（2016）黔02民终1296号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2018-09-25
案件名称
六盘水大昇房地产开发有限公司、贵州金色海岸娱乐发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州六盘水市中级人民法院
所属地区
贵州六盘水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
六盘水大昇房地产开发有限公司,贵州金色海岸娱乐发展有限公司,盘水市文体广电新闻出版局
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔02民终1296号上诉人（原审被告）：六盘水大昇房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路69号。组织机构代码证代码：70969824-X。法定代表人李坤。委托诉讼代理人：侯勇，系贵州金黔律师事务所律师，执业证号：15201200410942064。委托诉讼代理人：成雷，系贵州金黔律师事务所实习律师，证号：2301160511177。上诉人（原审第三人）：贵州金色海岸娱乐发展有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山西路69号（市体育馆）。组织机构代码证代码：78018336-1。法定代表人李坤。委托诉讼代理人：侯勇，系贵州金黔律师事务所律师，执业证号：15201200410942064。委托诉讼代理人：李国安，男，汉族，1966年9月28日生，住四川省泸县，系贵州金色海岸娱乐发展有限公司总经理，被上诉人（原审原告）：六盘水市文体广电新闻出版局，住所地：贵州省六盘水市钟山西路50号。组织机构代码证代码：00945028-6。法定代表人闫秀春，系六盘水市文体广电新闻出版局局长。委托诉讼代理人：黄静，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202200211727453。委托诉讼代理人：蒋家华，男，系六盘水市凉都体育中心主任，上诉人六盘水大昇房地产开发有限公司（以下简称“大昇房开公司”）、贵州金色海岸娱乐发展有限公司（以下简称“金色海岸公司”）因与被上诉人六盘水市文体广电新闻出版局（以下简称“市文广局”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2015）黔钟民商初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人六盘水大昇房地产开发有限公司法定代表人李坤、委托诉讼代理人侯勇，上诉人贵州金色海岸娱乐发展有限公司法定代表人李坤、委托诉讼代理人侯勇、李国安，被上诉人六盘水市文体广电新闻出版局委托诉讼代理人黄静、蒋家华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六盘水大昇房地产开发有限公司、贵州金色海岸娱乐发展有限公司上诉请求：1、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2015）黔钟民商初字第250号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；3、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院将本案案由定为“房屋租赁合同纠纷”是错误的，应当将本案案由认定为因招商引资而引发的合同纠纷。从上诉人大昇房开公司与被上诉人签订的《游泳馆租赁合同书》的主要内容来看，被上诉人将涉案标的物及周边建筑、设施以租赁的形式租给上诉人经营，收取租金，上诉人根据实际经营项目，组织资金进行统一的规划设计和改造，满足使用功能的需要，可见该《游泳馆租赁合同书》虽然标题为租赁合同但实质上是招商引资协议；2、一审法院审理此案存在诸多违反法定程序的情况。一审法院遗漏本案当事人六盘水民生发展有限责任公司，被上诉人并非本案争议标的物的所有权人，六盘水民生发展有限责任公司才是真正的实际所有权人，一审法院未追加民生公司作为有独立请求权的第三人或共同原告参加庭审程序违法；本案讼争标的物上投入资金高达7000余万元，即诉讼标的价值非常大，一审法院适用简易程序审理本案错误；被上诉人的诉请为“请求依法判决解除原、被告双方于2005年6月28日签订的《游泳馆租赁合同书》，由被告返还原告全部租赁物”，而一审判决的内容为“被告六盘水大昇房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还其与六盘水体育事业局所签订的《租赁合同书》及《改造方案》约定的租赁物给原告六盘文体广电新闻出版局”。