（2016）鲁10民终2319号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-06

案件名称

于爱芝与仙姑顶公司威海仙姑顶旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省威海市中级人民法院

所属地区

山东省威海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

于爱芝,仙姑顶公司威海仙姑顶旅游开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省威海市中级人民法院民事判决书（2016）鲁10民终2319号上诉人（原审原告）：于爱芝，女，汉族，1959年3月20日出生，住威海市环翠区。被上诉人（原审被告）：仙姑顶公司威海仙姑顶旅游开发有限公司，住所地威海市环翠区望岛村。法定代表人：周菊琴，经理。委托诉讼代理人：姜红利，山东中立达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菲，山东中立达律师事务所实习律师。上诉人于爱芝因与被上诉人威海仙姑顶旅游开发有限公司（以下简称仙姑顶公司）商品房预售合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初2128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于爱芝上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：原审判决认定的交付房屋时间错误，在仙姑顶公司所谓交钥匙时间，房屋未经验收合格，水、电、暖、网线、消防、地震等均未验收合格，不具备使用功能及安全性。于爱芝提供的证据二、三、四、五、七、十四均可证实仙姑顶公司应于2012年3月15日前交付房屋，上述证据系仙姑顶公司书面通知承诺。仙姑顶公司未按时签订合同及交付房屋。仙姑顶公司工作人员在录音证据中解释涉案合同系房管局重新修改的合同，他们也不知道合同条款，说明仙姑顶公司对变更合同的事宜未向于爱芝释明；交付未经验收合格的房屋存在重大安全事故隐患；仙姑顶公司违法违约交付房屋，应承担延期交房及逾期办证违约金。仙姑顶公司辩称，双方之间所签商品房预售合同明确约定交付房屋的标准即单体验收合格、交付房屋时间及办证时间，应依该合同履行。原审判决正确，请求依法维持原判。于爱芝向一审法院起诉请求：仙姑顶公司为于爱芝办理房屋产权登记手续，并支付延期交房及逾期办证违约金（延期交房违约金以约定房屋价款为基数，自2012年3月16日起计算至综合验收合格之日止按照日万分之一计算；逾期办证违约金以约定房屋价款为基数，自2012年6月16日起计算至办理房屋产权登记之日止按照日万分之一计算，暂计算至2015年12月31日，其余部分保留继续追索权）。事实和理由：2009年10月份，于爱芝经团购购买仙姑顶公司开发建设的位于望岛名郡小区内房屋，于爱芝按约支付全部房款包括房屋维修基金，后仙姑顶公司承诺于2012年3月15日至5月31日交付房屋，但仙姑顶公司至今未向于爱芝交付符合法律规定的房屋，亦未办理房屋所有权证。一审法院认定事实：于爱芝（××）与仙姑顶公司（××）于2016年5月7日签订了商品房预售合同一份，约定于爱芝购买仙姑顶公司开发建设的位于望岛名郡99号1103室，商品房价款为455077元（单价为每平方米4584.6967元），储藏室计价34020元，总购房款489097元；商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，仙姑顶公司应当于2017年12月31日前向于爱芝交付房屋；查验商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于××原因导致该商品房未能按期交付的，房屋交付日期为××向××发送的交付通知书或公告中载明的××应收房的日期，在该日期后，无论××是否实际占有或使用该房屋，均视为××已接收该房屋，该房屋的风险、房屋的保管维护及物业费等费用由××承担，合同约定的房屋保修责任期亦开始计算；逾期超过60日的，××要求继续履行合同的，××按日计算向××支付全部房价款万分之一的违约金；因××原因，××未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，××有权要求解除合同，××不解除合同的，自××应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部房价款万分之0.01的违约金。