（2016）苏0106民初6446号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-16
案件名称
原告南京金吉星物业管理服务有限公司与被告高丹霞、曹桂芳物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京金吉星物业管理服务有限公司,曹桂芳,高丹霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第六十四条，第六十五条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初6446号原告：南京金吉星物业管理服务有限公司，住所地在南京市鼓楼区江东北路418号。法定代表人房亚山，总经理。委托诉讼代理人：张婷，江苏中虑律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔楠，江苏中虑律师事务所律师。被告：曹桂芳，男，1958年10月5日出生，汉族。被告：高丹霞，女，1959年8月28日出生，汉族。原告南京金吉星物业管理服务有限公司（以下简称金吉星公司）与被告曹桂芳、高丹霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法由审判员蒋浩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金吉星公司的委托诉讼代理人张婷、崔楠，被告曹桂芳、高丹霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金吉星公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付拖欠的物业费12658元（117.21平方米×1元/月*平方米×108月）、公摊费540元、可视门铃360元、违约金1265元（12658元×10%），合计14823元；2、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系一家经营物业管理的企业，两被告系XX西苑2幢三单元501室的业主，房屋面积为117.21平方米。原、被告之前订有一份《物业管理服务合约》。2013年2月5日，南京市XX西苑住宅小区业主委员会与原告签订了《XX西苑小区物业服务合同》，双方就相关权利、义务以及物业管理服务内容等作了具体约定。原告一直按照约定履行物业管理义务，两被告自2007年1月起一直拖欠物业费等相关费用至今，累计14823元。原告多次催要无果，特诉至法院。被告曹桂芳、高丹霞辩称：一、原告在民事起诉书中的理由与证据，事实上不成立，主张无依据。原告所谓证据一《物业管理服务合约》无效，这是前期合同并且是被迫签订的，违反国务院的规定，没有提供招投标文件和下关区人民政府的招投标批准。本来属于业主的权利没有提供，按照合同法对格式条款的规定，该合同是无效的。XX西苑首届业委会《给XX西苑业主的一封信》证明了首届业委会明确要求重新签订新的合同，但是物业公司严重阻挠重新签订合同，根据国务院《物业管理条例》第26条规定前期物业管理服务合同是无效的。原告未出具2013年前的合法合同，因此主张2013年前的权利无法律依据且诉讼时效已过期。原告所谓证据二《XX西苑小区物业服务合同》是不合法合同，原告的法人多次变更，实际上已经丧失了信任，原告以合法形式掩盖非法目的，将XX西苑小区当做敛财工具，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建设物总面积过半且总人数过半的业主同意，因此可以认定该合同违法，且原告在履行合同期间严重违约。原告侵犯被告的人身权益和限制人身自由，事发经过有答辩状及视频录像予以证明；原告侵犯业主的集体权益，原告非法收取停车费用，将其他经营设施违法出租并收取费用，这些收益都纳入原告的囊中；小区业主预交的电费水费无端的被原告截流，原告至今未结清小区的电费和水费；原告长期存在违法物业服务合同约定，不履行义务的情况：小区设施年久失修，长期污染，被告多次与原告交涉无果，树木花草枯死；小区监控室形同虚设，安保系统严重损坏。原告在2014年上榜南京市物业办公室的黑名单，原告的物业服务不满意度达到近80%。因此两被告认为原告主张2013年1月1日至2015年12月31日的权利不成立。原告主张的违约金不成立，公摊费、可视门铃费无依据，原告根本没有尽到物业管理义务。原告所谓证据三《律师函》，被告从未收过。原告所谓证据四《EMS快递单及查询单号》，被告从未收到过，且收件人并非两被告。二、鉴于以上事实和理由，完全可以证明前期《物业管理服务合约》以及《XX西苑小区物业服务合同》是违法无效的，原告作为物业管理公司长期存在违法违约行为，并且侵犯被告人身权益和限制被告人身自由，对业委会和业主多次要求置若罔闻，不履行物业服务义务，扩大收费，企业服务存在严重瑕疵和违约，因此被告请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告曹桂芳、高丹霞系XX西苑业主，居住在该小区2幢三单元501室，房屋建筑面积117.21平方米。