一审法院判决书的内容超出被上诉人的诉讼请求范围，严重违反不告不理的原则；3、原审未查明诸多涉案法律事实，应依法查清事实改判或发回重审。案涉标的物的产权、范围、面积、现状不明确，也未查清上诉人的投资金额，未查清涉案标的物的全面开业日期、租金计算的起始日期及租金的缴纳周期，金色海岸公司合法、全面开业日期最早应为2008年1月1日，租期应从2008年3月1日开始计算，故一审认定“2005年11月21日，被告设立新公司即第三人贵州金色海岸娱乐发展有限公司对合同约定的场馆等进行经营管理，2007年6月30日该公司正式开业”是错误的，不符合客观法律事实，也足以证明（2015）黔钟民商重字第6号民事判决书中认定“2007年7月至2008年6月尚欠租金97743元”的事实是错误的；一审未查清上诉人已经缴纳租金的总额及欠缴租金、欠缴租金的缴费周期。上诉人缴纳租金应从2008年3月开始计算，一审未查清上诉人2015年11月16日之前已缴纳的2008年3月至2015年2月租金，对金色海岸公司2015年11月16日缴纳的2015年3月到2016年2月租金13万元也没有认定。即使按照一审法院及被上诉人对租金及支付租金期限的理解，认定上诉人构成根本违约也不能成立。根据《游泳馆租赁合同书》的约定，上诉人于每年11月31日前向被上诉人支付当年租金属于正常履行合同义务的范畴，至多属于一般违约行为，不构成根本违约。上诉人金色海岸公司于2015年11月16日向被上诉人开户银行汇入人民币130000元缴纳2014年8月31日至2015年8月31日的租金，即“8月30日后的三个月内”已经按约履行当年缴纳义务，不构成根本违约，上诉人的缴费行为并无不妥，更达不到解除合同的条件，被上诉人擅自将该租金退还给上诉人，上诉人不应当因为被上诉人的违法、违约行为承担不利的法律后果；被上诉人退还租金的行为事实上已严重危害到国有资产的安全，涉嫌玩忽职守，上诉人保留向有关部门举报的权利。一审法院未查清水电真实用量，被上诉人未向法庭出示双方共同验表确认的水电费实际用量，所出示的均为被上诉人单方制作的。金色海岸公司将部分标的物转租给案外人，所产生的水电费均由案外人与被上诉人直接结算，足以证明被上诉人是同意金色海岸公司将部分标的物转租给案外人的。4、被上诉人的各项诉讼主张均不能成立，应予驳回。一审认定上诉人构成根本违约理由完全不能成立，不是所有权人的被上诉人向上诉人主张返还租赁物交付租金于法无据。5、一审法院发现违法线索未移送相关执法部门处理。无论被上诉人还是原来的体育局，收到上诉人支付的租金后，均只向上诉人出具收据，未向上诉人出具国家正规发票，涉嫌偷税漏税，上诉人将向国家税务部门举报，直到涉税行为查清；被上诉人未出具正规发票，是否存在国有资产流失不得而知，上诉人将向财政部反映该重要线索。6、被上诉人收取租金后又将租金返还上诉人的动机在于制造上诉人违约假象，来达到图谋上诉人在涉案标的物上数千万元投资的真实目的，且从本案证据看，存在行政机关严重影响司法机关独立办案的嫌疑。二审庭审中上诉人补充主张案涉游泳馆租赁合同书属于无效合同，应当互相返还。即使大昇房开的违约行为已经达到解除合同条件，也应当对大昇房开公司的投资进行评估才能收回。解除合同也不应当收回上诉人投资形成的7000万元资产，本案存在政府干预案件审理情况，应报请上级法院指定异地审理。六盘水市文体广电新闻出版局辩称，1、一审法院审理程序上完全符合法律规定，应当予以维持。本案租赁合同的主体为原六盘水体育事业局与大昇房开及金色海岸，从合同的相对性而言，市文体局才是本案的当事人。游泳馆的产权划转市民生公司，是行政事业型资产的正常划转，市民生公司也明确表示该解除合同纠纷由市文广局主张权利，故不存在被答辩人所称遗漏当事人之说。本案适用简易程序审理不违反法律规定，大昇房开及金色海岸上诉称涉案标的物先后投资达7000万元没有任何事实证据支撑。一审判决未违反不告不理原则，《改造方案》是市文体局与被答辩人所签订的《租赁合同》的附件内容，不是独立的。二则租赁合同是允许被答辩人在租赁物上进行改造和添附，被答辩人对租赁物进行改造和添附是实施改造方案的内容，故一审判决返还租赁物当然包括《租赁合同》及《改造方案》项下的租赁物；2、一审判决主要事实认定清楚，适用法律正确，大昇房开及金色海岸的上诉请求应当予以驳回。