日，因此广博公司有权将楼顶广告牌出租至2020年8月30日。证据3，广博公司与长城公司签署的楼顶广告牌租赁合同一份，证明双方之间存在租赁关系，长城公司拖欠租金的行为已构成违约，应支付滞纳金45万元。被告长城公司辩称，长城公司之所以不向广博公司支付租赁费，是因为广博公司违约在先，给长城公司造成了重大的经济损失，因此不支付租赁费的行为是长城公司行使不安抗辩权的结果，且长城公司已提起反诉，故请求法院依法驳回广博公司的诉讼请求。被告长城公司为证实其主张，提交以下证据：证据1，（2013）济商初字第192号民事调解书、（2014）济中法执字第88号执行裁定书、（2014）济中法执字第88-2号执行裁定书、拍卖成交确认书各一份，证明涉案房屋易主，广博公司未履行告知义务，2015年3月长城公司到涉案房屋张贴广告画面时受到相关人员的阻挠，才知道了涉案房屋的情况；证据2，济南森克广告喷绘公司（以下简称森克公司）出具的证明、解放路派出所出具的证明、案外人佟其龙出具的收据、通话录音、森克公司员工王磊的证言各一份，证明广博公司不履行配合协助义务,多次阻挠长城公司行使权利,致使广告无法正常发布,长城公司因此拒绝支付广告费;证据3,微信沟通函、微信聊天记录各一份、2015年10月21日、2015年10月23日长城公司向广博公司发送的广告牌租赁沟通函及快递详单各两份，证明长城公司多次与广博公司沟通协商，广博公司均拒收，是严重的违约行为；证据4，解除合同通知书一份，证明在2015年11月13日长城公司向广博公司发出解除合同的通知；证据5，户外广告发布续签合同、解除协议各一份，证明由于广博公司的不配合、不协助，导致长城公司对外签订的合同无法履行，给长城公司造成了严重的经济损失；证据6，照片四张，证明广博公司阻止长城公司到楼顶发布广告，长城公司所制作的广告画面至今还在仓库中存放；证据7，长城公司与济南曹博士美容医院签订的楼顶广告牌发布合同一份，证明因广博公司的违约行为，导致长城公司与济南曹博士美容医院签订的楼顶广告牌发布合同未实际履行；证据8，长城公司通过快递向广博公司寄送的沟通函、解除合同通知书、广告画面拆除通知函共五份，该五份快递均因广博公司拒收被退回。反诉原告长城公司诉称，2013年9月29日，长城公司与广博公司签订《楼顶广告牌租赁合同》一份，约定了楼顶广告牌的位置、租赁期限、违约责任等。该合同签订后，长城公司依约交付了保证金、租金等，并发布了相应的广告。2014年9月25日，广告牌所在楼的产权人丰和公司因无力偿还山东济南润丰农村合作银行（以下简称润丰银行）的借款，致使该楼的相关楼层被济南市中级人民法院（以下简称济南中院）依法拍卖。在长城公司得知上述拍卖信息且经查询后才得知该楼已于2013年9月25日被济南中院查封，且该楼还存在位于拆迁区域内的情形，致使长城公司无法办理广告牌设置许可证。因广博公司上述欺诈等违约行为致使合同自2014年9月25日起就无法正常履行，给长城公司造成了严重的经济损失，故请求法院依法判令广博公司向长城公司赔偿经济损失393922.65元、退还保证金50000元、支付违约金100000元、赔偿广告发布费20000元，以及上述费用的利息损失（以上述各项赔偿数额为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自各项款项发生之日起计算至判决生效之日止）。反诉原告长城公司为证实其主张，提交以下证据：证据1—8与其在本诉中提交的证据1—8相同；证据9，2015年9月25日签订的《户外广告发布续签合同》一份；证据10，2015年11月12日签订的《解除协议》一份；证据11，保证金收条一份；证据12，佟其龙出具的收条一份，证明佟其龙作为涉案房屋新房主的代表人阻止长城公司发布广告，为此长城公司向其支付了2万元，其才同意长城公司发布广告，同时证明广博公司不履行协调义务；证据13，2015年3月12日签订的《楼顶广告牌发布合同》一份及未上挂画面照片两张，证明因广博公司不履行协调义务，新房主阻止长城公司发布广告而给长城公司造成的损失；证据14,2015年度物料制作费明细一份；证据15，2016年6月1日的增值税发票一份，金额为31000元；证据16，2016年1月17日的增值税发票一份，金额为4500元；证据17，茗筑一品未安装画面明细一份及实物照片2张；证据14—17证明已经喷绘的广告未发布，但长城公司已经向喷绘公司支付了广告喷绘费。反诉被告广博公司辩称，长城公司与广博公司签订《楼顶广告牌租赁合同》之前，广博公司已将楼顶广告牌现实状况及该楼位于拆迁区域内等情况告知长城公司，且双方在合同第一条、第三条第二款、第四条第五款、第八条中明确约定广告牌被拆除后致使合同不能履行时，双方的权利义务及租金的计算方式。