（2016）黑0103民初4927号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-01-05
案件名称
哈尔滨市南岗区凯悦深海鱼酒店与中国人民解放军93199部队后勤部租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
哈尔滨市南岗区凯悦深海鱼酒店,中国人民解放军93199部队后勤部
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第二百一十二条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0103民初4927号原告(反诉被告)哈尔滨市南岗区凯悦深海鱼酒店(反诉被告)，住所地哈尔滨市南岗区中山路*****号。经营者李长伟，男，1964年1月26日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人郑永刚，黑龙江郑永刚律师事务所律师。被告（反诉原告）中国人民解放军93199部队后勤部，住所地哈尔滨市南岗区中山路226号。法定代表人尹勇，男，职务部长。委托代理人王金娟，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。原告(反诉被告)哈尔滨市南岗区凯悦深海鱼酒店（以下简称凯悦酒店）与被告（反诉原告）中国人民解放军93199部队后勤部（以下简称部队后勤部）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)经营者李长伟及其委托代理人郑永刚、被告（反诉原告）的委托代理人王金娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯悦酒店起诉称：2012年12月11日,原、被告双方签订《军队房地产租赁合同》，约定：被告将位于哈尔滨市南岗区中山路某房屋租赁给原告使用，租赁期限自2012年12月31日至2013年12月31日，租金为每年45万元整，租金按年结算。合同签订后，原告向被告交付租金45万元。被告将房屋交付原告使用。租期届满后，双方将租赁期限延长至2015年12月20日。2015年8月被告向原告提出，希望变更租赁地点，由被告提供哈尔滨市宣化街某房产继续履行合同，原告表示同意，随即进行装修设计和搬离相关准备工作，但被告迟迟不通知原告具体装修和搬离时间。2015年10月被告提出租金变更为65万元，原告考虑双方合作多年表示同意。被告仍让原告继续等待装修和搬离时间。2015年底，被告通知原告继续出租南岗区中山路某房产。原告自2015年8月就为搬离做准备工作，仅留少量服务人员在店，处于停止营业状态，要求被告给予延期4个月，并免收租金。经多次协商，被告不同意延期并免租金，但同意原告自2016年开始按季度交纳租金，租赁期限、内容、租金标准仍按之前合同执行，原告表示同意。原告按约定交纳了2015年12月20日至2016年3月20日租金。2016年4月中旬，被告通知原告解除租赁关系，让原告立即搬出租赁房屋，并同时给原告停水、停电。被告收取原告2016年度3个月租金，按双方约定或交易习惯租赁关系已成立，合同未到期情况下，被告擅自终止履行合同已经构成违约。且被告并未按合同约定或法律规定履行提前通知义务，2016年5月5日被告将原告租赁的房屋查封并停水、停电，被告提前解除合同的行为给原告造成极大的经济损失，故原告起诉至法院，请求判令被告：1、赔偿擅自给原告停水、停电造成的损失54873元；2、按合同第九条约定，赔偿原告搬迁费用即2个月租金75000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告部队后勤部辩称：1、2016年原告对诉争房产的租赁形式是不定期租赁。原告租赁被告位于哈尔滨市南岗区中山路某房屋，2015年12月31日前，被告已向原告告知合同到期后，被告的房屋将不再继续出租，故合同到期后原、被告双方并未续签书面合同。因原告向被告申请顺延3个月，并向被告支付了3个月的租金，但仍未签订书面合同。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原、被告双方已形成不定期租赁。2、2016年3月31日合同到期后，原告并未按照合同约定将房屋返还。