大昇房开及金色海岸上诉称本案案由为因招商引资引起的合同纠纷没有任何事实及法律依据，生效判决也明确本案系房屋租赁合同纠纷，市游泳馆不是招商引资项目，案涉租赁合同是允许对租赁物进行装饰装修，允许进行添附符合相关法律规定。大昇房开及金色海岸在租赁期间已构成严重违约。3、市文体局主张违约金依法应当支持。二审中被上诉人补充答辩意见:游泳馆的解除合同纠纷于2012年就开始启动，至今近4年，在已经发生了法律效力的（2015）黔钟民商重字第6号民事判决以及本案一审判决中，双方当事人对租赁合同的性质、租赁合同主体的当事人、合同的效力等事项均是完全予以认可不持任何异议的，双方产生争议的内容仅仅只是上诉人大昇公司的行为是否构成了违约，合同是否应当解除。现大昇公司的上诉理由完全超出和否定了一审答辩的内容，超出了经双方当事人明确认可的一审法院归纳的争议焦点范围，当事人推翻其在一审程序中实施的诉讼行为人民法院应当责令其说明理由，理由不成立的，不予支持，因此，大昇公司现在推翻其在生效判决中以及本案一审判决中所实施的诉讼行为，依法不应支持；2、关于上诉人提到要追加民生公司为本案原告的问题，一则原告主体的诉讼地位问题是由当事人来行使，不由法院来追究加谁为原告，二则，本案合同的签订主体是上诉人与被上诉人，从合同的相对性而言，被上诉人文广局才是当事人，也只有文广局才有权提起诉讼。三则双方当事人的诉讼主体地位，已经发生法律效力的（2015）黔钟民商重字第6号民事判决确认，对于生效判决确认的事实，依法应当作为证据使用，四则无论是生效判决还是本案一审判决，上诉人均认可被上诉人的主体地位，从未对此提出过任何异议，五则民生公司在给政府的报告中明确表示需由被上诉人文广局提起诉讼解除合同，其需待被上诉人与上诉人解除合同后才落实游泳馆的移交，且作为市文广局与民生公司直接管理部门的市政府已明确安排市文广局向法院起诉，属于政府部门内部管理事务，不宜也不应当公开政府内部管理情况；3、本案一审适用简易程序上诉人没有提出异议，也视为认可；4、上诉人称涉案投资7000万元，完全是夸大和虚构金额，没有提供任何依据，上诉人也没有就此提起诉讼主张，故大昇公司是否有投资，投资了多少根本不在本案的审理范围，人民法院不应当扩大审理范围，大昇公司对游泳馆投资改造的损失，一审判决已经做了充分的考虑，并基于此没有支持市文广局要求其承担违约金的请求，假定上诉人主张了损失，也因与违约金相抵，不应得到支持。上诉人大昇公司以低廉的租金获取了游泳馆经营的巨大收益，无论其投资多少，无论其是否提出主张均依法不予支持；5、上诉人称被上诉人擅自退还租金的行为危害到国有资产的安全、涉嫌玩忽职守更是可笑，上诉人违反合同约定逾期支付租金本已构成违约，且上诉人不按合同约定对市民开放作为公共体育设施的游泳馆而是长期闲置，在“7.31”事件中，逃避应当承担的责任，长期不对游泳馆尽管理义务，如果被上诉人市文广局不依法解除合同收回游泳馆，而是任由大昇公司这种严重不负责任的行为恶性持续下去，任由大昇公司给市政府、广大市民以及后来的资产管理者带来无穷尽的后患这才是真正的玩忽职守，市文广局的诉讼请求人民法院依法应当支持。六盘水市文体广电新闻出版局向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告双方于2005年6月28日签订的《六盘水市游泳馆租赁合同书》，由被告返还原告全部租赁物；2、判决被告支付差欠原告2014年8月至2015年10月的租金151666.67元（2015年10月后的租金仍按10833.33元/月标准计算至返还全部租赁物为止）及水费92790.5元；支付违约金3000000元，合计3244457.17元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。原审认定如下事实：2005年6月28日以原六盘水市体育事业局为甲方与被告六盘水大昇房地产开发有限公司为乙方签订《六盘水市游泳馆租赁合同书》约定：甲方将六盘水市体育馆及周边建筑设施出租给乙方经营，并由乙方根据经营项目的实际需要统一规划设计和改造满足使用功能要求；租赁范围为游泳馆主楼及有关的配套设施、设备、房产（不含水处理间房顶）、游泳馆周边场地、体育馆西侧底部看台下的房屋，乙方用作水处理、锅炉等设施安装及职工宿舍不含看台在内（但看台录像厅约100平方米在租赁范围内），射击馆一楼部分房屋，涉及的改造费用由乙方出资，租赁期限为16年（起算时间从全面开业两个月后开始计算）;租金分为现金支付和训练票支付二部分，其中现金支付分三个阶段，即第一个五年每年为110000元，第二个五年每年为130000元，最后六年每年150000元，每年8月30日一次性交清