双方签订的《楼顶广告牌租赁合同》与广告牌所在的楼没有关系，且该楼的所有权人自合同签订至今所有权未发生变动，对楼顶广告牌的使用并未发生任何影响，长城公司自合同签订之日起一直使用广告牌至2016年3月31日，该事实证明涉案广告牌一直具备合同约定的租赁条件，广博公司已按约履行了合同义务，因此请求法院依法驳回反诉原告长城公司的反诉请求。反诉被告广博公司为证实其主张，提交以下证据：证据1—3与其在本诉中提交的证据1—3相同；证据4，录像光盘一张，证明长城公司对广告牌实际使用时间截止到2016年3月31日。经审理查明，2010年9月1日，广博公司（乙方）与丰和公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其拥有产权的位于济南市房屋整楼（含整楼广告牌）出租给乙方，租赁期限自2010年9月1日至2030年9月30日，租期内允许乙方对外转租，租金每年120万元；合同签订当日一次性支付五年租金，以后每五年支付一次。该合同签订当日，广博公司向丰和公司支付了2010年9月1日至2015年8月31日期间的租金600万元，并于2015年8月1日支付2015年9月1日至2020年8月31日期间的租金600万元。2013年9月29日，广博公司（甲方）与山东长城梅地亚文化传播有限公司（乙方，该公司名称于2016年1月25日变更为长城梅地亚文化产业集团有限公司）签订《楼顶广告牌租赁合同》一份，约定甲方将位于济南市历下区和平路96号楼顶广告牌出租给乙方，该广告牌无审批手续；租赁期限自2013年10月1日至2018年10月30日，租金为每年50万元；保证金5万元，于合同签订时一次性付清。合同第二条第三款约定：“租金每年10月1日支付，先付后用，逾期按每日千分之五支付滞纳金。”该合同第三条第二款约定：“甲方有义务同乙方一起采取公关手段，确保此广告牌正常使用不被拆除，公关费用由乙方承担。”合同第四条第五款约定：“在合同期内，乙方可以申请广告牌正规手续，广告牌正规审批手续由乙方申请，甲方给予配合，申请费用由乙方支付，合同期满后，手续无偿转让给甲方。若合同期内，乙方负责申请广告审批手续，若政府部门不予批复，导致广告牌拆除，则无乙方责任，合同自然终止。”合同第七条第一款约定：“在本合同履行期限内，任何一方均不得以任何理由或者本合同规定事由单方面解除或不完全履行本合同，如有违反，违约方须按照本合同约定的保证金的双倍支付守约方违约金并赔偿守约方的实际损失。”合同第十一条约定：“任何一方向对方发出的任何通知均应采取书面形式。本合同履行中的通知，如使用特快专递邮件，以寄出日后的第四日视为收件日期；除非一方书面通知更改地址，一切通知均应发往本合同首页列明的地址和号码。”合同首页列明的广博公司的地址为“济南市和平路*号”。该合同签订后，长城公司向广博公司支付了保证金50000元及2015年9月30日之前的广告牌租金，之后的租金未支付。另查明，2008年12月24日，润丰银行与丰和公司签订《借款合同》一份，约定丰和公司向润丰银行借款2640万元，并签订《最高额抵押合同》，约定丰和公司以其名下位于历山路*号1幢1层部分及2、3、4层房产提供抵押担保，并办理了抵押登记。2009年3月27日，润丰银行与丰和公司又签订《借款合同》一份，约定丰和公司向润丰银行借款360万元，并签订《最高额抵押合同》，约定丰和公司以其名下土地使用权（土地证号：历下国用（2008）第01000**号，抵押面积1534.85平方米）提供抵押担保，并办理了抵押登记。上述借款期限届满后，丰和公司仅偿还部分借款。为此，润丰银行向济南中院提起诉讼，要求法院依法判令丰和公司偿还借款本金2999万元及利息，并对抵押物享有优先受偿权。经济南中院主持调解，丰和公司与润丰银行达成调解协议，济南中院作出（2013）济商初字第192号民事调解书：一、双方认可截止2011年2月21日，丰和公司尚欠润丰银行借款本金2639万元和360万元，利息分别为515万元和69万元，丰和公司同意于2014年1月31日前偿还；二、润丰银行在诉讼中支出的律师代理费87900元由丰和公司承担，于2014年1月31日偿还；三、润丰银行对丰和公司所抵押的房产在本金2639万元及相应利息、律师代理费范围内享有优先受偿权，润丰银行对丰和公司所抵押的土地使用权在本金360万元及相应利息范围内享有优先受偿权。该调解书生效后，丰和公司未按约定履行付款义务，润丰银行遂申请强制执行。济南中院于2014年9月26日作出（2014）济中法执字第88号执行裁定书，裁定拍卖被执行人丰和公司名下位于济南市1层部分及2、3、4层房产及该房产分摊的土地使用权以清偿债务。2014年11月5日买受人刘孝锋以40303000元的价格竞得。