（2016）粤0604民初7710号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2018-07-14

案件名称

佛山市禅城区张槎街道村尾北区股份合作经济社与新疆环球驼铃纺织服饰有限公司、陈桂妹租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市禅城区张槎街道村尾北区股份合作经济社,新疆环球驼铃纺织服饰有限公司,陈桂妹

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第二百五十三条

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2016）粤0604民初7710号原告：佛山市禅城区张槎街道村尾北区股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区张槎街道村尾村，组织机构代码：73410811-7。负责人冯国权。委托诉讼代理人肖平，系广东国龙律师事务所律师。被告：新疆环球驼铃纺织服饰有限公司，住所地新疆维吾尔自治区石河子北工业园区北三路114-15号。统一社会信用代码：91650000580204703W。法定代表人赖秋玲。委托诉讼代理人王世理，系广东京兆律师事务所律师。委托诉讼代理人何芳，系广东京兆律师事务所实习律师。被告：陈桂妹，女，汉族，1967年3月29日出生，住广东省佛山市禅城区。原告佛山市禅城区张槎街道村尾北区股份合作经济社与被告新疆环球驼铃纺织服饰有限公司、陈桂妹租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖平，被告环球公司法定代表人赖秋玲及环球公司委托诉讼代理人王世理、何芳，被告陈桂妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告环球公司、陈桂妹于2015年7月6日所签订的《厂房（铺位）租赁合同》于2016年7月31日解除，并归还案涉租赁物，及时腾空搬离；2、陈桂妹支付拖欠的2016年1月-7月的占有使用租赁物的租金损失49700元以及逾期支付占有使用费，同期人民银行贷款利息损失，直至清偿，具体利息数额以返还租赁物之日所欠为准。（以合同约定的建筑物5750元/月和空地1350元/月为标准，合计7100元）；3、环球公司、陈桂妹限期在2016年8月前搬离腾空并归还案涉租赁物，并支付未腾空搬离前的房屋占用费7100元（暂计一个月，以合同约定的建筑物5750元/月和空地1350元/月为标准），直至腾空搬离归还，交还钥匙；4、被告陈桂妹、环球公司共同补交2015年7月-2016年6月水电费701元、2015年7月-2016年7月卫生费4090元（以村尾村水电所已统计的水电卫生费明细表和合同约定垃圾清理费标准230元/月为标准）；5、陈桂妹、环球公司承担连带责任；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告环球公司于2015年7月6日签订的《厂房（铺位）租赁合同》约定环球公司将原告位于佛山市张槎街道村尾北区工业二区20号二楼之二，建筑面积460平方米、空地150平方米的厂房及空地租赁后共同使用，租期为2015年6月16日至2018年4月30日止，从2015年6月16日开始收租。第一条约定：建筑物月租金标准为5750元/月；空地月租金标准为1350元/月，垃圾清运费230元/月。原告于2016年6月16日正式交付案涉建筑物及空地给环球公司、陈桂妹使用。两被告自2016年1月始拖欠租金至今，且陈桂妹从未交纳垃圾清洁费（卫生费）。期间曾多次催告交纳上述费用，但均不予理会。被告环球公司辩称，一、本案租赁合同无效。原告没有取得相关法律资质；二、原告无权要求其支付2016年3月-7月的租赁物占用费。1、在合同实际履行过程中，原告一直认可在每期的最后一个月交租金。2、原告违约在先，环球公司行使先履行抗辩权，拒付占用费用于法有据。原告于2016年3月28日非法对环球公司的厂房进行查封，贴上封条并加锁，并于4月1日派人将厂房内的所有原料、半成品、成品、办公设备等财物转移到一楼公用停车场，并于7月27日将上述财物变卖，令环球公司的生产活动完全停止，亦违反了双方合同中第十二条的约定，无法实现合同目的。3、环球公司有正当理由拒绝支付租金。原告有公共秩序、治安管理义务，有职责协助政府及其派出机关做好与居民利益有关的民事调解等工作，有职责协助相关部门维护社会治安。2016年3月24日，赵某等人进入环球公司办公场所滋事时，环球公司向原告报告并寻求帮助时，原告明确表示不会施以援助。原告没有履行其应尽义务，更与赵某等人恶意串通，以租金名义，行谋财之实，恶意侵吞环球公司几百万财产。三、原告已于2016年3月28日通过暴力手段取回了对房屋的占有。四、原告请求支付水电费、卫生费及2016年3月后的垃圾清理费无事实依据。