当年租金，训练票支付为乙方每月向甲方提供训练月卡40张（当月有效），每张可使用30次（当年有效），年卡100张，每张可使用30次，开业时间即为发卡时间；乙方在改造装修及租赁期间根据现有情况由乙方投资设施更新改造，旧房及设施拆除由乙方承担，以料抵工；乙方保证在项目施工中的前期投资额不少于5000000元；乙方在合同期内不能足额交付租金达3个月等为乙方违约，乙方按甲方支付乙方违约金的相同方式支付甲方违约金，且甲方将无条件收回所有乙方承租的房屋及乙方经评估的投资部分；甲方单方收回游泳馆或政府原因造成乙方不能经营视为甲方违约，甲方将按第1一5年赔偿乙方违约金5000000元，第6一10年赔偿乙方违约金4000000元等。为了便于管理，甲方允许乙方注册新公司进行经营管理，但新公司必须认可甲乙双方签订的本合同，在新公司不能履行义务时，由乙方承担义务。合同还对其他权利义务作了约定。实际上在合同签订之前，六盘水市体育事业局与被告于2005年5月28日针对合同约定的场馆及房屋等已签订《改造方案》，对被告承租后应该拆除、改造及新建部分进行了约定。2005年11月21日，被告设立新公司即第三人贵州金色海岸娱乐发展有限公司对合同约定的场馆等进行经营管理，2007年6月30日该公司正式开业。2011年10月29日以第三人为甲方与胡斌杰、赵家青为乙方签订《承包经营合同》约定：甲方将金色海岸水疗会所、游泳馆、KTV及田径场周边部分用房交付给乙方使用；承包期限为2012年1月1日至2019年12月31日共计8年，第一至四年的承包费每年为3600000元，第五年起至承包期满为每年3680000元；由于胡斌杰、赵家青系六盘水东方神州假日酒店有限公司的投资人，该二人承包的上述场馆等实际是以该公司的名义进行经营。2013年9月15日因胡斌杰、赵家青未按约定支付承包费给第三人，第三人贵州金色海岸娱乐发展有限公司将胡斌杰、赵家清及六盘水东方神州假日酒店有限公司诉至法院，经法院主持调解，双方于2013年11月25日达成协议约定：将合同履行期变更为自协议签订之日起至2014年8月30日，至2013年11月30日承包费共计4312254元，胡斌杰、赵家青及六盘水东方神州假日酒店有限公司于2014年8月30日之前支付完毕，法院作出（2013）黔钟民商初字第103号民事调解书送达的各方当事人结案。2014年8月，因胡斌杰、赵家青及六盘水东方神州假日酒店有限公司未履行该调解书明确的义务，贵州金色海岸娱乐发展有限公司申请强制执行，但至今未执行到位，游泳馆处于停业状态。2010年4月15日六盘水市体育事业局因整合划入六盘水市文化体育局，2011年12月30日该局又整合划入原告六盘水市文体广电新闻出版局。2012年12月31日因被告拖欠2012年6月的租金97743元及2012年9月至10月的水费87103元诉至法院，人民法院于2015年6月24日作出（2015）黔钟民商重字第6号民事判决书，判决被告支付给原告租金97743元及水费87103元，贵州金色海岸娱乐发展有限公司不承担责任，并驳回原告要求解除租赁合同的诉讼请求。此后原告不服于2015年10月24日向六盘水市中级人民法院申请再审，后又于2015年11月27日撤回再审申请。在案件审理过程中，被告已付原告2012年8月30日至2014年8月30日的租金，但（2015）黔钟民商重字第6号民事判决书明确的给付租金及水费的义务被告仍未履行。2015年11月16日被告的法定代表人李坤转款130000元到原告账户，拟用于支付2014年9月1日至2015年8月31日的租金，后原告拒收，又将款返回到李坤账户。2012年11月至2014年4月之间的水费91790.5元被告至今未付。原审认为，案涉租赁合同合法有效，对合同双方均有约束力。六盘水市体育事业局因调整现已整合划入六盘水市文体广电新闻出版局，故该权利义务由六盘水市文体广电新闻出版局继受。被告六盘水大昇房地产开发有限公司在2012年8月30日就应按照该合同的约定支付给原告六盘水市文体广电新闻出版局2012年6月的租金97743元，但未给付。原告为此于2012年12月31日提起诉讼，经（2015）黔钟民商重字第6号民事判决书明确应该给付后被告至今仍未给付，2014年8月31至2015年8月31日的租金被告明知按合同约定应在2015年8月30日之前给付完毕，可其在2015年11月16日才给付，原告拒收租金的行为已经表示原告不愿意再履行被告与原六盘水市体育事业局所签订的租赁合同，被告再次拖欠原告租金的行为已构成根本性违约，已达被告与该局约定的无条件收回租赁物的条件，故对原告要求解除合同、由被告返还租赁物及支付2014年8月31日至2015年10月31日的租金151666.67元（2015年10月31日以后的租金每月以10833.33元计付至租赁物返还完毕）及2012年11月至2014年4月之间的水费91790.5元的诉讼请求，予以支持。