2016年4月20日被告依法向原告送达了“搬迁通知”，并且给原告留有必要的准备时间，要求原告于2016年5月1日前搬离房屋。原告向被告保证在2016年5月5日早上全部搬离，被告同意原告在2016年5月5日交还房屋。原、被告双方协商一致，已发生解除合同的法律效力，故原、被告租赁合同已解除。3、原告承租房屋经营期间的水费和电费均由原告承担。租赁合同到期后，被告有权收回房屋，对房屋是否断水断电与原告无关。为此，合同履行期限内，被告完全履行合同，不存在任何违约，原告要求赔偿损失的诉请于法无据，应当依法驳回。反诉原告部队后勤部（本诉被告）反诉称：2014年12月30日93199部队后勤部与凯悦酒店签订了《军队房地产租赁合同》，约定租赁期限为1年，即从2014年12月30日至2015年12月30日，租金每年45万元，即每月租金37500元。2015年12月30日合同到期后，原、被告没有再续签合同。该合同为不定期租赁，凯悦酒店按月支付房屋租金。2016年3月，部队后勤部通知凯悦酒店解除合同，并要求其限期迁出房屋。2016年5月4日凯悦酒店法定代表人李长伟给部队后勤部出具保证书，保证2016年5月5日早9点整办理酒店及部队交接手续。凯悦酒店未按照保证的时间搬出租赁房屋，致使部队后勤部无法使用自己的房屋，造成损失。2016年3月30日至2016年5月5日的租金，凯悦酒店未支付，故部队后勤部提出反诉，请求法院判令反诉被告：1、支付反诉原告2016年3月30日至2016年5月5日的租金43750元；2、赔偿因拒不迁出而给反诉原告造成的损失93750元（按双方约定的租金标准计算自2016年5月5日至2016年7月19日两个半月的租金损失）；3、诉讼费用由反诉原告承担。反诉被告凯悦酒店（本诉原告）辩称：凯悦酒店不拖欠部队后勤部租金，双方于2016年7月15日已经达成了合意，所以解除合同的时间为2016年7月15日。合意时，原告并未向被告主张租金，所以双方对租金并没有争议。双方之间的争议是因部队后勤部违约引起，所以不存在拖欠租金的事宜。双方发生争议的时间是2016年4月1日，2014年4月1日后，凯悦酒店已无法正常使用房屋，至2016年5月4日房屋已经被部队后勤部实际控制。依据双方签订的合同，部队后勤部还应当返还凯悦酒店两个月的房屋租金作为搬迁损失。关于部队后勤部要求的损失没有法律依据，请法院予以驳回。原告凯悦酒店为证明其本诉中主张的事实成立，向本院提交并当庭举示证据情况及被告部队后勤部的质证情况如下：证据一、军队房地产租赁合同两份（2012年的合同系复印件）。拟证明：2012年的租赁合同约定双方一年一签合同，2012年后双方没有签订合同。2014年双方签订合同一份，约定每年45万元，月租金37500元，说明原、被告之间合同期限为每一年，房屋租赁的用途是开设酒店。如果被告单方提出终止合同，应当在合理的期限内，提前三个月通知原告，并补偿两个月的房屋租金作为搬迁费用。被告对证据一的质证意见：对原告提交的2014年至2015年为期一年的租赁合同的真实性、合法性、关联性无异议，证明问题有异议。该证据证明原告租赁期限为1年，租金的交付方式为现金交付，2015年12月20日合同期满。原、被告形成租赁关系均是签订书面合同，无其他交易习惯。2012年租赁合同系复印件，被告不予质证。证据二、收据2张，收条1份。拟证明：双方履行合同时每年房租45万元，2016年由于双方没有签订租赁合同，原告是按季度交纳的租金。被告对证据二收条真实性及证明问题均有异议。原告提供的收条收款人为张鑫亮，非本案诉讼主体，与本案无关。对2014年1月3日的收据真实性无异议，证明问题有异议。该证据证实原、被告签订的合同约定租期为1年，租金45万元，并且原告交付了一年的租金。2016年3月1日收据真实性无异议，证明问题有异议。该证据证实原告交付的房屋租金是2015年12月20日至2016年3月20日为期三个月的租金，与2014年1月3日的租金交付方式不同，2016年房屋租赁方式为不定期租赁。证据三、票据18张。拟证明：2016年3月以后，被告行为构成违约，强制性的对原告租赁的房屋停水、停电，并派兵到酒店现场干扰经营，使原告的酒店无法正常经营。由于停水、停电，原告不得不自行购买水、电，给原告造成了很大的经济损失。被告对证据三真实性及证明问题均有异议。该证据非正规发票，且票据中显示的为建材，与本案房屋租赁无因果关系。