（2016）粤0103民初5500号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-19
案件名称
郑淑平与广州市万基房地产发展有限公司合同纠纷2016民初5500一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑淑平,广州市万基房地产发展有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0103民初5500号原告：郑淑平，住广州市越秀区。被告：广州市万基房地产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：曾梓烽，职务：董事长。委托代理人：吴绮玉，女，1966年12月10日出生，汉族，系该司员工，住址同公司。原告郑淑平诉被告广州市万基房地产发展有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员方婷适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郑淑平和被告委托代理人吴绮玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑淑平诉称：原告于2004年10月1日向被告购买广州市荔湾区金花街地段金花小区二片二期荔情居二层（自然层二）B144号商铺后又与被告签订《利润分配协议书》，承诺将该商铺委托被告用于出租和管理三年，即从2005年11月30日至2008年11月30日止。被告从2008年至今未向原告交还商铺，给原告带来租金和利息损失。根据《利润分配协议书》规定的租赁所得利润计算方式（3年租赁所得利润为19513元），年度租赁所得利润租金应为6504.33元，暂计算为2008年12月1日至2016年9月11日止，已逾期达7年10个月。被告应当支付赔偿的租金本金为2年×6504.33元=13008.66元（自2014年9月1日至2016年8月31日止），自起租的第二个月起按上月利息本金及利息逐月递增，后以此类推。因此原告起诉要求：1、判令被告立即向原告按照双方签订的《订购书》、《利润分配协议书》、《商品房买卖合同》因逾期交付位于广州市荔湾区金花街地段金花小区二片二期荔情居二层（自然层二）B144号铺支付租金本金损失费2年×6504.33=13008.66元（自2014年9月1日起至2016年8月31日止）及租金利息损失2年（自2014年9月1日起至2016年8月31日止），利息（按照2016年中国人民银行同期中长期贷款利率计算）自起租的第二个月起按上月利息本金及利息逐月递增，后面以此类推；2.被告承担本案诉讼费。被告广州市万基房地产发展有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。双方签订《商品房买卖合同》后，被告已将涉案商铺建好，原告也已取得房地产权证，但因被告与建筑商之间的纠纷导致建筑商未能将商铺交付被告，同时法院也查封了房屋，因此被告也无法交付商铺给原告。双方虽签署了《利润分配协议书》，但并未履行，现按《利润分配协议书》的约定来主张违约，显然依据不足，同时主张的利息更没有合同和事实依据。另原告主张的违约金部分已经超过了诉讼时效，不应得到支持。经审理查明：2004年10月1日，原告与被告签订《荔情居认购书》，约定原告向被告购买光复北路764号荔情居第二层B144号铺（涉案商铺），折后价为61791元。同日，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买涉案商铺的总价款为61791元；被告应当在2005年10月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。原、被告又在同日签订了《利润分配协议书》，约定原告将涉案商铺委托被告用于出租和管理，租赁期限为三年，从2005年11月30日起至2008年11月30日止；原告同意将商铺三年的租赁所得利润全部分配给被告，被告同意按商铺成交价的24%即19513元冲抵总楼款作为原告委托出租和管理的费用；租赁期内，任何一方单方提出解除协议的，另一方有权要求赔偿损失，并按剩余租期应获利润总额的两倍收取违约金。上述合同及协议签订后，原告向被告支付了购房款61791元。2005年10月29日，原告与被告签订了《荔情居商铺入伙合约》，约定了原告从该日入伙“荔情居”商铺，根据《利润分配协议书》被告已一次性从原告应付楼款中抵扣了商铺的租金，故在约定的租赁期限内被告有权对该商铺进行使用，双方签订本合约则视为双方已经履行了交楼、收楼义务。2009年11月20日，广州市国土资源和房屋管理局将涉案商铺产权核准登记在原告名下。被告至今未向原告交付上述商铺，亦未向原告支付给使用费。故2016年9月14日，原告诉至本院。庭审中，原告没有提供书面证据证明在本次起诉之前向被告追讨过租金。本院认为：原告与被告签订的《荔情居认购书》、《商品房买卖合同》、《利润分配协议书》及《荔情居商铺入伙合约》均是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。虽然被告主张双方没有实际履行该协议，但是结合《荔情居认购书》及《荔情居商铺入伙合约》约定内容来看，《商品房买卖合同》中约定的总房价款已经是抵扣了《利润分配协议书》中约定的三年租赁利润，且涉案商铺实际上因被告与建筑施工单位纠纷无法交付原告，被告通过返租商铺的方式行使商铺使用权，故视为在2005年11月30日已经由被告接收使用了商铺，因此被告抗辩称《利润分配协议书》没有得到双方履行与事实不符，本院不予采纳。本案中，原告依据《利润分配协议书》向被告主张逾期交付商铺而产生的商铺使用费，因原告没能提供书面证据证明在本次起诉之前向被告追讨过该费用，所以依据法律关于诉讼时效的规定，原告主张2014年9月14日之前的使用费已超过二年诉讼时效，对超过部分的请求本院不予支持。另外，原告主张的费用标准亦不符合协议中约定的适用条件，本院对此不予支持。考虑到从签署协议至今时隔多年，被告仍未能交付商铺给原告，因此该使用费标准应由原、被告共同委托有资质的评估机构按照商业租金标准评定，评估费用由双方共同负担。原告主张的利息，因依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起3日内，原告郑淑平与被告广州市万基房地产发展有限公司共同向有资质的评估机构申请按商业租金标准评定广州市荔湾区光复北路764号荔情居二层B144号商铺的租金标准，评估费用由双方各自负担50%；被告广州市万基房地产发展有限公司自租金评定之日起3日内，按评定的租值一次性将2014年9月14日至2016年8月31日的房屋使用费支付给原告郑淑平（房屋使用费总额以不超过原告主张的13008.66元为准）；二、驳回原告郑淑平其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费63元由被告广州市万基房地产发展有限公司负担。如不服本判决，原、被告可在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 方 婷二〇一六年十月二十五日书 记 员 黄利民谢志伟 更多数据：搜索“”来源：