在本案租赁合同履行过程中,虽然双方合同约定了第6-10年的违约金为400万元,但鉴于该场馆在经营期间,被告方以承包形式将场馆转移给案外人实际经营,原告并未及时制止,案外人在经营中因经营不善未及时支付相应承包费,造成被告不能及时支付租金的根本性违约,原告对此应负有相应的责任。同时,被告在租赁期间投入大量资金对租赁场馆内的房屋等进行了装修改造及新建,现合同不能履行,被告客观上也有损失。综合全案情况,原告主张被告承担违约金的诉讼请求不予支持。第三人贵州金色海岸娱乐发展有限公司非与原六盘水市体育事业局签订租赁合同的一方当事人，故其在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决：一、解除原六盘水市体育事业局与被告六盘水大昇房地产开发有限公司于2005年6月28日所签订的《六盘水市游泳馆租赁合同书》；二、被告六盘水大昇房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还其与原六盘水市体育事业局所签订的《租赁合同书》及《改造方案》约定的租赁物给原告六盘水市文体广电新闻出版局；三、被告六盘水大昇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付2014年8月31日至2015年10月31日的租金151666.67元（2015年10月31日以后的租金每月以10833.33元计付至租赁物返还完毕）及2012年11月至2014年4月之间的水费91790.5元给原告六盘水市文体广电新闻出版局；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、第三人贵州金色海岸娱乐发展有限公司在本案中不承担责任；五、驳回原告六盘水市文体广电新闻出版局的其他诉讼请求。案件受理费32756元，因适用简易程序减半收取16378元，由原告六盘水市文体广电新闻出版局负担13902元，由被告六盘水大昇房地产开发有限公司负担2476元。本院二审期间，二上诉人向本院提交如下证据：第一组：2016年7月4日六盘水市不动产登记中心出具的《房屋信息摘要》及六盘水市房权证市中心区字第××号《产权证》复印件，证明：1、六盘水市游泳馆的产权人2003年10月24日起变更为六盘水市公益信用担保有限责任公司，被上诉人2005年6月28日无权与上诉人签订《六盘水市游泳馆租赁合同书》；2、六盘水市游泳馆产权人2011年11月1日变更为六盘水市民生发展有限责任公司，被上诉人不是游泳馆的产权所有人，不具备诉讼主体资格，应当驳回被上诉人的诉讼请求；3、游泳馆属于文娱用地，不是办公用地。被上诉人的质证意见为：对证据本身形式要件的真实性合法性没有意见，但是对于与本案的关联性以及上诉人的证明目的有意见，上诉人所称的公益担保有限公司是属于市政府财政局设立的国有公司，产权人在2003年发生变更是基于市财建（2003）32号文件无偿划拨到市公益担保公司办理产权变更手续，也明确无偿划拨后管理权使用权不变，仍由原单位负责，所以该租赁合同书由上诉人与其签订符合规定，并且租赁合同签订之前已经对外公告，报请政府部门同意。变更为民生公司同样也只是产权变更但管理权和使用权没有发生变更，而且市民生公司也明确提出由市文广局解除合同收回租赁物，上诉人的证据不能达到证明目的。第二组：六盘水市体育事业局2005年12月2日《说明》二份、2006年1月24日《证明》一份，证明：1、被上诉人六盘水市文体局采用欺骗手段骗取上诉人签订《六盘水市游泳馆租赁合同书》，双方签订的合同应为无效合同；2、被上诉人与上诉人签订的合同无效，被上诉人及六盘水市民生发展有限责任公司应返还投资7000万元，上诉人向六盘水市游泳馆的产权人返还租赁物；3、几份证据均称六盘水市体育局对游泳馆的房产证、土地证存放在六盘水市财政局，但是六盘水市体育事业局从未出示该部分产权证明及被上诉人根本就没有该部分产权证明文件，是采用欺骗手段诱使上诉人签订租赁合同，同时损害了游泳馆产权人的合法权益，即损害了国家利益。被上诉人的质证意见为：1、对于真实性和合法性没有意见，对于关联性以及上诉人的证明目的有意见。1和3份材料并没有证明是因为本租赁合同出具给上诉方。