（2016）陕01民终4204号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-09
案件名称
党自循与陕西轮行天下车轮有限公司、支敏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西轮行天下车轮有限公司,党自循,支敏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终4204号上诉人（原审被告）：陕西轮行天下车轮有限公司，住所地：西安市莲湖区环城西路北段376号海纳汽配市场北区L39A号。法定代表人：吴建蓉，该公司经理。委托诉讼代理人：种艺东，陕西奉先律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：党自循，西安仪表厂退休职工。委托诉讼代理人：党自昭，中铁一局退休职工。原审被告：支敏。上诉人陕西轮行天下车轮有限公司（以下简称轮行公司）因与被上诉人党自循及原审被告支敏房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2015)莲民初字第02378号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陕西轮行天下车轮有限公司的委托诉讼代理人种艺东、被上诉人党自循到庭参加诉讼。原审被告支敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。陕西轮行天下车轮有限公司上诉请求：1、撤销（2015）莲民初字第02378号民事判决，驳回党自循的上诉请求；2、一、二审诉讼费用由党自循承担。事实和理由：1、本案租赁合同系党自循与支敏签订，支敏虽系轮行公司员工，但不能因此认定承租人为轮行公司；2、虽然有两笔租金不是支敏支付，但系支敏委托徐强和吴建蓉代付，属支敏向以上两人的借款；3、党自循无证据证明轮行公司实际使用了房屋；4、该租赁房屋已在2014年11月底以前支敏多次通知党自循解除合同，实际上此时支敏就未再使用该房屋，只是党自循拒绝接受房屋，支敏不应承担后续租金。综上，一审判决错误，应予撤销。党自循辩称，1、合同虽是支敏与我签订，但支敏称用于轮行公司使用，第一次是在轮行公司收的租金，其余均是该公司转账，通过法定代表人吴建蓉账号转的，合同履行期间，第二笔房租对方不再支付，形成诉讼。支敏联系不上，也故意不到庭，原审判决认定事实清楚，应予维持。原审被告支敏，未到庭，也未提交书面意见。党自循向一审法院起诉请求：1、判令陕西轮行天下车轮有限公司、支敏支付租金9600元；2、交清所欠的物业费；3、赔偿房屋设施损坏返修费用2758元；4、本案诉讼费由陕西轮行天下车轮有限公司、支敏承担。一审法院认定事实：党自循在西安市劳动北路西仪104小区9号楼1层2号有房屋一套。2013年6月29日，党自循与支敏签订房屋租赁合同，约定将该房屋租赁给支敏使用。双方约定合同租期一年，从2013年7月1日起至2014年6月30日止，每月租金1600元，一年交两次租金，分别是2013年6月30日和2013年11月30日，每次交6个月的租金9600元。支敏系轮行公司职工，签订合同时支敏向党自循支付9600元租金及押金2000元。合同约定：押金待合同到期双方结算清楚后，党自循将押金退还给支敏；租赁期内双方均不得单方终止协议，否则承担违约责任，赔2000元；如要续租，提前一月告知党自循；党自循保证房屋的所有权或使用权无纠纷，保证支敏正常居住使用；支敏保证正常使用房屋，不改变房屋内外结构，租赁期间按时交纳房屋的水、电、垃圾费、暖费、物业管理、有线电视等相关费用。2013年12月3日党自循收到了从徐强账户转出的第二笔租金9600元。2014年6月初，合同即将到期，支敏表示愿意续租一年，党自循同意。2014年6月2日党自循在合同下方补充以下内容：“双方同意续租一年，各条款相同，时间从2014年7月1日至2015年6月31日”并签名。支敏于2014年6月3日在原合同下方签名。2014年6月6日续签合同后的第一笔租金从轮行公司轮行公司法定代表人吴建蓉的账户转入党自循账户。2014年11月应交第二笔房租时，支敏称公司不打算再租房屋，让党自循与公司直接协商，随后支敏离开轮行公司。党自循与轮行公司轮行公司协商房租相关事宜，末达成协议。因一直未收到租金，党自循于2014年12月在莲湖法院起诉支敏，要求其支付租金，后撤诉。2015年4月轮行公司以党自循妨碍公司正常营业在莲湖法院起诉党自循，后撤诉。