（2016）湘07民终1285号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-01
案件名称
常德市武陵德高电脑城与刘辉租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省常德市中级人民法院
所属地区
湖南省常德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘辉,常德市武陵德高电脑城
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘07民终1285号上诉人（原审被告）：刘辉，居民。委托诉讼代理人：刘荣福，常德市武陵区正平法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：常德市武陵德高电脑城。投资人：简佳萍。委托诉讼代理人：高小红，湖南南天门律师事务所律师。上诉人刘辉因与被上诉人常德市武陵德高电脑城（以下简称德高电脑城）租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2016）湘0702民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘辉的委托诉讼代理人刘荣福、被上诉人德高电脑城的委托诉讼代理人高小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回德高电脑城要求刘辉腾空返还位于德高电脑城右侧花卉园场地的请求。事实和理由：一、一审判决所列诉讼主体错误，刘辉属于“有字号”的个体经营者，一审判决仅列自然人为当事人显然错误。二、一审判决对基本事实没有查清，书面合同之外的口头之约亦应是双方约定的内容，一审应当予以认定而没有认定。三、一审法院判决刘辉退出租赁场地，未考虑刘辉为填充整理场地的损失，显然属于判决不公。四、德高电脑城将不享有所有权、使用权的土地出租，有违物权法的规定，其诉求应当驳回。一审中德高电脑城并没有向法院提交享有出租地物权的证明，因此德高电脑城不享有对刘辉经营花卉场地的排他权。德高电脑城辩称，一、刘辉以承租人的身份与德高电脑城签订了租赁合同并履行合同义务，一审法院列刘辉为本案被告主体适格。二、刘辉与德高电脑城之间不存在有口头约定，双方之间所有的约定以书面合同为准。现双方的租赁期限已届满，刘辉应当返还租赁场地。三、刘辉对租赁场地的投入均系其自身经营所需，在租赁期限届满的情况下德高电脑城无需对刘辉给予任何补偿。四、德高电脑城对本案所涉的租赁场地享有合法的使用权、管理权。请求驳回上诉，维持原判。德高电脑城向一审法院起诉请求：判令刘辉腾空返还位于德高电脑城右侧花卉园场地，并由刘辉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年6月7日，刘辉从案外人周小兵处以7000元价格受让朗州南路359号德高花卉园从事花卉培养、经营，此后租赁经营至今。2014年6月18日，德高电脑城与刘辉签订《租赁协议》一份，协议约定：“德高电脑城将位于朗州南路359号德高花卉园租赁给刘辉做花卉培养及经营，租赁时间从2014年6月18日至2015年6月17日，租金6000元……”。合同签订后，刘辉依约缴纳了租金。合同期限届满后，2015年7月3日德高电脑城收取租金6000元，并承诺“等简总从澳洲回来商议签订合同事宜”。此后双方未就续签合同事宜达成协议，德高电脑城分别于2015年12月7日、2015年12月18日以告知函、律师函形式要求刘辉返还租赁物，刘辉至今拒绝搬离。德高电脑城为了维护自身合法财产权益，遂提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。德高电脑城与刘辉所签的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故该合同系合法有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中租赁合同约定，租赁期限自2014年6月18日起至2015年6月17日止，现租赁期限已届满，德高电脑城与刘辉不能就续租事宜协商一致，且德高电脑城已向刘辉发出不再续约及通知离场的通知。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，承租人应当返还租赁物，刘辉在租赁期间届满后未将租赁场地腾交给德高电脑城，在不具有合法事由的情况下继续占用德高电脑城的场地，其行为明显违反法律的规定，故刘辉应依法将租赁物腾交给德高电脑城。关于刘辉抗辩优先承租权及要求赔偿损失的主张，本案中德高电脑城、刘辉间的《租赁合同》并无关于优先承租权的约定，且刘辉主张侵犯其优先承租权的抗辩没有依据。同时，刘辉作为具备完全民事行为能力的民事主体，在签订合同时已经预见、应当预见到合同期满不再续签合同的可能性，刘辉所主张的损失实为其自身经营所必须，属其正常的商业投入，故本院对该抗辩主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：刘辉于判决生效后十日内将位于德高电脑城右侧德高花卉园的租赁场地全部腾退返还常德市武陵德高电脑城。案件受理费1050元减半收取525元，由刘辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：德高电脑城与刘辉在2014年6月18日签订书面租赁协议，刘辉系以个人名义签订该租赁协议并签字，经营期间也一直是刘辉向德高电脑城缴纳租金，故刘辉认为自己不是本案适格诉讼主体的主张不能成立。刘辉自2009年6月从他人处受让本案所涉租赁场地后，一直是向德高电脑城缴纳租金，未对德高电脑城对本案所涉租赁场地进行管理获得收益的资格提出异议，并且德高电脑城系根据案外人常德利成房地产开发有限责任公司的委托对本案所涉租赁场地享有合法的管理使用权。刘辉虽认为德高电脑城曾口头承诺其可以长期租赁本案所涉租赁场地，但对此并非提交证据予以证实。刘辉提交的注册登记资料、租房合同、房屋产权证、委托代理人身份证明及房屋平面图等证据不能达到证明德高电脑城无权出租本案所涉租赁场地的证明目的，对其证明效力本院不予采信。德高电脑城提交的规划总平面图、总平面定位图、建设工程规划许可证、情况说明及内资企业登记基本情况表等证据可以证明德高电脑城受案外人常德利成房地产开发有限责任公司的委托对本案所涉租赁场地享有合法的管理使用权等案件情况，对其相应的证明效力本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为刘辉是否应向德高电脑城返还位于德高电脑城右侧的花卉园场地。本案中，德高电脑城系根据案外人常德利成房地产开发有限责任公司的委托对本案所涉租赁场地享有合法的管理使用权，德高电脑城与刘辉在2014年6月18日签订书面租赁协议，刘辉为租赁协议的一方主体即承租人，且刘辉自2009年6月从他人处受让本案所涉的租赁场地后，一直是向德高电脑城缴纳租金，认可德高电脑城是本案所涉租赁场地的合法管理人。因此，德高电脑城在双方签订的书面租赁合同到期后以刘辉为被告提起诉讼符合法律规定。刘辉认为一审判决所列诉讼主体错误，德高电脑城不享有对刘辉经营花卉场地排他权的上诉主张不能成立，本院不予支持。刘辉与德高电脑城签订的书面租赁合同在2015年6月17日到期后，双方未续签书面合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定，双方之间只能视为不定期租赁关系，出租人德高电脑城有权在合理期限之前通知承租人刘辉后解除租赁关系。根据查明的案件情况，德高电脑城在双方的书面租赁合同到期后，已先后多次以书面或口头的形式告知刘辉双方不再续签合同并要求刘辉返还本案所涉租赁场地，并且即使按照双方之前书面合同约定的年租金标准认定合同到期后德高电脑城向刘辉收取的租金6000元系一年的租金，刘辉的租赁期限也已于2016年6月17日届满。刘辉一直占用本案所涉租赁场地至今拒不返还的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”之规定，刘辉应当将本案所涉租赁场地返还给德高电脑城。刘辉认为德高电脑城曾口头承诺其可以长期租赁本案所涉租赁场地，但并未提交合法有效的证据证实其主张，故本院对此主张不予采纳。刘辉在双方租赁合同已到期的情况下认为德高电脑城应当向其补偿填充整理场地费用的主张没有法律依据，本院亦不予支持。综上所述，刘辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人刘辉负担。本判决为终审判决。审判长 金春明审判员 彭 炜审判员 张 利二〇一六年十月二十五日书记员 赵丹丹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”