2、房产证也明确是在公益担保公司划拨，并没有出具虚假证据，这些财产的产权证书在财政局是事实，是基于政府为了加快城市基础设施和公共事业建设所实施的一个无偿划拨行为，管理使用和维护仍由市文广局负责，所以不存在上诉人所称的欺骗一说，更不因此认定合同无效，如果按照上诉人所说的是欺骗，最大的受益人也是上诉人，因为它以低廉的租金获取了巨大的利益。第三组：2016年5月13日六盘水市档案局出具的《六盘水市体育事业局关于游泳馆对外租赁的报告》，证明双方不是单纯的租赁合同关系，主要是租赁形式的投资合作关系，由上诉人投资进行经营。被上诉人的质证意见为：与第二组证据的质证意见一致，补充一点是该组证据恰恰说明游泳馆是租赁关系，不是招商引资关系，而且游泳馆对外租赁已经向政府部门行文报告，经政府部门同意才可能对外签订租赁合同。第四组：1、六盘水市规划管理局2005年11月30日颁发的编号为2005第73号《建设工程规划许可证》（临时证）；2、六盘水市发展和改革委员会2005年12月1日下发的《六盘水市基本投资项目备案通知书》；3、六盘水市建设局2006年7月20日颁发的《建筑工程施工许可证》；4、六盘水市大昇房地产开发有限公司2005年7月21日提交给六盘水市体育事业局的《报告》；5、2007年5月21日六盘水市体育事业局、贵州金色海岸娱乐发展有限公司向六盘水市电视台报送的《申请》。证明上诉人经批准办理合法手续对六盘水市游泳馆进行新建和改建，改扩建后市游泳馆的面积由3905平方米增加为约2万平方米，根据市场价值改扩建的投资为7000余万元。被上诉人的质证意见为：1、对于真实性和合法性没有意见，对于与本案的关联性以及上诉人的证明目的有意见，根据租赁合同的相关法律法规，承租人是可以对租赁物进行改造和添附，上诉人所出示的证据只是证明对租赁物进行改造的事实，并不因此改变本案租赁的性质，而且上诉人要实施改造当然应该取得主管部门的许可。2、从上诉人提供的备案通知来看，项目的改扩建的投资也仅仅只是1200万元，上诉人所称的7000万元纯属夸大事实。3、从各个部门对改扩建的审批许可，也可以印证原体育局将租赁物出租给上诉人的合法性和有效性。第五组：1、2007年8月3日《建筑工程消防验收意见书》；2、2007年9月18日钟山区公安消防大队出具的钟公消检字[2007]第425号、428号、429号《消防安全检查意见书》；3、2007年12月19日钟公特2007字第142号《特种行业许可证》；4、2008年6月10日钟文广娱字（2008）32号《娱乐经营许可证》。证明上诉人租赁的游泳馆全面开业的时间为2008年6月10日，根据双方《六盘水市游泳馆租赁合同书》第三条的约定，租金的起算时间应为2008年8月10日，上诉人并未拖欠租金。被上诉人的质证意见为：对形式要件的真实性和合法性没有意见，对于关联性和证明目的有意见，关于游泳馆的开业时间在一审上诉人和被上诉人都充分的出示了证据，上诉人还提供了开业照片等等，并不以这几组证据来印证开业时间，上诉人的开业完全存在未取得相关部门许可的时候就非法营业的可能，所以有关部门的消防许可等并不能印证实际开业的时间。第六组：1、六盘水市钟山区人民法院《督促执行通知书》。2、六盘水市农村商业银行出具的《贵州省农村信用社六盘水农商银行营业部简要查询账户资料》、《全国农村信用合作社特种转账借方传票》、《汇款凭证》，证明贵州金色海岸娱乐发展有限公司对六盘水市游泳馆投入巨额资金进行改扩建，累计投资约7000万元（具体投资数额应进行评估确认），该投资部分应归属贵州金色海岸娱乐发展有限公司所有，同时，由于巨额投资未收回导致贵州金色海岸娱乐发展有限公司尚欠外债数千万元。在外债中其中有工程款、劳务费，根据法律规定这些费用均属于优先受偿范围，即应从改扩建工程上得到优先支付。被上诉人的质证意见为：对于证据本身的真实性没有意见，但与本案的关联性以及上诉人的证明目的有意见，督促执行通知书与本案的解除合同纠纷没有任何关联，并且恰恰说明上诉人在经营过程中并没有进行实际的投资，而是以各种债务的形式进行经营，因为管理不善，导致现在的状况是游泳馆关闭，广大市民无法进行健身。对于上诉人所提供的银行流水及相关凭证并不能证明上诉人投资的金额是多少，也不能证明这些金额的用途和去向，从汇款凭证来看，付款人是大都商贸有限公司，完全不能体现与上诉人有关，完全不能体现是投资于游泳馆改扩建，并且根据法庭归纳的争议焦点，上诉人是否投资以及投资的情况并不在二审的争议焦点及审理范围。同时，上诉人提供的所有证据并不属于民诉法规定的一审以后产生的新证据。被上诉人向本院提交六盘水市财政局市财建（2003）32号《关于无偿划拨固定资产的通知》一份，在文件的附件里含划拨清单，第10项市体育局无偿划拨的财产中包含了游泳馆。