济南中院于2014年12月9日作出（2014）济中法执字第88-1号执行裁定书，裁定位于济南市1层部分及2、3、4层房产及该房产分摊的土地使用权归刘孝锋所有。长城公司主张在涉案房屋被拍卖后，买受人阻止其到楼顶安装广告画面，为此其公司工作人员程燕于2015年3月17日向济南市公安局历下区分局解放路派出所报警，民警告知其自行协商处理或到法院解决。长城公司为证实其安装广告画面受阻的事实，提交济南森克广告有限公司（以下简称森克公司）出具的证明及其员工王磊出具的证人证言各一份，均称森克公司根据长城公司的委托为其制作曹博士美容医院的广告画面后，安排工人到历山路和平路交叉口东南角速8酒店楼顶安装时，房屋管理人阻挠未能安装成功，喷绘画面仍在仓库堆放；2015年3月16日、17日，其两次到涉案楼顶更换广告画面，因房屋管理人阻挠，均未成功安装，3月17日长城公司工作人员还因此报警，直至3月23日才安装成功；2015年9月24日，其为长城公司安装茗筑一品房地产新画面受阻，一直未能安装。对长城公司的上述主张，广博公司提出异议，并提交其于2016年3月30日拍摄的涉案广告牌画面录像一份，以此证明直至2016年3月30日涉案广告牌一直由长城公司占有使用。该录像显示，涉案广告牌所发布的广告为茗筑一品的销售广告。对此，长城公司提出异议，并提交了其与山东茗筑华亭置业有限公司签订的《户外广告发布合同》和《户外广告发布续签合同》各一份，其中《户外广告发布合同》约定广告发布期为6个月，自2015年3月22日至2015年9月21日；《户外广告发布续签合同》约定广告发布期为6个月，自2015年9月20日至2016年3月19日，广告费为46万元。据此，长城公司主张广博公司提交的录像中显示的广告画面是根据其与山东茗筑华亭置业有限公司签订的第一份《户外广告发布合同》的约定发布的广告，根据合同约定，该广告画面的有效期至2015年9月21日；而根据双方签订的《户外广告发布续签合同》的约定，广告画面应于2015年9月21日进行更换，而由于新房主的阻扰，广告画面未能更换，故广博公司提交的录像中的广告画面已失效。同时，长城公司提交其于2015年11月23日通过EMS向广博公司发送的《通知函》一份，称：鉴于双方的《楼顶广告牌租赁合同》已经解除，和平路96号楼顶发布的“浪潮茗筑一品”户外广告画面应立即拆除，停止发布，请广博公司给予协调并安排时间进行施工。该邮件因拒收被退回。在发生广告发布受阻事件后，长城公司分别于2015年10月21日、2015年10月23日、2015年11月23日、2016年1月21日通过特快专递向广博公司发送了沟通函，要求广博公司履行协助义务，保证双方签订的合同能够继续履行。上述四份邮件的收件人地址均为“和平路*号”，其中2015年10月21日的邮件因无人签收被退回，2015年10月23日、2015年11月23日、2016年1月21日的邮件因拒收被退回。2015年11月13日，长城公司通过快递向广博公司发送了《解除合同通知》，称因合同目的无法实现，要求解除与广博公司签订的《楼顶广告牌租赁合同》，该邮件因拒收被退回。另查明，长城公司主张因其与广博公司签订的《楼顶广告牌租赁合同》合同目的无法实现，给其造成了巨大的经济损失，包括：为了顺利安装画面，支付给新房主的代表人佟其龙广告发布费2万元。为证实该主张，长城公司提交佟其龙于2015年3月23日出具的收据一份，记载：收到长城公司楼顶广告发布费20000元。此外，因长城公司与山东茗筑华亭置业有限公司签订的《户外广告发布续签合同》未完全履行，山东茗筑华亭置业有限公司仅向其支付广告费66077.35元，剩余393922.65元未付，故造成损失393922.65元。本院认为，广博公司与长城公司签订的《楼顶广告牌租赁合同》合法有效，本院予以认定。在该合同履行过程中，涉案广告牌所在的楼宇原所有权人丰和公司因拖欠他人债务，导致房产被拍卖。因此庭审中广博公司主张涉案广告牌所在楼宇的所有人从未发生过变化，与事实不符。根据长城公司提交的济南市公安局历下区分局解放路派出所出具的报警证明，以及森克公司出具的证明、证人王磊出具的证言，可以证实在2015年3月16日之后，长城公司安装广告画面时多次受阻；而根据济南中院作出的（2014）济中法执字第88-1号执行裁定书，可以证实此时广告牌所在的房屋所有权人已经发生变更，该事实能够与长城公司的主张相吻合。据此，本院认为，长城公司提交的证据足以证实在涉案广告牌租赁合同履行过程中发生了广告发布受阻的事件。根据长城公司提交的其通过特快专递向广博公司发送的沟通函，可以证实在广告发布受阻事件发生后，长城公司积极与广博公司联系，要求广博公司予以协调，但邮件均被退回。因邮件的送达地址均为双方合同中约定的送达地址，即“济南市和平路*号”，故根据合同第十一条的约定，应以寄出日后的第四日视为收件日期。据此，应视为上述邮件广博公司均已收到。