票据无收款及收货单位、无付货单位、付款单位，因此与本案无关。证据四、照片3张。拟证明：被告在2016年5月4日将原告租赁的房屋查封，致使原告酒店无法正常经营；与证据三相互印证，原告租赁发电机进行发电，购买生活用水。被告对证据四真实性及证明问题均有异议。该照片无法显示拍摄的时间、地点，无法证明原告所主张的购买生活用水及发电等，该证据与本案无关。证据五、房屋腾退协议书。拟证明：双方于2016年7月15日达成了合同终止协议，双方同意在2016年7月15日解除合同。被告对证据五真实性无异议，证明问题有异议。该协议显示被告补偿原告5万元是用于购买原告的五部空调、灯具等固定设施，同时证明在合同解除后，原告2016年7月19日方将承租的房屋腾退，为此原告应赔偿被告2016年5月5日至2016年7月19日两个半月的租金损失。被告部队后勤部为证明其辩诉主张及反诉主张的事实成立，向本院提交并当庭举示证据情况及原告凯悦酒店（反诉被告）的质证情况如下：证据一、军队房地产租赁合同。拟证明：原、被告于2014年5月20日签订军队房地产租赁合同，合同约定原告租赁被告位于哈尔滨市南岗区中山路某号楼（沈空黑字第××号）房屋，租期一年，从2014年12月31日至2015年12月31日，租金45万元。原告对证据一真实性无异议，证明问题有异议。合同约定的租赁用途为开设酒店，开设酒店是长期的经营活动，合同的租赁期不可能一年就结束。按本合同原告对实际的装修及厨房设备、酒店设备的投入高达500余万元，所以依据被告所提供的双方仅签署一年的合约来看是有悖常理的，双方是每年一签合同，并不是一年的合同期就结束了。证据二、搬迁通知。拟证明:2016年4月20日被告通知原告，双方的租赁合同已于2015年12月31日到期，到期后经原告申请，被告同意原告继续经营到3月31日。合同到期后，原告拒不搬迁，为此被告要求原告于2016年5月1日之前将房屋交付给被告，并向原告送达搬迁通知，原告接到搬迁通知后，并未提出任何异议。原告对证据二的质证意见：原告未收到过此通知书，对真实性无法确定，并不知道被告所谓的告知行为，从而可以说明被告所谓主张合同到期的事由是不成立的；该证据可以印证原告向法庭主张的使用发电机进行经营的事实的存在。被告在此通知之前已构成违约，给原告的实际经营造成了损失。从该证据中被告已经自认。证据三、快递回执、通知一份。拟证明：被告于2015年6月向原告告知双方解除租赁合同。原告对证据三的质证意见：原告没有收到过通知书，通知书上记载的时间是2005年6月11日，所以对真实性有异议。证据四、保证书。拟证明：2016年5月4日，原告向被告保证其于2016年5月5日9时整办理房屋交接手续，从租赁房屋中迁出。原告对证据四真实性无异议，证明问题有异议。交接手续并不意味同意解除合同，该证据不具有证明效力。李长伟是在被胁迫的情况下完成的，被告派部队官兵强制性封锁了酒店，当时原告经营酒店还有客人没有撤场，所以李长伟在不得已的情况下签订了保证书，保证书的内容不是李长伟签写，李长伟只是签字。证据五、房屋腾退协议书及被告关于给原告酒店空调补偿款的请示文件。拟证明：2016年7月19日原告搬迁，并与被告办理了房屋交接手续。协议约定的补偿款已经支付给原告。原告对证据五的质证意见：文件是被告内部颁发的，与原告无关。腾退协议书真实性无异议，该协议书是真实意思表示，约定双方于2016年7月15日解除合同，所以解除合同日期应为2016年7月15日。证据六、中国人民解放军有偿服务收费专用票据。拟证明：原告向被告支付了2015年12月20日至2016年3月31日三个月的租金112500元。原告对证据六无异议。原告确实支付租金到2016年3月31日，该票据应交付给原告，但被告并未交付。原告凯悦酒店（反诉被告）在反诉中未向本院提交并举示证据。本院对原、被告双方举示证据的认定意见如下：原告举示的证据一，2012年签订的合同系复印件，原告未在规定期限内提供原件，本院对该证据不予采信。2014年至2015年的合同，被告无异议，本院予以采信。证据二，收条中收款人张鑫亮系被告工作人员，本院对该收条予以采信。被告对收据的真实性无异议，本院对收据的真实性予以采信。证据三，非正规票据，且该票据不能证明原告的主张，对该证据不予采信。证据四，照片没有记载时间，该证据不能证明原告拟证明的问题，对该证据不予采信。证据五，被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。