五、合同并未依法解除，合同解除权归当事人而不是法院。被告陈桂妹辩称，我在环球公司做管理，不存在我个人使用。我只是在环球公司上班。签合同时，是说超过500方需要签两个合同，不然就要去张槎街道办申请。我只是应两位队长的要求代表公司签的合同而不是以个人名义签名的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，另外，本院向佛山市公安局禅城分局高新派出所调取受案回执，询问笔录（2份），厂房（铺位）租赁合同（2份），批准证书，通知照片（5张），（快递单照片1张，微信聊天记录截屏（9页），接收证据材料清单1张。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提交的证据有争议的部分，其中北区厂房水电卫生费欠费明细表，系原告单方制作，且两被告不予确认，故不予采信。其中（2014）佛禅法民二初字第945号民事调解书、被告新疆环球公司工商登记信息、授权委托书、被告通过微信发送的债权人上门追债的两张图片（一张民事调解书和授权委托书的合影，一张是债权人在被告办公室讨债的照片）与本案的处理结果缺乏关联性，故不予采纳。关于被告环球公司提交的证据有争议的部分，其中财团法人海峡交流基金会9月8日、10月4日致海峡两岸关系协会的函无原件核对，2016年8月4日张槎街道维稳办调解会议录音缺乏其他证据佐证，故均不予采纳；其中光盘及过磅记录，缺乏其他证据佐证，故均不予采纳；其中财务资料与本案的处理结果缺乏关联性，故不予采纳；其中通知（2016年4月13日），盖有原告公章，原告未有相反的证据予以推翻，故对其真实性予以采信。经审理查明：2015年7月6日，原告（甲方）与被告陈桂妹、环球公司（乙方）签订《厂房（铺位）租赁合同》（以下简称涉案合同），主要约定：铺位（厂房）位于佛山市禅城区张槎街道村尾北区工业二区20号二楼之二，建筑面积460平方米，空地150平方米。租赁期限自2015年6月16日起，到2018年4月30日止，从2015年6月16日开始计收租金。租金的计算包括租金5750元/月，空地1350元/月，垃圾清运费230元/月（物业面积460平方米）。每年收缴租金分四期（每期为三个月），每期的前一个月的20号至30号前交清下一期租金。如乙方不依时交清租金，则按所欠金额每日计算百分之一的违约金给甲方，并甲方有权终止合同或采取相应措施，乙方无权阻止。乙方自愿接受甲方所采取的有效措施。乙方未依本合同第三条约定按时交纳租金及有关费用的，按实欠金额每日万分之四向甲方支付逾期付款滞纳金。如乙方欠交租金及有关费用满两个月的，甲方有权解除本合同并追究乙方的违约责任，没收信用保证金。被告环球公司在上述合同乙方处盖章，陈桂妹在代表处签名。2016年4月13日，原告向被告环球公司、陈桂妹出具《通知》，内容为：“现租赁广东省佛山市禅城区张槎村尾北区工业二区20号二楼租户：合同规定是先交租后使用，由于该租户从2016年1月1日起到3月31日还欠交租（40050元）。还有水费（604元）、卫生费（4320元）。电费（1007元），电梯保养费（1800元）等。多次追缴也不交租，所以我们经济社已经在2015年3月31日进行停水停电处理，并把该厂房里面的所有物品全部清理出来。现新疆环球驼铃纺织服饰有限公司、陈桂妹，厂房里面的物品你们自行处理，经多次通知新疆环球驼铃纺织服饰有限公司、陈桂妹过来处理，但一直不过来处理该物品，若2016年4月18日前不处理的，做无主物处理。”2016年8月4日，案外人冯培根（负责原告租出去的铺位或物业收取租金或追回租金）在接受佛山市公安局禅城分局高新派出所询问时称，2016年7月27日，原告将被告环球公司留在村尾北区工业二区20号二楼之一厂房内的物品当遗弃物进行清理。在电话里或通知都说清楚如果不过来处理的话，环球公司在村尾北区工业二区20号二楼之一、二的货物将作为无主物处理。通知贴在环球公司门口和被告陈桂妹所住的张××××号门口，都是贴在很显眼的地方。到2016年3月底因为环球公司被追债后该公司全部人去楼空。那些货物和设备总共卖了三万八千元。诉讼中，原告代理人确认涉案租赁物没有产权证，没有报建。被告环球公司主张合同方是原告与环球公司，被告陈桂妹是其员工，类似全权主管。原告及陈桂妹均确认涉案合同是先由陈桂妹签名，然后再由环球公司盖章。本院认为，涉案合同包含房屋及空地的租赁，故本案应为租赁合同纠纷。关于合同的相对方，合同抬头处承租方一栏列明系被告陈桂妹，陈桂妹在乙方代表处签名，被告环球公司则在乙方处盖章，而原告出具的租金收据付款方系陈桂妹，结合环球公司有实际使用租赁物的事实，本院认定涉案合同的双方应为原告与陈桂妹、环球公司。陈桂妹辩解其不是合同相对方，但陈桂妹作为完全民事行为能力人，理应清楚合同承租方列明其本人的法律后果，但其仍在合同乙方代表处签名，且在原告向其出具租金收据后未提出异议，故陈桂妹上述辩解意见缺乏依据，本院不予采纳。