（2016）京0117民初6955号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2018-07-12
案件名称
赵连福与北京乾元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市平谷区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵连福,北京乾元房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0117民初6955号原告：赵连福，男，1981年2月出生。被告：北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。法定代表人：庄海云，总经理。委托诉讼代理人：张立功。委托诉讼代理人：许欣。原告赵连福与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵连福到庭参加诉讼。被告乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵连福向本院提出诉讼请求：1.被告支付我逾期办理初始登记违约金88580元；2.被告支付我逾期办理转移登记违约金72429.60元；3.被告退还产权代办费400元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2007年7月30日，原告与被告签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的北京市平谷区××小区×1号楼××单元××号（现为×2号楼××单元××号）商品房一套。该合同第二十条约定，被告应当在2008年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因被告的责任未能在前述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，在原告选择不退房的情况下，自前述期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付。合同第二十条同时约定，商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，在原告选择不退房的情况下，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。合同签订后，原告向被告交纳了购房款共计412006元（其中2008年7月15日交纳面积补差款12006元）。2008年7月15日，被告向原告交付房屋，原告向被告交纳了产��代办费400元。2014年11月21日，被告取得了涉案商品房所在楼栋的权属证明。2015年4月29日，原告实际取得涉案房屋的房屋所有权证。被告的行为已经构成违约，且系原告自行办理房屋所有权证，故被告应当按照合同约定承担违约责任且应退还产权代办费。被告乾元公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为：第一，如原告没有合同原件，其主张没有合同依据；如原告没有购房发票原件或未按合同约定足额缴纳购房款，则原告存在违约行为；如原告不是合同签订人，则其不应为当事人；第二，原告所在楼栋迟延交付，存在不可抗力原因及非被告过错原因，对于举办奥运会、残奥会的停工时间及部分居民阻挠化粪池及污水管线施工的时间应当予以扣除；第三，原告要求支付初始登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效；被告未在约定期限内完成初始登记，但���告未在约定的完成日期后两年内主张过权利，其诉求已超过诉讼时效；第四，原告要求支付转移登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，其在入住一段时间后的两年内并未要求我公司为其办理转移登记，故其主张不应得到支持；第五，我公司与原告签订的商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，该项约定显失公平；第六，因业主在入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理房产证；第七，因买受人至今尚未签订委托我公司为其办理转移登记的委托书，亦未及时缴纳契税，致使我公司无法为其办理转移登记，故买受人对于我公司未按约定时间完成转移登记一事存在过错；此外，买受人尚未实际取得房屋产权证，我公司依据合同约定享有30天的履行期，故目前无法计算具体的赔偿期间；第八，违约金数额过高，有违公平原则，请求法院予以酌减。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原、被告双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内取得涉案商品房的初始登记，亦未在约定期限内为原告办理转移登记，其行为已构成违约，故依约应向原告支付违约金。被告取得涉案商品房的初始登记后有义务将该情况及时通知原告，但被告未能提交其履行前述义务的相关证据；同时根据合同约定，如被告迟延办理房屋权属初始登记，其应于实际取得商品房所在楼栋权属证明之日起30日内向原告支付违约金。而根据法律规定，诉讼时效期间从当事人知道或应当知道权利被侵害时起计算，故原告主张初始登记违约金的诉讼时效起算时间应是得知被告未按合同约定支付违约金之日；被告所述的计算诉讼时效期间的基准日缺乏合理性，其关于原告要求支付逾期办理房屋权属初始登记违约金已经超过诉讼时效之辩解缺乏事实依据，本院不予采纳。被告辩称原告主张转移登记违约金已超过诉讼时效，但因双方约定被告应于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付违约金，故从原告取得转移登记的时间上起算，原告的诉讼仍在诉讼时效期间内，本院对于被告的该辩解意见亦不予采纳。被告辩称迟延办理初始登记及办理产权证系因他人或原告原因所致，其自身不存在过错，但未能提供足够证据予以证明，故本院对此抗辩理由亦不予采纳。被告作为出卖人存在未依合同约定逾期办理初始登记及转移登记的违约行为，原告作为买受人主张两项违约金，对于重复期间的违约金，��院依公平原则择一予以支持，不重复计算。被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整，因原告未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。双方约定，原告委托被告办理房屋权属转移登记，且原告依约交纳产权代办费，但被告未履行代办义务，其应向原告退还产权代办费，故本院对于原告的该诉讼请求予以支持。被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和举证质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉���法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向原告赵连福支付逾期办理房屋权属初始登记违约金、转移登记违约金共计五万七千一百零四元；二、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向原告赵连福退还产权代办费四百元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千七百六十四元，由原告赵连福担一千一百四十五元（已交纳），由被告北京乾元房地产开发有限公司负担六百一十九元（限本判决生效后七日内给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王富菊二〇一六年十月二十六日书记员 赵彩军 来源：百度“”