广博公司在收到长城公司寄送的上述沟通函后，未积极协调，导致涉案广告牌租赁合同无法继续履行，合同目的不能实现，长城公司有权要求解除合同。根据长城公司提交的其于2015年11月13日通过快递向广博公司发送的《解除合同通知》，虽然该邮件因“拒收”被退回，但根据合同第十一条的约定，该邮件应视为于2015年11月17日送达，双方的《楼顶广告牌租赁合同》于该日解除。因长城公司仅向广博公司支付了2015年9月30日之前的广告牌租金，故2015年10月1日至2015年11月17日期间的广告牌租金65753元，长城公司应当承担继续履行的责任。对广博公司要求长城公司支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，根据双方签订的《楼顶广告牌租赁合同》第二条第三款的约定，租金应于每年10月1日支付，逾期按每日千分之五支付滞纳金。因双方约定的滞纳金过高，且长城公司提出要求法院予以调整的请求，故本院酌定逾期付款滞纳金以65753元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年10月2日起计算至本判决生效之日止。对长城公司要求广博公司赔偿经济损失393922.65元的反诉请求，虽然因广告画面无法更换，造成长城公司与山东茗筑华亭置业有限公司签订的《户外广告发布续签合同》未完全履行，但未履行期间的合同价款393922.65元应包含长城公司为广告发布而支出的成本及预期可得利益，而成本中包含涉案广告牌的租赁费用，因本院已认定长城公司无需向广博公司支付2015年11月18日之后的广告牌租金，故393922.65元并非为长城公司的实际损失，故对长城公司的该项反诉请求，本院不予支持。对长城公司要求广博公司赔偿广告发布费20000元的反诉请求，因长城公司未提交证据证明佟其龙的身份情况，即无法证实佟其龙与新的房屋所有权人的关系，故对佟其龙出具的收据的真实性及与本案的关联性本院不予认定，长城公司据此主张损失20000元，证据不足，本院不予支持。对长城公司要求广博公司退还保证金50000元的反诉请求，因双方签订的《楼顶广告牌租赁合同》已解除，该保证金广博公司应予退还。对长城公司要求广博公司支付违约金100000元的反诉请求，根据《楼顶广告牌租赁合同》第七条第一款的约定，涉案合同因广博公司未履行积极协调义务，合同目的不能实现，广博公司的行为已构成违约，其应当向长城公司支付违约金。但因双方约定的违约金过高，且广博公司提出要求法院调整的请求，故本院酌定由广博公司按照保证金的一倍向长城公司支付违约金，即5万元。对长城公司要求广博公司支付保证金、违约金的利息损失的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）长城梅地亚文化产业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）济南广博物业管理有限公司支付广告牌租金65753元；二、被告（反诉原告）长城梅地亚文化产业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）济南广博物业管理有限公司支付逾期付款滞纳金（以65753元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年10月2日起计算至本判决生效之日止）；三、驳回原告（反诉被告）济南广博物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）济南广博物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）长城梅地亚文化产业集团有限公司返还保证金50000元；五、原告（反诉被告）济南广博物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）长城梅地亚文化产业集团有限公司支付违约金50000元；六、驳回被告（反诉原告）长城梅地亚文化产业集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10800元，由原告（反诉被告）济南广博物业管理有限公司负担9720元，被告（反诉原告）长城梅地亚文化产业集团有限公司负担1080元；反诉案件受理费5400元，由原告（反诉被告）济南广博物业管理有限公司负担960元，由被告（反诉原告）长城梅地亚文化产业集团有限公司负担4440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 孙晓博人民陪审员 修 芳人民陪审员 郭小云二〇一六年十月二十六日书 记 员 高理力