关于涉案合同的效力，根据相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告作为出租人未能提供涉案厂房产权登记或合法规划报建的有效证据，故原告与被告陈桂妹、环球公司签订的涉案合同中关于厂房及垃圾清运费部分的约定无效。原告诉请解除该部分，缺乏依据，本院不予支持。涉案合同关于空地部分的约定，系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告请求支付租金及滞纳金的诉请。根据相关司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。故涉案合同虽然关于厂房的部分无效，但两被告仍应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。至于空地部分，由于系有效，故两被告亦应按照约定支付租金。原告主张两被告拖欠2016年1月-3月的租金、占有使用费及2015年7月-2016年3月的垃圾清运费，两被告未提交相反证据予以反驳，故本院对上述事实予以确认。因此，两被告应按5750元/月的标准支付占有使用费，经计算为17250元（5750元/月×3个月），同时按1350元/月的标准支付租金，经计算为4050元（1350元/月×3个月），以上合计21300元。至于垃圾清运费，原告诉请按230元/月计算有理，故本院予以支持，即为2300元（230元/月×10个月）。另外，由于原告已于2015年3月31日对两被告进行停水停电，并把厂房里面的物品全部清理出来，应视为原告已自行收回涉案厂房。而原告收回厂房亦导致两被告实际上无法继续使用空地，故双方关于租赁空地的约定实际上已于该日解除，因此原告请求两被告支付2016年3月后的占用使用费、租金、垃圾清运费及搬离腾空归还涉案租赁物缺乏依据，本院不予支持。两被告辩称不应支付上述费用，缺乏依据，本院不予采纳。关于原告利息的诉请，涉案合同部分无效，部分有效，两被告拖欠厂房占有使用费的行为确给原告造成损失及拖欠空地租金存在违约的情形，故就厂房租金部分，本院酌定两被告以17250元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日即2016年8月4日向原告计付利息。至于空地租金部分，根据约定，每年收缴租金分四期（每期为三个月），每期的前一个月的20号至30号前交清下一期租金。即两被告应于2015年10月30日前交纳2016年1月-3月的空地租金。原告诉请按中国人民银行同期同类贷款利率计算空地租金部分利息不违反涉案合同的约定及法律的规定，本院予以准许。因此两被告应以4050元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年10月31日起向原告计付利息。原告上述诉请超出部分，本院不予支持。至于水电费，原告并未提交其代为垫付水电费的凭证，故原告请求水电费缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：（1）确认原告佛山市禅城区张槎街道村尾北区股份合作经济社与被告陈桂妹、新疆环球驼铃纺织服饰有限公司2015年7月6日签订的关于租赁佛山市张槎街道村尾北区工业二区20号二楼之二铺位（厂房）及空地的《厂房（铺位）租赁合同》其中关于租赁空地的部分于2016年3月31日解除；二、被告新疆环球驼铃纺织服饰有限公司、陈桂妹于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道村尾北区股份合作经济社支付占有使用费17250元及利息（以17250元为本金，自2016年8月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定的给付之日止）；三、被告新疆环球驼铃纺织服饰有限公司、陈桂妹于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道村尾北区股份合作经济社支付租金4050元及利息（以4050元为本金，自2015年10月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定的给付之日止）；四、被告新疆环球驼铃纺织服饰有限公司、陈桂妹于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道村尾北区股份合作经济社支付垃圾清运费2300元；五、驳回原告佛山市禅城区张槎街道村尾北区股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，由被告新疆环球驼铃纺织服饰有限公司、陈桂妹负担200元，由原告佛山市禅城区张槎街道村尾北区股份合作经济社负担510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　林　波二〇一六年十月二十五日书记员　陈佳颖附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。搜索“”