2015年4月13日，轮行公司职工蒙涛委托李晓斌与党自循协调租房事宜，依据交接单可知：李晓斌受蒙涛委托，全权处理104租房事宜，将房屋钥匙及天然气卡交给房主，并将公司的东西清走。该条子上有李晓斌和党自昭的签名，双方租房合同于此时解除。另查，党自循交了以下费用，2014年11月15日至2015年3月15日的取暖费2227.2无，因轮行公司末返还电卡，党自循重办理电卡花费20元，2014年10月至2015年3月水费87元，2015年4月至2015年6月水费456元。关于房屋维修费用，党自循未提交证据。一审法院认为，党自循、轮行公司、支敏订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，租赁期满后，双方约定再续签一年，不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。从目前证据看，除签订合同时所交的租金是支敏支付的，其余租金均与支敏无关，可以认定是轮行公司向党自循支付租金，合同解除时也是轮行公司从党自循房屋内拉走了公司的物品，所以该房屋的实际承租人是轮行公司，支敏只是代公司签约，故本案应由实际承租人轮行公司向党自循支付房租。该租赁合同于2015年4月13日经双方协商自愿解除，轮行公司已向党自循支付了第一笔房租，下半年轮行公司实际占用房屋的时间是四个月半，故其应向党自循支付四个月半的房租7200元。关于物业费因合同约定租赁期间由轮行公司按时交纳房屋的水、电、垃圾费、暖、物业管理、有线电视等相关费用，因轮行公司未及时支付而由党自循支付的取暖费2227.2元、2014年10月至2015年3月的水费87元，党自循重办电卡花费的20元，以上花费合计2334.2元，党自循要求轮行公司支付，合法合理，莲湖法院依法予以支持。2015年4月至2015年6月的456元水费，因大部分的时间不在租赁期内，且明显高于轮行公司使用房屋时发生的水费，故对党自循关于该笔水费的请求不予支持。至于党自循要求轮行公司支付2758元的房屋维修费，因党自循没有证据证明上述事实，故对党自循该项请求不予支持。因轮行公司在签订合同时曾向党自循支付了2000元房屋押金，该费用应认定为轮行公司向党自循支付的，现双方合同解除，轮行公司应向党自循支付租金，党自循应将押金退还给轮行公司。依照“中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陕西轮行天下车轮有限公司自本判决生效之日起五日内向党自循支付房屋租金7200元；二、陕西轮行天下车轮有限公司自本判决生效之日起五日内向党自循支付物业费2334.2元（执行本条时应扣除轮行公司押金2000元，实际支付334,2元）：三、驳回党自循其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元，由陕西轮行天下车轮有限公司负担59元，党自循负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人轮行公司认为涉案《房屋租赁合同》系其公司员工支敏与党自循签订，与其无关。经查，2015年4月14日，双方当事人均认可的房屋交接单载明：“受轮行天下蒙涛委托、全权处理104租房事宜，将房门钥匙及天然气卡交予房主，并将我们的东西清走。”该内容已明确房内东西系公司所有。同时，合同履行期间，无证据显示支敏有支付租金的行为，而轮行公司法定代表人吴建蓉有从其账户中向党自循账户支付租金的行为。结合以上事实，可以认定涉案合同实际承租人为轮行公司，支敏系代公司签订涉案合同。轮行公司认为吴建蓉付款系受支敏委托，无证据佐证，所述缺乏合理性，不予采信。上述合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效合同，鉴于双方已于2015年4月13日协商解除合同，现党自循依据合同要求轮行公司支付拖欠租金及相关物业费用，理由正当，其请求中合理部分予以支持，原审法院依据查明的事实所确定的具体数额并无不当。党自循主张的相关水费及维修费用，缺乏事实依据，依法不予支持。综上所述，陕西轮行天下车轮有限公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费109元，由陕西轮行天下车轮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马莉莉审 判 员 李 刚代理审判员 马延环二〇一六年十月二十五日书 记 员 张 媛 关注公众号“”