用于证明根据该通知市体育局所属的游泳馆无偿划拨到市公益信用担保公司，办理产权变更手续，划拨后管理权使用权不变，其管理使用维护，仍由原单位负责，所以在2005年与上诉人签订租赁合同时，被上诉人是有权签订合同的主体，并且也取得政府部门的许可。二上诉人的质证意见为：对该份证据的真实性予以认可，对证明目的和本案的关联性不予认可，该份证据不是新证据，作为该份证据的直接相关单位，被上诉人应该有该份文件，所以不存在再去找市财政局调取该份文件的说法，当然，对该证据是否认定为新证据由法庭评定，对其证明目的，首先，市财政局不是国有资产管理单位，无权对涉案资产进行划拨，且市财政局和市体育局为同属于六盘水市政府的平级部门，财政局对体育局的资产不具有管理的权限，其次，即使市财政局可以对游泳馆进行划拨，对相关权利的行使也应该归属于产权人，就文件本身内容而言，也只是说划拨后的办公用房，办公用地的管理权使用权不变，其管理使用维护仍由原单位负责，而游泳馆属于文娱用地，其管理权不属于市体育局而是属于产权单位，因此该文件不能证明市体育局有权与上诉人大昇公司签订租赁合同，况且被上诉人自始至终未提供其宣称存放于市财政局的所谓游泳馆属于市体育局的产权证明文件。该份文件，按照不动产的权益问题，在该份文件上仅仅只说了使用权，并没有所有权、处分权、收益权，所以在2005年5月28日文体局与大昇公司签订的合同无效，而且文体局没有收益权，所以收取租金是不合法的。关于清单第10项，同时也注明了办公楼和新办公楼，附件（清单）与文件的主文结合起来进一步说明市体育局对游泳馆没有管理权使用权维护权，因为游泳馆属于文娱用地，不属于办公用房和办公用地，市体育局将他人享有权利的游泳馆出租给上诉人大昇公司，进而签订租赁合同损害了他人及国家的权益，租赁合同因市体育局无权出租游泳馆而无效。经审查，本院对二上诉人提交的第一至第五组证据的真实性、合法性予以认定，对证明目的不予认定，第六组证据与本案审理无关，本案中不予认定；对被上诉人提交的证据的真实性可以证明划拨后资产管理权、使用权不变的事实，本院予以确认。本院二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实，本院予以认定。另查明，在大昇公司承租案涉游泳馆期间，2015年7月31日下午，七名未成年人来到游泳馆旁的二楼平台上，从两个已坏的防盗窗翻入游泳馆内部的3032及3033包房玩耍，被在此寄宿居住的邓某某发现并大声呵斥，7名小孩从卫生间右侧门口（烙铁焊接，空隙处木板搭建）准备离开，其中一个孩子踩空，脚下木板断裂坠落，由于无电漆黑，另外四个孩子相继坠入游泳池底（无水），最后该七名小孩有3名小孩受伤，2名小孩死亡。事故发生后，六盘水市人民政府立即组织对事故进行处置，六盘水市民生发展有限责任公司代垫事故处理费用1341098.72元。本案二审期间争议的焦点为：1、本案案由是否恰当？2、被上诉人作为本案主体是否适格？3、一审法院在审理本案时是否存在违反法定程序的情形？4、被上诉人请求解除案涉租赁合同的诉请是否应支持？5、一审判决计算租金的周期、欠缴的租金及水费的金额是否错误？本院认为：本案从当事人提交的租赁合同等证据看，系上诉人将其管理的六盘水市游泳馆及相应附属设施交付大昇房开公司使用、收益，大昇房开公司支付租金，该合同符合租赁合同的特征，故一审法院将本案案由定为房屋租赁合同纠纷并无不当，上诉人主张本案案由应为因招商引资而引发的“合同纠纷”没有证据证实，本院不予采信。对于上诉人主张本案一审存在违反法定程序的问题。首先，上诉人主张本案遗漏当事人六盘水民生发展有限责任公司（以下简称“民生公司”），未追加该公司为第三人或共同原告程序违法。经查，案涉游泳馆在2003年10月就登记在六盘水市体育事业局名下（本案被上诉人市文广局整合前的名称），2003年10月该游泳馆产权虽然进行了变更，但并未实际移交，此后实际管理人一直是本案被上诉人市文广局，2005年与大昇房开公司签订租赁合同的是被上诉人整合前的单位六盘水市体育事业局，此后收取租金的是被上诉人，大昇房开公司也是将租金交付给被上诉人，另已生效的（2015）黔钟民商重字第6号案件中，也是由被上诉人主张权利，大昇房开公司并未提出异议，且在2015年“7.31”安全事故发生时，民生公司也是知道该游泳馆出租的事实并代为垫付了部分赔偿款，并未提出异议，故上诉人主张应追加民生公司的诉请本院不予支持，案涉租赁合同的当事人应系大昇房开公司与市文广局，从合同的相对性原则，被上诉人可以主张解除合同。其次，对于上诉人主张一审法院适用简易程序违反法定程序的上诉请求。