但原告于爱芝在签订合同前即已于2012年9月28日接收所购房屋。于爱芝已付清全部购房款。一审中，于爱芝主张其与被告仙姑顶公司所签订合同，并未经协商，采取流水作业的方式签订，其中的部分条款于爱芝并不予认可，仙姑顶公司存在违约行为，应当承担违约责任，对此提供证据一、威海市仙姑顶旅游开发公司商品房销售委托书、集中购房有关问题的说明、高层、小高层、多层价格明细表，证实被告仙姑顶公司委托威海市环翠区总工会向环翠区区直机关工作人员集中销售涉案小区房屋，房屋类型、面积、配套价格等情况；证据二、仙姑顶公司于2010年12月15日所发送的通知一份，证实仙姑顶公司通知于爱芝等团购房屋的人员交款时间为2010年12月17日至27日，仙姑顶公司无偿使用该款但不与于爱芝等签订商品房预售合同，构成违约；证据三、仙姑顶公司于2011年2月20日关于望岛名郡团购客户签订预售合同的通知，证实仙姑顶公司通知签订合同时间为2011年2月22日开始，具体以仙姑顶公司通知为序，并要求于爱芝等交纳维修基金；证据四、仙姑顶公司于2011年3月1日关于团购望岛名郡交款的通知，证实仙姑顶公司通知自2011年3月3日至2011年3月12日交款并办理预售合同，但仙姑顶公司未通知于爱芝签订合同，所交款项均被仙姑顶公司截留使用；证据五、仙姑顶公司于2012年3月10日所发通知，证实交付房产时间定于2012年3月15日至5月31日，仙姑顶公司延期交付房屋，虽确定交付时间，但仍延迟签订合同，属于违法交付，且至今未综合验收合格，仙姑顶公司严重违约；证据六、2012年6月22日，部分业主向仙姑顶公司反映楼房不符合质量要求及交付条件的通知，证实仙姑顶公司虽交付房屋钥匙，但房屋不符合标准及法定交付条件；证据七、2012年7月13日环翠区政府会议纪要复印件一份，证实政府要求验收合格交房，但仙姑顶公司迟延交付，至今未验收合格；证据八、仙姑顶公司与龙洪海签订商品房预售合同补充协议一份，证实仙姑顶公司将于爱芝所购房屋的相应土地使用权抵押与中国工商银行，造成无法办理房屋产权登记；证据九、中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司出具证明，证实仙姑顶公司违法抵押于爱芝所购房屋的相应土地使用权，导致无法办理产权登记手续；证据十、山东省高级人民法院（2014）鲁商终字第33号民事判决书打印件一份，载有仙姑顶公司与案外人威海市泰盛金属有限公司因买卖合同发生纠纷裁判内容，在该案中，仙姑顶公司主张威海市泰盛金属有限公司所供应的建材存在瘦身情况，要求减少货款，但该案未认定仙姑顶公司主张成立，于爱芝以此证实涉案小区所使用建材存在瘦身情况，损害工程质量；证据十一、仙姑顶公司于2016年3月17日向威海仲裁委员会出具综合验收进展情况的说明复印件一份，证实仙姑顶公司所交付房屋为未综合验收的房屋，其违法交付，应承担违约责任；证据十二、仙姑顶公司于2016年5月5日向案外人宋英惠所发催促签订《商品房买卖合同（预售）》的通知一份，载有仙姑顶公司通知其于2016年5月8日前签订合同的内容；袁文虎向被告仙姑顶公司发出的“望岛名郡小区业主委员会公告”及“关于敦促威海仙姑顶旅游开发有限公司诚信履约通知函”打印件各一份，以上证据证实仙姑顶公司强迫业主签订2017年12月31日交付综合验收合格房屋的合同，袁文虎代表于爱芝等业主要求仙姑顶公司诚信履约；证据十三、仙姑顶公司与案外人王志荣签订的认购协议书复印件一份，证明仙姑顶公司约定交房时间为2012年3月15日前；证据十四、仙姑顶公司于2016年5月5日向于爱芝发出的催促签订《商品房买卖合同（预售）》的通知，载明逾期不签订合同则解除双方间的买卖关系，并将于爱芝所购买的房屋出售给他人，证明在受胁迫的情况下签订商品房买卖合同。