被告（反诉原告）举示的证据一，原告（反诉被告）对真实性无异议，本院对真实性予以采信。证据二，因原告（反诉被告）自认被告（反诉原告）已口头告知其合同解除事宜，故该证据证明的问题，本院予以采信。证据三，快递回执不能显示通知的内容，该证据不能证明通知的内容是否送达给原告（反诉被告），该证据不予采信。证据四，原告（反诉被告）经营者承认是其本人签字，故该证据予以采信。证据五，原告（反诉被告）对协议无异议，且已经收到了补偿款，协议与文件可以相互佐证，该证据予以采信。证据六，原告（反诉被告）无异议，本院对该证据予以采信。经审理查明，原、被告于2014年5月20日签订房屋租赁合同，约定部队后勤部将位于黑龙江省哈尔滨市南岗区中山路某号（坐落号：空沈黑字第××号）房屋出租给凯悦酒店使用。租赁用途为餐饮。租赁期限为2014年12月30日至2015年12月30日止。租金为45万元，按年结算。关于合同的解除：（一）、部队后勤部因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，凯悦酒店应当自接到部队后勤部书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及合同约定权属归部队后勤部的全部财产交还。部队后勤部按凯悦酒店实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互补补偿；（二）、部队后勤部因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知凯悦酒店，凯悦酒店应当及时将所承租的房地产及合同约定权属归部队后勤部的全部财产交还。部队后勤部按凯悦酒店实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息。合同期满后，双方未签订书面的房屋租赁合同，凯悦酒店仍然租用案涉房屋，按季度缴纳租金，租金支付到2016年3月31日。诉状中，凯悦酒店自认部队后勤部于2016年4月中旬通知其解除租赁合同。2016年5月初，部队后勤部将案涉房屋“查封”。2016年7月15日，双方达成房屋腾退协议，约定凯悦酒店于2016年7月19日之间将房屋完好交给部队后勤部，部队后勤部补偿凯悦酒店5万元用于回收凯悦酒店装修及空调等。凯悦酒店已经收到补偿款5万元，于2016年7月19日从案涉房屋迁出。本院认为：2015年12月，原、被告房屋租赁合同到期后，双方虽未再签订书面的租赁合同，但原告凯悦酒店（反诉被告）已向被告部队后勤部（反诉原告）交付2016年1月至3月的租金，部队后勤部将案涉房屋提供给凯悦酒店使用，双方形成了房屋租赁合同关系。双方均承认二者约定2016年租金按季度结算，没有明确约定租赁期限，故2016年的租赁合同不同于2014年签订的合同，双方之间应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。部队后勤部已经在合理期限内通知凯悦酒店，故凯悦酒店主张部队后勤部提前解除合同，应依照2014年签订的租赁合同赔偿搬迁费，不予支持。关于凯悦酒店要求部队后勤部赔偿停水、停电造成损失的主张，没有提供合法有效的证据予以证明，故不予支持。自2016年4月1日起，双方对案涉房屋的租赁发生争议，凯悦酒店无法正常使用案涉房屋，故部队后勤部主张2016年4月1日至5月5日的房屋租金不予支持。因案涉房屋在2016年5月5日被部队后勤部“查封”，凯悦酒店已经不能实际使用，故部队后勤部主张2016年5月5日起至2016年7月19日的租金损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告哈尔滨市南岗区凯悦深海鱼酒店的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）中国人民解放军93199部队后勤部的反诉请求。本诉案件受理费1172元，由原告哈尔滨市南岗区凯悦深海鱼酒店负担；反诉案件受理费1525元，由被告（反诉原告）中国人民解放军93199部队后勤部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 孟庆莹人民陪审员 王丽华人民陪审员 陈淑华二〇一六年十月二十五日书 记 员 苑明哲