一审法院开庭前已经书面告知了各方当事人适用简易程序开庭，并赋予各方当事人对一审法院适用简易程序审理申请复议的权利，但一审中上诉人并未对适用简易程序提出异议，且一审法院适用简易程序并未违反法律规定，故本院对上诉人主张一审适用简易程序错误的上诉请求不予支持。再次，对上诉人主张一审超出当事人诉请判决的问题，从本案查明的事实看，大昇房开公司与被上诉人签订案涉租赁合同前就签订了一份《改造方案》，对承租后需拆除、改造及新建部分进行约定，该部分也属于租赁内容的一部分，租赁合同届满或解除后，承租人应当返还租赁物，原审原告市文广局诉请也是请求返还全部租赁物，故一审判决依据查明的事实判决返还符合法律规定，并未超出当事人的诉请范围。对于案涉租赁合同的效力。前已述及，游泳馆此前是登记在被上诉人名下的，此后虽然发生了产权变更，但实际一直是由被上诉人在管理使用，在该游泳馆出租后，产权人知道且未提出异议，另已生效的（2015）黔钟民商重字第6号民事判决已经明确认定案涉租赁合同合法有效，故对上诉人主张案涉租赁合同无效的上诉请求，没有法律依据，本院不予采信。对于上诉人主张案涉租赁合同达不到解除条件的上诉请求。按照案涉租赁合同约定，上诉人大昇房开公司应于每年8月30日前一次性支付当年租金。从已生效的（2015)黔钟民商重字第6号民事判决可以确认大昇房开公司在2008年就开始有欠缴租金及此后欠付相应水费的行为，经人民法院2015年6月判决要求大昇房开公司支付尚欠的租金和水费，大昇房开公司仍未按照生效判决确定的内容履行，同时上诉人还应于2015年8月30日之前支付2014年8月31日至2015年8月31日的租金，但上诉人直至2015年11月16日才向被上诉人支付，按照双方合同第二十条约定，大昇房开公司的行为已经构成违约。另，在上诉人租赁期间，因上诉人疏于管理，发生了“7.31”重大安全事故，造成了两死三伤的严重后果，相关赔偿费用亦系民生公司垫付，该游泳馆作为六盘水市公共体育设施，在发生“7.31”重大安全事故后一直处于停业状态，大昇房开公司在合同中约定应承担的确保在特定节假日免费开放供群众节日期间参加健身活动及满足甲方训练、培训需要的义务亦未能履行，现被上诉人亦不同意继续履行合同，双方合同目的亦不能实现，故一审判决解除双方所签租赁合同，符合法律规定的解除情形，本院对上诉人主张其不构成根本性违约、案涉合同达不到解除条件的上诉请求不予支持。关于租金和水费的问题。按照租赁合同的约定，租金从全面开业两个月后开始计算租赁时间，租金每年一交，于每年8月30日前一次性交清当年租金。从上诉人一审提交的照片看，开业时间是2007年6月30日，上诉人提交该证据的目的也是用于证明游泳馆开业时间为2007年6月30日，租金计算为2007年9月1日，故一审认定从每年8月31日开始计算租金并无不当。且从双方实际履行情况及上诉人缴纳每年租金的陈述，也是以此作为计算租金的周期，上诉人主张应从2008年3月开始计算租金的上诉请求不能成立，本院不予支持。对此前欠付租金的金额，生效判决也做了认定，上诉人金色海岸公司在向一审法院的情况说明中也明确2015年11月16日转帐支付的是2014年9月1日至2015年8月31日租金，并不是上诉人主张的2015年3月至2016年2月的租金，对于2015年11月16日大昇房开公司转帐支付租金的事实，一审也已经做了认定，并依据实际欠付租金金额做出判决，故对上诉人主张的关于租金的上诉请求本院不予采信。关于水费的问题。大昇房开公司在承租游泳馆后，将部分租赁物又对外承包，期间所欠水费也是由实际使用人向被上诉人出具申请或说明并承诺支付，一审中被上诉人提交的水费清单虽系单方制作，但经庭审质证上诉人并无异议，现上诉人二审中表示只认可2013年8月7日至9月6日的水费39475.5元，与其一审的质证意见并不一致，本院对该陈述不予采信，一审依据上诉人无异议的水费清单进行认定欠付水费金额并无不当，本院对上诉人主张一审水费认定错误的上诉请求亦不予采信。最后，对于二审中上诉人提出本案应异地审理及本案涉嫌犯罪的问题。上诉人主张本案存在行政机关严重影响司法机关独立办案的嫌疑，但并不能提交证据予以证明，其申请异地审理本案没有法律依据，本院不予支持。如上诉人有证据证明被上诉人有违法犯罪行为，可依法进行举报或控告。综上所述，六盘水大昇房地产开发有限公司、贵州金色海岸娱乐发展有限公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4952元，由上诉人六盘水大昇房地产开发有限公司和贵州金色海岸娱乐发展有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 张德权审判员 龙 婷二〇一六年十月二十五日书记员 石沁平 来自：