仙姑顶公司质证称，对证据一中商品房销售委托书无异议，但对于爱芝、仙姑顶公司不产生约束力，对该组证据中其他两份证据因无相关单位签章，仅系书面材料，不能作为证据使用；对证据二、三、四真实性无异议，但与本案无关，不能证实于爱芝主张；对证据五仅是仙姑顶公司根据工程进展情况通知于爱芝办理交付房产的通知，不能作为双方交付时间的约定，应以双方合同约定为准；对证据六真实性无法确认，涉案房产在交付前均经单体验收合格，即使房屋存在某些质量问题，仙姑顶公司仅承担保修义务的责任，并不影响房屋交付；对证据七真实性不予认可，无任何签章，不能证实于爱芝的主张；对证据八、九真实性无异议，证据来源于仙姑顶公司与相应购房人所签订的商品房预售合同中，可以确认房屋所占土地使用权抵押的事实，相关业主均已知悉，但与本案无关；证据十系打印件，即便属实，该生效法律文书并未认定于爱芝主张涉案小区存在瘦身建材的问题；对证据十一真实性无异议，但仅能说明涉案小区综合验收进展情况，与本案不具有关联性；对证据十二中仙姑顶公司所发通知真实性无异议，但该通知仅系通知宋英惠业主到仙姑顶公司处协商并签订商品房预售合同，与本案无关，对该证据中的公告及通知函无业主签字，亦无业委会盖章，对该证据不予认可，不能证实于爱芝的主张；对证据十三真实性无法确认，即使是真实的，该合同载明交房时间是甲方根据施工进度初步预测交房时间为2012年3月15日前，具体时间以商品房预售合同记载时间为准；证据十四的真实性没有异议，此前涉案房屋并未签订商品房预售合同，导致房屋处于不确定状态，该通知是要求原告与被告签订商品房预售合同，使双方的权利得以确定，不存在胁迫的情形，因此上述证据不能证实于爱芝的主张。另查，涉案房屋所在小区现尚未综合验收合格，不具备办理房屋产权登记条件。一审法院认定以上事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》、房款收据等证据在案为证。一审法院认为，双方当事人签订的商品房预售合同及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同均应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。仙姑顶公司作为涉案房屋的出售方，依约负有协助于爱芝办理所交易房屋产权登记手续的义务，但由于涉案房屋所在小区尚未综合验收合格，不具备办理产权登记条件，现于爱芝起诉要求仙姑顶公司协助其办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，事实上无法履行，故于爱芝该项诉请，理由不当，不予支持。另外，从双方庭审陈述看，本案中双方当事人争议的焦点为仙姑顶公司是否存在逾期交付房屋及逾期办理产权登记手续的违约行为。于爱芝虽主张其与仙姑顶公司签订的商品房预售合同及补充协议中关于交付房屋及办理产权登记手续等条款系霸王条款，但该合同及协议均系于爱芝自愿签订，并无证据证实在签订合同及协议时存在欺诈、胁迫等影响于爱芝真实意思表示的情形，于爱芝现主张该合同中的部分约定不应对其产生约束力，缺乏法律及事实依据。现根据合同约定，仙姑顶公司按约应当交付双方交易房屋的期限及办理产权登记的期限，均未届至，无法就此确认仙姑顶公司存在违约行为，于爱芝所提供证据均与双方合同约定不符，且部分证据内容与本案所涉交付房屋或办理产权登记的案件主要事实不具有关联性，不能就此认定仙姑顶公司存在违约行为，应当承担违约责任，综上所述，于爱芝要求仙姑顶公司承担逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求，缺乏法律及事实依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：驳回于爱芝的诉讼请求。案件受理费744元，由于爱芝负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，于爱芝主张，交房及办证时间应以仙姑顶公司于2012年3月10日发出的通知载明的时间为准，但该通知系仙姑顶公司单方意思表示，双方并未就交房时间和办证时间达成合意，双方亦未按通知时间实际履行。双方当事人于2016年5月7日签订的涉案商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，亦无可变更、可撤销的情形，关于房屋交付及办证的约定系经双方协商确认，并非法律规定的格式条款。因此，涉案房屋交付及办证应按该合同的约定履行。该合同约定，仙姑顶公司应于2017年12月31日前向于爱芝交付涉案房屋，并于房屋交付之日起180日内为原告办理房屋产权登记手续。现涉案合同约定的交付房屋及办理产权登记手续的的期限尚未届至，故于爱芝诉请仙姑顶公司协助其办理涉案房屋产权登记手续及支付逾期交房、逾期办证违约金，本院不予支持。综上所述，于爱芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1488元，由上诉人于爱芝负担。本判决为终审判决。审　判　长　　于大海代理审判员　　李佳忆代理审判员　　宋　杨二〇一六年十月二十五日书　记　员　　刘双双关注微信公众号“”