2005年底，南京清江花苑物业管理有限责任公司与南京市下关城市建设开发（集团）公司签订《物业委托管理协议》，约定由南京清江花苑物业管理有限责任公司向XX西苑提供物业管理服务，服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护、管理、房屋建筑共用设备设施的维修、养护、管理、物业管理区域内的公共设施和附属建筑的维修、养护、管理、公共环境及房屋建筑物共用部位的卫生保洁、垃圾的收集清运、物业管理区域内的道路秩序、车辆的停放管理、物业管理区域内的公共安全护卫、消防管理等，委托管理期限自2006年4月1日至2011年4月1日。双方还约定南京清江花苑物业管理有限责任公司按照相关规定收取物业管理服务费，原告主张该规定即南京市物价局宁价房物字[2003]013号批复和宁价房物字[2004]021号批复，被告曹桂芳、高丹霞所在楼层按每月每平方米1元的标准收取物业费。另南京清江花苑物业管理有限责任公司与被告曹桂芳签订了《物业管理服务合约》，约定两被告按时交纳物业管理服务费及其他应交纳的费用，物业管理服务费按建筑面积收取。两被告抗辩称该合约系被迫签署，但并未提供相应证据证明。合同期限届满后，物业公司仍继续在该小区从事物业管理服务。2013年2月5日，南京清茳物业管理有限公司与南京市XX西苑住宅小区业主委员会签订了《XX西苑小区物业服务合同》，约定由南京清茳物业管理有限公司向XX西苑提供物业管理服务，服务内容包括物业共用部位的维修养护、物业共用设施设备的日常运行和维修养护（特种设备的专业维修需另行签订合同）、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务、车辆停放管理服务、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理等。被告曹桂芳、高丹霞所在楼层按照每月每平米1元的标准收取物业费。合同期限是自2013年1月1日起至2015年12月31日止。双方约定物业服务费用按每半年为周期交纳，业主应在每半年的第一个月履行交纳义务。双方还约定业主、物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，按不超过应交数额的10%支付违约金。被告曹桂芳、高丹霞自2007年1月1日至2015年12月31日未缴纳物业费，原告金吉星公司催要无果，现诉至本院，请求判如所请。审理中，原告金吉星公司撤回了对公摊费、可视门铃费的诉讼请求，被告曹桂芳、高丹霞提供相关证据证明原告提供的物业服务有瑕疵。另查明，2007年3月31日，南京市工商行政管理局鼓楼分局准予南京清江花苑物业管理有限责任公司变更登记为南京清茳物业管理有限公司。2015年4月13日，南京市工商行政管理局鼓楼分局准予南京清茳物业管理有限公司变更登记为南京金吉星物业管理服务有限公司。本案因双方调解意见分歧较大，致调解不成。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。本案中，原告及其前身公司自2006年4月1日起即为涉案小区提供物业管理服务，被告曹桂芳、高丹霞作为涉案小区业主，应当及时履行缴费义务。两被告提供了相应证据证明原告金吉星公司提供的服务有瑕疵，可适当降低物业费收费标准，本院酌定被告曹桂芳、高丹霞应承担物业费11392元。对于原告金吉星公司撤回要求被告曹桂芳、高丹霞支付公摊费、可视门铃费的诉讼请求，本院予以准许。关于违约金，本院结合双方履行合同情况及被告曹桂芳、高丹霞未缴纳费用的原因，故对原告金吉星公司此主张不予支持。被告曹桂芳、高丹霞抗辩称原告主张权利已过诉讼时效，就此本院认为，原告自2006年4月1日起至2015年12月31日止一直为XX西苑小区提供物业服务，诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，结合本案情况，被告曹桂芳、高丹霞提出原告金吉星公司主张权利已过诉讼时效的主张，本院不予支持。原告金吉星公司在撤场后，已于2016年2月24日向两被告发送律师函催促其及时履行缴费义务，收件人曹鼎系两被告购房时登记的购房人，故原告已完成书面催交手续，有权向两被告主张权利，对于两被告的抗辩意见，本院不予采信。关于原告金吉星公司逾期提交的证据《物业委托管理协议》，因该证据与本案基本事实有关，本院予以采纳。被告曹桂芳、高丹霞对此不予质证，视其放弃抗辩权利，由其承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，六十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零二条的规定，判决如下：一、被告曹桂芳、高丹霞于本判决生效之日起十日内一次性向原告南京金吉星物业管理服务有限公司支付自2007年1月1日起至2015年12月31日止的物业费11392元；二、驳回原告南京金吉星物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告金吉星公司负担3元，被告曹桂芳、高丹霞负担22元（原告已预交，两被告在向原告给付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 蒋 浩二〇一六年十月二十五日见习书记员 屈梦菊 关注微信公众号“”